Gdzie jesteśmy

Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% od 5 marca 2026 r. Na październikowym posiedzeniu (6–7 października) Rada pozostawiła stopy bez zmian. Stopa lombardowa wynosi 4,25%, a depozytowa 3,25%.

Tło zmieniło się we wrześniu: inflacja według GUS wzrosła do 4,1% rok do roku z 3,4% w sierpniu. To oddala obniżki, na które jeszcze rok temu liczyła większość kredytobiorców.

Kalendarz: listopad i grudzień

Posiedzenia z nową projekcją NBP (marzec, lipiec, listopad) częściej przynoszą zmianę kierunku, bo Rada dostaje świeże prognozy inflacji i PKB.

Co prognozują banki

Na pytanie „kiedy RPP obniży stopy” prognozy banków odpowiadają dziś: nie w 2027 r. Scenariusze to stopy bez zmian albo podwyżka. Rynek finansowy, wyceniając kontrakty FRA, zakłada nawet więcej podwyżek niż ekonomiści. mBank zastrzega, że w 2028 r. stopy mogą wrócić w okolice dzisiejszych.

Co to znaczy dla raty

Przykład: kredyt 500 000 zł na 30 lat w ratach równych przy oprocentowaniu 6,00% to rata 2 998 zł. Podwyżka stopy o 0,25 pkt proc. podnosi ją do ok. 3 078 zł (+81 zł), a o 0,50 pkt proc. do ok. 3 160 zł (+163 zł). W kredycie zmiennym zmiana trafi do raty przy najbliższej aktualizacji wskaźnika z umowy, a przy POLSTR z opóźnieniem, bo to stopa liczona z minionego okresu.

• Masz kredyt zmienny: policz, czy udźwigniesz ratę wyższą o 150–250 zł, i sprawdź ofertę stałej stopy na 5 lat w swoim banku albo przy refinansowaniu.
• Masz stałą stopę: decyzje RPP nie zmieniają raty do końca okresu stałego oprocentowania.
• Planujesz kredyt: nie odkładaj decyzji w oczekiwaniu na obniżki. Bank liczy zdolność z buforem co najmniej 2,5 pkt proc., więc podwyżka stóp obniża też maksymalną kwotę kredytu.

Po decyzji 4 listopada dopiszemy tu jej wynik i zaktualizujemy kalkulator raty za rok, który pokazuje ratę w trzech scenariuszach stóp.

Ile wynoszą wskaźniki

Różnica bierze się z konstrukcji. WIBOR 3M to stawka, po której banki deklarują pożyczanie sobie pieniędzy na trzy miesiące naprzód, więc zawiera oczekiwania co do stóp NBP. POLSTR Stopa Składana liczy się z rzeczywistych transakcji overnight z minionego okresu. Gdy rynek spodziewa się podwyżek, jak dziś, WIBOR jest wyżej. Gdy spodziewa się obniżek, bywa odwrotnie.

Który bank na jakim wskaźniku

W nowych umowach o wyborze wskaźnika decyduje bank, nie klient. Stan z przykładów reprezentatywnych i dokumentów banków, które sprawdzamy co tydzień:

Marża po okresie stałej stopy albo w kredycie zmiennym, z przykładów reprezentatywnych z września i października 2026 r. Twoja marża zależy od wkładu, dochodu i produktów dodatkowych.

Jak porównać oferty

Porównuj pełne oprocentowanie, nie samą marżę. Przykład dla kredytu 500 000 zł na 30 lat w ratach równych:

Przy tej samej marży różnica wskaźników to dziś ok. 110 zł raty miesięcznie. Oferta z niższą marżą na WIBOR wypada drożej niż oferta z wyższą marżą na POLSTR. Ta przewaga nie jest jednak stała: wskaźniki zmieniają się co dzień, a po zmianie oczekiwań co do stóp różnica może się zmniejszyć albo odwrócić.

Co wybrać

• Kredyt zmienny: wybierasz bank i marżę, a wskaźnik przychodzi z ofertą. Po 1 stycznia 2027 r. wszystkie nowe kredyty zmienne będą na POLSTR, więc wybór „WIBOR czy POLSTR” zostaje tylko do końca roku i tylko w trzech bankach.
• Stała stopa na 5 lat: przez okres stały wskaźnik nie ma znaczenia. Oprocentowanie stałe w przykładach banków to dziś od 6,06% (Millennium) do 7,50% (BNP Paribas), czyli przy 500 000 zł rata od ok. 3 017 zł. Po 5 latach kredyt przejdzie na POLSTR i marżę z umowy.
• Masz kredyt na WIBOR: nic nie musisz robić teraz. Zmianę wskaźnika w trwających umowach banki przeprowadzą na zasadach z przepisów i poinformują o niej klientów. Jeśli marża jest wysoka, policz refinansowanie.

Skąd biorą się limity

W rodzinnym kredycie mieszkaniowym cena 1 m² nie może przekroczyć limitu dla gminy. BGK publikuje tabelę limitów, ale liczby pochodzą z obwieszczeń wojewodów, którzy co pół roku ogłaszają wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni mieszkalnej, osobno dla stolicy województwa i dla reszty województwa.

Limit to średnia z dwóch ostatnich ogłoszonych wskaźników pomnożona przez 1,3 przy rynku wtórnym i każdym zakupie nie od dewelopera albo przez 1,4, gdy kupujesz od dewelopera jako pierwszy nabywca. Pod koniec września wojewodowie ogłosili wskaźniki na okres od 1 października 2026 r. do 31 marca 2027 r., więc w IV kwartale limity zmieniły się w całej Polsce.

Limity w miastach wojewódzkich, IV kwartał 2026

Limity w złotych za 1 m², zaokrąglone do złotego. Dla województw lubelskiego i wielkopolskiego (Lublin, Poznań) nie odczytaliśmy jeszcze obwieszczeń wojewodów, więc ich nie podajemy; aktualne liczby są w tabeli BGK.

Co to znaczy przy zakupie

Zmiana wskaźnika o kilka procent przesuwa granicę dla mieszkania 50 m² o kilkanaście do kilkudziesięciu tysięcy złotych. W Warszawie mieszkanie z rynku wtórnego mieści się w programie do ok. 812 000 zł za 50 m², w Białymstoku do ok. 528 000 zł, w Opolu do ok. 437 000 zł.

• Gminy obok stolicy województwa mają limit pośredni: średnią wskaźnika stolicy i reszty województwa, najwyżej 120% wskaźnika reszty.
• Reszta województwa ma własny, niższy wskaźnik. W warmińsko-mazurskim wzrósł o 11,7%, w podlaskim o 7,3%, w kujawsko-pomorskim spadł o 2,5%.
• Limit liczy się od ceny 1 m², czyli ceny mieszkania podzielonej przez powierzchnię użytkową. Bank sprawdza ją na podstawie umowy przedwstępnej albo deweloperskiej.

Limit dla swojej miejscowości sprawdzisz w kalkulatorze limitu BGK: wpisujesz cenę i metraż, a kalkulator pokazuje, czy mieszkanie mieści się w programie.

Co się zmienia

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 13 października 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1370) zmienia maksymalne stawki taksy notarialnej od 5 listopada 2026 r. Przy zakupie mieszkania liczą się dwie zmiany:

To stawki maksymalne. Notariusz może wziąć mniej i często da się to wynegocjować, zwłaszcza przy większej liczbie czynności w jednym akcie.

Ile więcej zapłacisz: przykład

Kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego z kredytem. Akt ma 15 stron, wypisy dostają kupujący, bank i sąd (3 wypisy).

Pozostałe koszty zostają bez zmian. Taksa za umowę sprzedaży mieszkania za 600 000 zł to najwyżej 1 950 zł z VAT (połowa stawki z rozporządzenia). Ustanowienie hipoteki na sumę 600 000 zł razem z wnioskiem, opłatą sądową 200 zł i PCC 19 zł kosztuje od 5 listopada najwyżej ok. 1 563 zł zamiast ok. 1 440 zł. Na rynku wtórnym dochodzi PCC 2% od ceny, chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie.

Co zrobić

• Akt w tym tygodniu: jeśli termin u notariusza i tak wypada na początku listopada, podpisanie do 4 listopada oszczędza kilkaset złotych.
• Zapytaj o wyliczenie: przed aktem poproś notariusza o projekt i kosztorys. Liczba stron i wypisów zależy od niego.
• Policz całość: pieniądze na notariusza, podatek i opłaty sądowe musisz mieć poza wkładem własnym, bo bank zwykle ich nie kredytuje.

Które banki

Ustawa nie zmusza banków do udziału w programie, a lista banków, które podpisały umowę z BGK, zmieniała się w czasie. Dlatego wypisujemy tylko banki, które same piszą o rodzinnym kredycie mieszkaniowym albo o gwarancji wkładu BGK na swojej stronie:

Jeśli Twój bank nie pisze o programie, zapytaj w oddziale albo u eksperta kredytowego: część banków przyjmuje wnioski, ale nie promuje ich na stronie. Gdy bank dołączy do programu albo z niego wyjdzie, dopiszemy to w tym miejscu.

Warunki programu

Ile to kosztuje: przykład

Mieszkanie za 450 000 zł, bez wkładu własnego. BGK gwarantuje 90 000 zł (20% ceny), a opłata za gwarancję to 900 zł jednorazowo. Bank pożycza całą cenę, a raty najpierw spłacają część objętą gwarancją. Gdy ją spłacisz, gwarancja wygasa. Oprocentowanie i marżę ustala bank jak przy zwykłym kredycie, więc warto porównać oferty kilku banków z listy.

Na co uważać

• Limit ceny m²: w największych miastach wiele mieszkań z rynku wtórnego go przekracza. Nowe limity od października opisujemy w osobnym wpisie, a sprawdzisz je w kalkulatorze limitu BGK.
• Refinansowanie zamyka program: przeniesienie kredytu do innego banku odbiera prawo do spłat rodzinnych. Przy planach na kolejne dzieci policz, co się bardziej opłaca.
• Wyższa rata niż przy wkładzie: pożyczasz 100% ceny, więc rata i odsetki są wyższe. Bank musi też uznać zdolność do spłaty pełnej kwoty.