Коротко
Так, іноземець може отримати іпотеку в Польщі. На практиці банки очікують чотири речі: легальне перебування (карта побиту, а для громадян ЄС посвідчення про реєстрацію перебування), номер PESEL, стабільний дохід у злотих на польський рахунок і власний внесок щонайменше 10–20% ціни. Вимоги різних банків відрізняються сильніше, ніж для громадян Польщі, тому вибір банку важить не менше, ніж відсоткова ставка.
Щороку тисячі іноземців купують житло в Польщі з польською іпотекою. Банки кредитують іноземців, але кожен має власні правила щодо документів про перебування, тривалості проживання та видів доходу. Заявку, яку відхилить один банк, інший може схвалити без проблем. У цьому путівнику пояснюємо, на що дивляться польські банки і як підготуватися.
Хто може отримати іпотеку в Польщі
| Ваша ситуація | Чого очікувати |
|---|---|
| Громадянин ЄС, ЄЕЗ або Швейцарії, який живе і працює в Польщі | Умови близькі до тих, що для громадян Польщі. Банки зазвичай просять посвідчення про реєстрацію перебування і PESEL. |
| Постійне перебування або статус довгострокового резидента ЄС | Більшість банків кредитує на умовах, подібних до умов для громадян Польщі. |
| Карта тимчасового перебування | Багато банків дають кредит, але перевіряють, скільки ще дійсна карта, як довго ви живете і працюєте в Польщі та який у вас договір. |
| Громадянин України зі статусом UKR або картою CUKR | Можливо в частині банків. Правила змінилися у 2026 році, див. путівник про UKR і CUKR. |
| Проживання за кордоном, дохід з-за кордону | Дуже обмежено. Лише кілька банків розглядають такі заявки, зазвичай з більшим власним внеском. |
Що перевіряють банки
1. Документ про перебування
Громадяни країн поза ЄС показують паспорт і карту побиту. Деякі банки вимагають, щоб карта була дійсна ще щонайменше кілька місяців, часто 6 або 12, від дати заявки чи кредитного договору. Інші також дивляться, як довго ви живете в Польщі. Якщо строк дії карти скоро закінчується, зазвичай краще спершу отримати нову карту, бо штамп про своєчасно подану заяву на продовження приймає не кожен банк.
2. Номер PESEL
PESEL потрібен практично в кожному банку: для перевірки в кредитному бюро і для кредитного договору. Якщо ви працюєте в Польщі, він у вас, найімовірніше, уже є. Якщо ні, заяву подають в управі гміни (urząd gminy).
3. Дохід у злотих
Банки віддають перевагу доходу з роботи в Польщі, у злотих, на польський банківський рахунок. Найпростіший випадок: трудовий договір (umowa o pracę) після випробувального терміну. Деякі банки вимагають мінімальний стаж у поточного роботодавця, часто 3–6 місяців. При строковому договорі перевіряють, чи він діятиме ще якийсь час після подання заявки. Якщо ви ведете власну діяльність або працюєте за договором B2B, більшість банків очікує щонайменше 12 місяців діяльності в Польщі та податкові декларації з доходом.
Дохід у євро чи іншій валюті від іноземного роботодавця приймають лише деякі банки, часто з поправкою на курс або частково. Дохід у гривнях, як правило, не враховують.
4. Власний внесок
Згідно з Рекомендацією S Комісії фінансового нагляду (KNF), іпотека в Польщі зазвичай покриває до 80% вартості нерухомості або до 90% з додатковим забезпеченням, наприклад страхуванням низького внеску. На практиці потрібно щонайменше 10%, а краще 20% ціни. Деякі банки вимагають від іноземців, особливо з картою тимчасового перебування, 20% і більше. До цього додаються витрати на купівлю, приблизно 1–4% ціни, див. документи та витрати.
5. Кредитна історія
Банки перевіряють вашу історію в польському кредитному бюро BIK. Коротка історія типова для тих, хто нещодавно переїхав до Польщі, і не означає відмови. Допомагає польська кредитна картка або невеликий кредит на розстрочку, сплачений вчасно.
Валюта: кредит у злотих
Іпотеку в Польщі надають у злотих. Кредит в іноземній валюті, наприклад у євро, доступний лише тим, хто заробляє в цій валюті, і пропонують його лише окремі банки. Якщо ви заробляєте в злотих, кредит у злотих також захищає вас від курсового ризику.
Процес крок за кроком
- Безкоштовна перша розмова. Перевіряємо документ про перебування, дохід і внесок та кажемо, які банки розглянуть вашу заявку.
- Кредитоспроможність і пропозиції. Дізнаєтеся, скільки можете позичити, який буде платіж і загальна вартість у кількох банках.
- Вибір нерухомості. Підписуєте з продавцем договір бронювання або попередній договір із запасом часу на рішення банку. Радимо щонайменше 6–8 тижнів.
- Заявка. Подаємо її одночасно до двох-трьох банків. Документи іноземною мовою зазвичай потребують присяжного перекладу польською.
- Оцінка і рішення. Банк замовляє оцінку нерухомості. Рішення зазвичай надходить протягом 2–4 тижнів після подання повного пакета документів.
- Кредитний договір і нотаріус. Підписуєте кредитний договір у банку, потім акт у нотаріуса. Якщо ви не володієте польською, у нотаріуса має бути присяжний перекладач.
- Виплата і ключі. Банк перераховує гроші продавцю, зазвичай протягом кількох робочих днів після акту.
Чи потрібен дозвіл на купівлю
Для квартири ні. Іноземець з будь-якої країни може купити окрему квартиру без дозволу. Дозвіл Міністерства внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA) зазвичай потрібен для будинку з ділянкою, якщо ви не громадянин ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії. Подробиці в путівнику купівля нерухомості іноземцем.
Як ми допомагаємо
Ми працюємо з 13 банками і знаємо, які з них зараз приймають які документи про перебування та види доходу. Ще до подання заявки скажемо, де ваші шанси найкращі, порівняємо пропозиції письмово і будемо поруч до дня підписання в нотаріуса. Для вас це безкоштовно, бо нашу комісію платить банк.
Часті запитання
Чи можна отримати іпотеку з картою тимчасового перебування?
Так, багато банків кредитують осіб з картою тимчасового перебування. Вони перевіряють, скільки ще дійсна карта, як довго ви живете і працюєте в Польщі та який у вас договір. Правила в банках різні, тому варто перевірити їх перед подачею заявки.
Чи обовʼязковий PESEL?
На практиці так. Майже кожен банк вимагає PESEL для перевірки в кредитному бюро і для кредитного договору.
Який власний внесок потрібен іноземцю?
Щонайменше 10% зі страхуванням низького внеску, зазвичай 20%. Деякі банки вимагають від іноземців з картою тимчасового перебування більше. Окремо потрібні гроші на витрати з купівлею.
Чи можна підписати документи українською?
Кредитний договір і нотаріальний акт складаються польською. Якщо ви не володієте польською, у нотаріуса має бути присяжний перекладач.
Джерела
- Комісія фінансового нагляду Польщі (KNF): Рекомендація S щодо іпотечного кредитування
- Закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями (польською)
- Управління у справах іноземців: процедура отримання карти побиту CUKR (польською)
Путівник описує загальні правила та типову практику банків станом на жовтень 2026 року. Це не юридична чи податкова консультація і не пропозиція банку. Кожен банк встановлює власні вимоги, а рішення про кредит завжди ухвалює банк.