W skrócie
Cudzoziemiec dostanie kredyt hipoteczny w Polsce, jeśli mieszka tu legalnie (karta pobytu, a obywatel UE zaświadczenie o rejestracji pobytu), ma PESEL, zarabia w złotych na polskie konto i ma co najmniej 10–20% wkładu. Banki różnią się przy cudzoziemcach bardziej niż przy Polakach: jeden wymaga karty ważnej jeszcze 12 miesięcy, inny 6, a część ostrożnie podchodzi do statusu UKR. Mieszkanie cudzoziemiec kupi bez zezwolenia, dom z działką spoza UE zwykle z zezwoleniem MSWiA.
Cudzoziemcy kupują w Polsce mieszkania na kredyt od lat, a banki mają dla nich gotowe procedury. Różnią się jednak bardziej niż przy klientach z polskim obywatelstwem: inny dokument pobytowy, inna minimalna ważność karty, inny staż w Polsce. Wniosek, który jeden bank odrzuci, drugi może przyjąć bez problemu. Jeśli pomagasz w zakupie komuś, kto lepiej czyta po angielsku lub ukraińsku, ten sam przewodnik jest dostępny po angielsku i po ukraińsku.
Kto dostanie kredyt
| Sytuacja | Czego się spodziewać |
|---|---|
| Obywatel UE, EOG lub Szwajcarii mieszkający i pracujący w Polsce | Warunki zbliżone do warunków dla Polaków. Bank prosi zwykle o zaświadczenie o rejestracji pobytu i PESEL. |
| Zezwolenie na pobyt stały albo rezydenta długoterminowego UE | Większość banków kredytuje na podobnych zasadach jak obywateli Polski. |
| Karta pobytu czasowego | Wiele banków, ale sprawdzają ważność karty, czas pobytu i pracy w Polsce oraz rodzaj umowy. |
| Obywatel Ukrainy ze statusem UKR lub kartą CUKR | Część banków. Szczegóły niżej. |
| Mieszkanie i dochód za granicą | Nieliczne banki, zwykle z wyższym wkładem i tylko dla wybranych krajów i walut. |
Na co patrzy bank
Dokument pobytowy
Obywatel spoza UE pokazuje paszport i kartę pobytu. Część banków wymaga, żeby karta była ważna jeszcze co najmniej kilka miesięcy, często 6 albo 12, od złożenia wniosku lub podpisania umowy. Inne patrzą też na to, jak długo klient mieszka w Polsce. Gdy karta wkrótce wygasa, lepiej najpierw odebrać nową: stempel w paszporcie potwierdzający złożenie wniosku o kolejne zezwolenie akceptuje nie każdy bank.
PESEL
Wymaga go praktycznie każdy bank, bo jest potrzebny do sprawdzenia w BIK i do umowy kredytu. Cudzoziemiec pracujący w Polsce zwykle już go ma, a jeśli nie, składa wniosek w urzędzie gminy.
Dochód w złotych
Banki wolą dochód z pracy w Polsce, w złotych, wpływający na polskie konto. Najprościej jest z umową o pracę po okresie próbnym. Część banków wymaga kilku miesięcy (często 3–6) u obecnego pracodawcy, a przy umowie na czas określony sprawdza, czy trwa jeszcze przez jakiś czas po wniosku. Przy działalności i B2B większość banków chce co najmniej 12 miesięcy działalności w Polsce. Dochód w euro od zagranicznego pracodawcy przyjmują tylko niektóre banki, często z buforem kursowym albo w części. Dochodu w hrywnach banki co do zasady nie uwzględniają. Pełna lista dokumentów, także przy dochodzie z zagranicy, jest w artykule dokumenty do kredytu hipotecznego.
Wkład własny
Według Rekomendacji S KNF kredyt może pokryć zwykle do 80% wartości nieruchomości, a do 90% z dodatkowym zabezpieczeniem, np. ubezpieczeniem niskiego wkładu. Część banków oczekuje od cudzoziemców, szczególnie z kartą pobytu czasowego, 20% lub więcej. Więcej o tym w artykule wkład własny.
Historia kredytowa i język
Krótka historia w BIK jest typowa dla osób, które niedawno przyjechały, i nie przekreśla wniosku. Umowa kredytu i akt notarialny są po polsku. Jeśli kupujący nie zna polskiego, przy akcie musi być tłumacz przysięgły, a dokumenty w obcym języku bank zwykle przyjmuje z tłumaczeniem przysięgłym.
Obywatele Ukrainy: status UKR i karta CUKR
Specustawa o pomocy obywatelom Ukrainy wygasła w marcu 2026 r. Legalny pobyt osób z ochroną czasową przedłużono, a według aktualnych informacji status UKR obowiązuje do 4 marca 2027 r. Od 4 maja 2026 r. osoby ze statusem UKR mogą składać przez portal MOS wniosek o kartę pobytu CUKR: zezwolenie na pobyt czasowy na szczególnych warunkach, wydawane na 3 lata, z pełnym dostępem do rynku pracy. Warunki to m.in. PESEL UKR na 4 czerwca 2025 r. i nieprzerwany status UKR przez co najmniej 365 dni, a opłaty to 340 zł za zezwolenie i 100 zł za kartę.
Dla kredytu ma to duże znaczenie. Kredyt trwa 20–30 lat, a sam status UKR jest ograniczony w czasie, więc wiele banków podchodzi do niego ostrożnie. Kartę CUKR banki oceniają według zasad dla kart pobytu czasowego. Przed złożeniem wniosku sprawdzamy aktualne zasady każdego banku, bo zmieniają się często.
Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na zakup
Na samodzielny lokal mieszkalny nie, niezależnie od obywatelstwa. Obywatele UE, EOG i Szwajcarii kupią bez zezwolenia także dom. Pozostali cudzoziemcy na dom z działką lub działkę budowlaną potrzebują zwykle zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, chyba że mieszkają w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE. Opłata skarbowa za zezwolenie to 1570 zł, a postępowanie trwa zwykle 2–4 miesiące. Bez wymaganego zezwolenia zakup jest nieważny, więc przy domu terminy w umowie przedwstępnej trzeba ułożyć pod czas oczekiwania. Tę część opisujemy szerzej w przewodnikach po angielsku i po ukraińsku.
Jak pomagamy
Pracujemy z 13 bankami i wiemy, które z nich przyjmują teraz dany dokument pobytowy i rodzaj dochodu. Zanim klient złoży wniosek, mówimy mu, gdzie ma największe szanse, porównujemy oferty na piśmie i pomagamy aż do aktu notarialnego.
Najczęstsze pytania
Czy cudzoziemiec dostanie kredyt hipoteczny w Polsce?
Tak. Większość banków kredytuje cudzoziemców, którzy mieszkają i pracują w Polsce legalnie, mają PESEL i zarabiają w złotych. Szczegółowe wymagania, np. minimalna ważność karty pobytu, różnią się między bankami.
Czy z kartą pobytu czasowego można dostać kredyt hipoteczny?
Tak, w wielu bankach. Liczy się ważność karty, czas pobytu i pracy w Polsce oraz rodzaj umowy.
Czy obywatel Ukrainy ze statusem UKR dostanie kredyt?
W części banków tak, ale status UKR jest ograniczony w czasie, więc banki podchodzą do niego ostrożnie. Z kartą CUKR szanse są zwykle większe.
Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na zakup mieszkania?
Nie. Samodzielny lokal mieszkalny cudzoziemiec kupi bez zezwolenia. Zezwolenie MSWiA jest zwykle potrzebne przy domu z działką, jeśli kupujący nie jest obywatelem UE, EOG ani Szwajcarii.
Źródła
- Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
- Urząd do Spraw Cudzoziemców: procedura wydania karty pobytu CUKR
- Urząd do Spraw Cudzoziemców: karty pobytu dla obywateli Ukrainy z PESEL UKR
- KNF: Rekomendacja S dotycząca ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie
Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.