Koszty notariusza i PCC przy zakupie mieszkania w 2026

W dniu aktu notarialnego trzeba mieć na koncie nie tylko wkład własny, ale też pieniądze na notariusza, podatek i opłaty sądowe. Notariusz pobiera je przed podpisaniem aktu i przekazuje dalej: podatek do urzędu skarbowego, opłaty do sądu. Kwoty da się policzyć z góry, bo maksymalne stawki określa rozporządzenie, a podatek ustawa. Poniżej zasady i gotowe wyliczenia dla mieszkań za 300, 500 i 700 tys. zł.

Taksa notarialna: stawki maksymalne

Wynagrodzenie notariusza to taksa notarialna. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa jej maksymalną wysokość w zależności od wartości czynności (§ 3). Notariusz może wziąć mniej, nie może więcej. Do taksy dolicza się 23% VAT.

Przy czynnościach między najbliższą rodziną, czyli osobami z I grupy podatkowej, górny limit wynosi 7 500 zł. Dla wielu czynności rozporządzenie obniża stawkę:

• Połowa stawki (§ 6): umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego, także z rynku wtórnego (pkt 19), umowa deweloperska (pkt 15a), ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jej na nabywcę, w tym od dewelopera (pkt 16), sprzedaż działki budowlanej (pkt 17), przeniesienie własności domu jednorodzinnego (pkt 18) i umowa zawarta pod warunkiem lub z terminem, np. przedwstępna (pkt 1).
• Jedna czwarta stawki (§ 7 ust. 1 pkt 1): ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt na zakup mieszkania lub domu albo na budowę. Liczy się od kwoty hipoteki, którą określa bank, często wyższej niż kwota kredytu.
• Wypisy aktu: maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę (§ 12). Wypisy dostają strony, bank i sąd, więc przy długim akcie wychodzi kilkaset złotych.
• Wniosek do księgi wieczystej: notariusz składa go elektronicznie, a za jego sporządzenie może pobrać maksymalnie 200 zł netto (§ 16).

Przykład dla mieszkania za 500 000 zł: pełna stawka to 1 010 + 0,4% × 440 000 = 2 770 zł netto. Za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego notariusz może wziąć najwyżej połowę: 1 385 zł netto, czyli 1 703,55 zł z VAT.

Podatek PCC

• 2% ceny przy zakupie mieszkania lub domu na rynku wtórnym. Płaci kupujący, a pobiera go notariusz.
• Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu: od 2023 r. nie płacisz PCC, kupując pierwsze mieszkanie lub dom, jeśli wcześniej nie miałeś własności ani udziału we własności mieszkania lub domu ani spółdzielczego prawa do lokalu. Wyjątkiem jest udział do 50% otrzymany w spadku. Przy zakupie przez małżonków warunek muszą spełnić oboje. Notariusz poprosi o oświadczenie.
• Rynek pierwotny: PCC od ceny nie płacisz, bo w cenie jest VAT.
• PCC od hipoteki: 19 zł przy hipotece zabezpieczającej kredyt.

Opłaty sądowe za księgę wieczystą

Notariusz pobiera też opłaty sądowe za wpisy wnioskowane w akcie: 200 zł za wpis prawa własności, 200 zł za wpis hipoteki i 100 zł za założenie nowej księgi, jeśli lokal jej nie ma, np. przy zakupie od dewelopera. Wykreślenie hipoteki sprzedającego kosztuje 100 zł, ale tę opłatę zwykle ponosi sprzedający. Co sprawdzić w księdze przed aktem, opisujemy w artykule księga wieczysta: co sprawdzić.

Ile zapłacisz w dniu aktu: 300, 500 i 700 tys. zł

Przykład obliczeniowy dla mieszkania z rynku wtórnego, kupowanego z kredytem na 80% ceny. Założenia: taksa maksymalna z VAT, hipoteka ustanowiona do kwoty 150% kredytu (w praktyce zależy od banku), jeden wniosek do księgi, wypisy 300 zł. Notariusz może policzyć mniej.

Przy zakupie od dewelopera kwoty są podobne jak w wierszu „Razem bez PCC od ceny”, z dodatkowymi 100 zł za założenie księgi: w przykładzie 2 956 zł, 3 743 zł i 4 531 zł. Dochodzi jednak koszt wcześniejszej umowy deweloperskiej w formie aktu, który zwykle dzieli się z deweloperem. Szczegóły w artykule kredyt na mieszkanie od dewelopera.

Największą pozycją przy rynku wtórnym jest podatek, nie wynagrodzenie notariusza. Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu daje przy cenie 500 000 zł oszczędność 10 000 zł, więc przed aktem upewnij się, że je spełniasz. Pozostałe opłaty związane z kredytem, np. wycenę i ubezpieczenia, zebraliśmy w artykule koszty okołokredytowe.

Umowa przedwstępna u notariusza

Jeśli umowę przedwstępną podpisujecie w formie aktu, notariusz może wziąć za nią maksymalnie połowę stawki z § 3, bo to umowa zawarta z zastrzeżeniem terminu. Przy cenie 500 000 zł to 1 385 zł netto, czyli 1 703,55 zł z VAT, plus wypisy. Koszt zwykle dzielą strony. PCC od samej umowy przedwstępnej się nie płaci. Kiedy forma notarialna się opłaca, wyjaśniamy w artykule umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka.

Co przygotować do aktu

• dowody osobiste kupujących i sprzedających, a przy małżeństwie informację o ustroju majątkowym,
• numer księgi wieczystej, a przy spółdzielczym prawie zaświadczenie ze spółdzielni,
• umowę kredytu albo dokument z banku z treścią oświadczenia o ustanowieniu hipoteki i kwotą hipoteki,
• od sprzedającego: zaświadczenie o saldzie jego kredytu i zgodę na wykreślenie hipoteki, zaświadczenia o braku zaległości i osobach zameldowanych,
• oświadczenie do zwolnienia z PCC, jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie,
• potwierdzenie wpłaty taksy, podatku i opłat albo kartę płatniczą, zależnie od kancelarii.

Notariusz potrzebuje dokumentów zwykle kilka dni przed aktem, żeby przygotować projekt i sprawdzić księgę. Przy kredycie bank może wymagać konkretnych zapisów w akcie, np. sposobu wypłaty pieniędzy sprzedającemu i do jego banku. Przekaż notariuszowi te wymagania razem z dokumentami.

Czy koszty notarialne można wziąć z kredytu?

Zwykle nie. Banki finansują cenę nieruchomości, a taksę, PCC i opłaty sądowe trzeba zapłacić z własnych pieniędzy w dniu aktu. Pieniądze muszą być na koncie wcześniej, bo notariusz zwykle oczekuje wpłaty przed podpisaniem. Część banków pozwala powiększyć kredyt o koszty, ale wtedy rośnie LTV, a z nim marża. Kwotę wkładu i kosztów przelicz przed złożeniem wniosku, a wpływ wyższej kwoty na ratę sprawdzisz w kalkulatorze raty.

Jak obniżyć koszty u notariusza

• Zapytaj o wycenę w 2–3 kancelariach. Taksa z rozporządzenia to maksimum, a przy prostych umowach notariusze często liczą mniej.
• Ustal z góry, kto płaci: zwykle kupujący, ale strony mogą umówić się inaczej, np. na podział taksy przy umowie przedwstępnej.
• Sprawdź zwolnienie z PCC i przygotuj dokumenty potwierdzające, że to Twoje pierwsze mieszkanie.
• Poproś o projekt aktu kilka dni wcześniej. Mniej poprawek w dniu aktu to krótsza wizyta i mniej stron wypisów.
• Zapytaj bank o kwotę hipoteki: od niej zależy taksa za ustanowienie hipoteki.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 1566 (ISAP)
2. Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
3. Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też