Kupno mieszkania z hipoteką sprzedającego: jak to przeprowadzić

Mieszkanie z hipoteką banku sprzedającego to na rynku wtórnym codzienność: duża część sprzedających wciąż spłaca kredyt. Taka hipoteka nie blokuje zakupu na kredyt, ale wymaga dobrej kolejności dokumentów i przelewów. Poniżej opisujemy transakcję z perspektywy kupującego: co sprawdzić, jakie dokumenty musi przynieść sprzedający, jak płyną pieniądze i co zrobić, żeby stara hipoteka rzeczywiście zniknęła z księgi.

Co sprawdzić w księdze wieczystej

Zanim wpłacisz zadatek, przeczytaj księgę wieczystą lokalu w serwisie Ministerstwa Sprawiedliwości. W dziale IV są hipoteki: kwota, wierzyciel i rodzaj. Zwróć uwagę na:

• Liczbę hipotek. Jedna hipoteka banku, który udzielił kredytu na zakup, to typowa sytuacja. Kilka hipotek różnych wierzycieli oznacza, że każdy z nich musi dostać spłatę i wydać zgodę na wykreślenie.
• Hipoteki przymusowe. Wpisane na rzecz urzędu skarbowego, ZUS albo innego wierzyciela z tytułu wykonawczego oznaczają kłopoty sprzedającego. Transakcja jest możliwa, ale wymaga uzgodnienia spłaty z tym wierzycielem.
• Dział III. Wzmianka o egzekucji z nieruchomości albo roszczenia osób trzecich to sygnał, by wstrzymać się do czasu wyjaśnienia.

Pełną listę punktów do sprawdzenia znajdziesz w artykule księga wieczysta: co sprawdzić.

Dokumenty od banku sprzedającego

Twój bank, zanim wypłaci kredyt, będzie chciał wiedzieć, ile dokładnie trzeba spłacić i że po spłacie hipoteka zostanie wykreślona. Sprzedający zamawia w swoim banku:

1. Zaświadczenie o wysokości zadłużenia na określony dzień, z numerem rachunku do spłaty. Ma krótką ważność, więc przed aktem potrzebne jest nowe, aktualne.
2. Zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po wpłacie wskazanej kwoty, nazywane też promesą. To dokument dla Ciebie i Twojego banku.

Przy hipotece kaucyjnej, czyli zabezpieczającej różne wierzytelności do kwoty maksymalnej, upewnij się, że zaświadczenie obejmuje wszystko, co ta hipoteka zabezpiecza, a promesa dotyczy wykreślenia hipoteki w całości. Część starszych hipotek zabezpiecza też np. limit w koncie albo inny kredyt sprzedającego.

Gdy sprzedający ma kredyt we frankach albo w euro, kwota spłaty w złotych zależy od kursu w dniu przelewu. Bank może wtedy wymagać przelewu z zapasem, a nadwyżkę zwraca sprzedającemu. Przy kredytach objętych sporem sądowym albo ugodą trzeba dodatkowo ustalić z bankiem, jaka kwota zamyka zobowiązanie.

Jak płyną pieniądze: przykład

Przykład poglądowy: cena 520 000 zł, kupujesz z wkładem 20% i kredytem 416 000 zł. Sprzedający ma do spłaty 310 000 zł.

Podział zapisuje się w akcie notarialnym i w dyspozycji wypłaty kredytu. Kwota dla banku sprzedającego musi pokrywać zadłużenie na dzień wpływu pieniędzy, z odsetkami dziennymi. Przy 310 000 zł i oprocentowaniu 6% to około 51 zł za każdy dzień. Dlatego zaświadczenie podaje zwykle kwotę na konkretną datę albo stawkę dzienną, a ewentualna nadpłata wraca do sprzedającego.

Gdy dług jest wyższy niż kwota z kredytu

Jeśli zadłużenie sprzedającego przekracza część ceny finansowaną Twoim kredytem, sprzedający musi dopłacić różnicę z własnych pieniędzy przed wypłatą albo razem z nią. Bezpieczną formą jest depozyt notarialny. Nie zgadzaj się, by Twój wkład własny szedł na spłatę długu sprzedającego bez zapisów w akcie, które to porządkują: to Twoje pieniądze i powinny trafić tam, gdzie gwarantują wykreślenie hipoteki.

Zapisy w umowie przedwstępnej i w akcie

• Obowiązek sprzedającego dostarczenia zaświadczenia i promesy w ustalonym terminie, z aktualizacją przed aktem.
• Zgoda sprzedającego na przelanie części ceny bezpośrednio do jego banku, z numerem rachunku.
• Zobowiązanie sprzedającego do dalszej terminowej spłaty rat do dnia spłaty całości.
• Kto i kiedy składa wniosek o wykreślenie hipoteki oraz kto pokrywa opłatę.
• Termin wydania mieszkania i zwrot zadatku albo prawo odstąpienia, gdy bank sprzedającego nie wyda dokumentów.

Warunek dotyczący Twojego kredytu omawiamy w artykule umowa przedwstępna, zadatek i zaliczka.

Wykreślenie hipoteki

Po zaksięgowaniu spłaty bank sprzedającego wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, nazywaną potocznie listem mazalnym. Na jej podstawie składa się w sądzie rejonowym wniosek o wykreślenie, a opłata sądowa wynosi 100 zł. Według ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki, ale dopóki wpis widnieje w księdze, każdy go widzi, w tym Twój bank. Dlatego wniosek trzeba złożyć, a nie tylko zachować zgodę w szufladzie.

Dobrze, gdy ustalicie, że wniosek składa kupujący albo notariusz, bo to kupującemu najbardziej zależy na czystej księdze. Czas oczekiwania na wpis zależy od wydziału ksiąg wieczystych i waha się od kilku tygodni do kilku miesięcy. Bank kupującego zwykle wpisuje do umowy obowiązek dostarczenia odpisu księgi bez starej hipoteki w określonym terminie, a do tego czasu część banków stosuje podwyższoną marżę albo ubezpieczenie pomostowe. Więcej w artykule koszty okołokredytowe.

Krok po kroku

1. Przed zadatkiem przeczytaj księgę wieczystą i poproś sprzedającego o informację z banku o przybliżonym saldzie. Od tego zależy, czy kwota z Twojego kredytu wystarczy na spłatę.
2. Umowa przedwstępna z warunkiem uzyskania kredytu i obowiązkami sprzedającego wobec jego banku.
3. Wniosek kredytowy. Twój bank dostaje odpis księgi, zaświadczenie o saldzie i promesę. Bez nich wyda decyzję warunkową albo poprosi o uzupełnienie.
4. Wycena i decyzja, a potem umowa kredytu z dyspozycją wypłaty podzieloną na dwa rachunki.
5. Akt notarialny. Sprzedający przynosi świeże zaświadczenie. Notariusz zapisuje w akcie podział ceny i sposób zapłaty, a do sądu wysyła wniosek o wpis Twojej własności i hipoteki Twojego banku.
6. Wypłata. Twój bank przelewa transzę na spłatę i resztę ceny, zwykle w ciągu kilku dni od aktu.
7. Zgoda na wykreślenie i wniosek do sądu. Na koniec sprawdź w księdze, że w dziale IV została tylko hipoteka Twojego banku.

Kupujesz za gotówkę

Przy zakupie bez kredytu nikt nie pilnuje za Ciebie spłaty starej hipoteki. Nie przelewaj całej ceny sprzedającemu z nadzieją, że sam spłaci bank. Najbezpieczniej zapłacić część ceny bezpośrednio na rachunek do spłaty kredytu, przez depozyt notarialny albo rachunek zastrzeżony, i zapisać to w akcie. Hipoteka zabezpiecza dług sprzedającego, ale obciąża nieruchomość, więc gdyby spłata nie nastąpiła, bank mógłby prowadzić egzekucję z mieszkania, które już należy do Ciebie.

Koszty po stronie kupującego

Hipoteka sprzedającego nie zmienia podstawowych kosztów zakupu. Na rynku wtórnym płacisz 2% PCC od ceny, w przykładzie 10 400 zł, chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie i spełniasz warunki zwolnienia. Do tego taksa notarialna, opłaty sądowe za wpis własności i hipoteki Twojego banku oraz wypisy aktu. Wykreślenie starej hipoteki to 100 zł opłaty sądowej, a zaświadczenia z banku sprzedającego opłaca zwykle sprzedający. Kto pokrywa które koszty, warto zapisać w umowie przedwstępnej, żeby uniknąć sporu przy akcie. Szczegóły w artykule koszty notariusza i PCC.

Najczęstsze problemy

• Zaświadczenie straciło ważność przed aktem albo przed wypłatą. Zaplanuj termin aktu tak, by bank sprzedającego zdążył z nowym dokumentem.
• Bank sprzedającego zwleka ze zgodą. Ustal z wyprzedzeniem, w jakim terminie ją wydaje i czy wysyła ją pocztą, czy elektronicznie.
• Brakuje kilku złotych. Niedopłata odsetek o jeden dzień blokuje zgodę na wykreślenie. Lepiej przelać kwotę z niewielkim zapasem.
• Koszt wcześniejszej spłaty po stronie sprzedającego, np. przy okresie stałej stopy. To jego sprawa, ale może wpłynąć na kwotę spłaty.

Spojrzenie z drugiej strony transakcji opisujemy w artykule sprzedaż mieszkania z kredytem, a pełny proces zakupu w artykule kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego. Ile możesz pożyczyć, sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
2. Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
3. Ministerstwo Sprawiedliwości: Elektroniczne Księgi Wieczyste
4. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też