Umowa kredytu hipotecznego: 10 zapisów, na które uważać

Umowa kredytu hipotecznego ma zwykle kilkanaście stron, a do tego regulamin, tabelę opłat i kilka załączników. Nikt nie oczekuje, że przeczytasz ją jak prawnik, ale kilka zapisów decyduje o tym, ile naprawdę zapłacisz przez 25 czy 30 lat. Poniżej 10 miejsc, które sprawdzamy z klientami przed każdym podpisem. Pamiętaj, że część z nich nie jest w samej umowie, tylko w regulaminie kredytu i tabeli opłat, które stanowią jej integralną część, więc poproś bank o wszystkie te dokumenty naraz.

Masz prawo do projektu umowy

Bank musi zaproponować Ci projekt umowy razem z decyzją kredytową, przygotowany na warunkach tej decyzji (art. 14 ust. 8 ustawy o kredycie hipotecznym). Nie musisz więc czytać umowy po raz pierwszy w oddziale, z długopisem w ręku. Jeśli bank zwleka, poproś o projekt na e-mail. Decyzja razem z formularzem informacyjnym wiąże bank co najmniej 14 dni, a w tym czasie nie może on żądać od Ciebie ostatecznej odpowiedzi. Kredytodawca, pośrednik i agent mają też obowiązek bezpłatnie wyjaśniać postanowienia umowy przez cały czas jej trwania (art. 29 ust. 6 i 7).

Ustawa wymienia, co umowa musi zawierać ponad elementy z Prawa bankowego: wszystkie opłaty i warunki ich zmiany, całkowity koszt i całkowitą kwotę do zapłaty, zasady zabezpieczeń i ubezpieczeń, koszty wcześniejszej spłaty, zasady odstąpienia, skutki zaległości i sposób ustalania oprocentowania (art. 29 ust. 1). Jeśli którejś z tych rzeczy nie ma, termin na odstąpienie liczy się dopiero od dnia, w którym ją dostaniesz.

10 zapisów do sprawdzenia

1. Oprocentowanie i wskaźnik

Przy stopie zmiennej umowa musi określać wskaźnik referencyjny i marżę (art. 29 ust. 2). Sprawdź, jaki to wskaźnik (WIBOR 3M, WIBOR 6M albo POLSTR), jak często i od którego dnia bank aktualizuje oprocentowanie. Przy stopie okresowo stałej sprawdź, na ile lat jest ustalona i jak bank wyznaczy nową stopę po tym okresie, jeśli się nie dogadacie. Za ustalenie nowej stopy bank nie może pobierać opłat (art. 29 ust. 3 i 4). Więcej w artykułach stałe czy zmienne oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego.

2. Warunki promocyjnej marży i ich utrata

To zapis, który najczęściej zaskakuje po latach. Niższa marża zwykle wymaga wpływu wynagrodzenia na konto, transakcji kartą albo ubezpieczenia na życie. Sprawdź: ile wynosi każdy warunek (np. wpływ co najmniej określonej kwoty), jak długo trzeba go spełniać, o ile wzrośnie marża po jego niespełnieniu i czy bank przywróci promocję, gdy znów zaczniesz go spełniać. Utrata promocji kosztuje dużo, bo działa do końca kredytu:

Przykład: kredyt 400 000 zł na 25 lat, raty równe, wzrost marży od pierwszej raty. W rzeczywistości kwota zależy od tego, kiedy stracisz promocję i ile kapitału zostało do spłaty.

3. Ubezpieczenia i cesje

Ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank jest standardem. Sprawdź minimalny zakres i sumę ubezpieczenia, które bank zaakceptuje (umowa musi je podać, art. 29 ust. 1 pkt 9), i czy możesz kupić polisę poza bankiem. Przy ubezpieczeniu na życie sprawdź, czy jest warunkiem kredytu, czy tylko warunkiem marży, ile kosztuje i co się stanie, gdy z niego zrezygnujesz. Sprawdź też zapis o ubezpieczeniu pomostowym do czasu wpisu hipoteki: według ustawy taki dodatkowy koszt po wpisie wraca do Ciebie albo jest zaliczany na spłatę, na warunkach z umowy (art. 29 ust. 5a i 5b).

4. Wcześniejsza spłata

Masz prawo spłacić kredyt w całości lub części przed terminem. Przy stopie zmiennej bank może pobrać rekompensatę tylko za spłatę w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy i najwyżej 3% spłacanej kwoty, przy stopie okresowo stałej na zasadach z umowy. Sprawdź, czy nadpłata skraca okres, czy obniża ratę, i jak się ją zleca. Szczegóły w artykule nadpłata kredytu hipotecznego.

5. Zmiana wskaźnika

Od 1 stycznia 2027 r. WIBOR nie może być stosowany w nowych umowach, a banki przechodzą na POLSTR. Umowa powinna mówić, co się stanie, gdy wskaźnik przestanie być publikowany lub zmieni się istotnie: jaki wskaźnik go zastąpi i czy dojdzie korekta. Przy umowie na WIBOR zapytaj, jak bank planuje przejście. Tłumaczymy to w artykule WIBOR i POLSTR.

6. Waluta i transze

Kredyt powinien być w walucie, w której zarabiasz. Jeśli bierzesz kredyt w walucie obcej, ustawa daje prawo spłaty bezpośrednio w tej walucie bez dodatkowych kosztów (art. 30) i obowiązek ostrzeżenia, gdy kwota do spłaty wzrośnie o ponad 20% (art. 29 ust. 8). Przy wypłacie w transzach (deweloper, budowa) sprawdź harmonogram, warunki wypłaty kolejnych transz, opłaty za inspekcje i to, czy odsetki płacisz tylko od wypłaconej części.

7. Karencja

Karencja w spłacie kapitału oznacza, że przez pewien czas płacisz same odsetki. Rata jest niższa, ale po karencji rośnie, a całkowity koszt kredytu jest wyższy. Sprawdź, czy karencja jest obowiązkowa w czasie wypłaty transz, czy możesz z niej zrezygnować i jak bank przeliczy ratę po jej końcu.

8. Opłaty, prowizje i kary

Umowa musi wymieniać opłaty i warunki ich zmiany. Przejrzyj tabelę opłat: aneksy, zaświadczenia, monity, inspekcje, wycena przy kolejnych transzach. Sprawdź oprocentowanie zadłużenia przeterminowanego i koszt upomnień. Szukaj też kar umownych, np. za niedostarczenie odpisu księgi wieczystej z wpisem hipoteki albo polisy w terminie. Często są to podwyższenia marży do czasu wykonania obowiązku.

9. Wypowiedzenie umowy

Bank może wypowiedzieć umowę, gdy nie płacisz rat albo nie dotrzymujesz warunków umowy, a co do zasady termin wypowiedzenia wynosi co najmniej 30 dni. Zanim to zrobi, przy zaległościach musi wezwać do zapłaty z terminem co najmniej 14 dni roboczych i poinformować o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację (art. 75c Prawa bankowego). Sprawdź, jakie zdarzenia umowa uznaje za naruszenie, np. brak polisy, zmiana najemcy albo nieprawdziwe oświadczenia przy wniosku.

10. Odstąpienie w ciągu 14 dni

Od umowy możesz odstąpić bez podania przyczyny w ciągu 14 dni od jej zawarcia (art. 42). Wystarczy wysłać oświadczenie przed upływem terminu, np. listem poleconym. Oddajesz wypłaconą kwotę z odsetkami za czas korzystania z pieniędzy, najpóźniej w 30 dni, a bank nie może pobrać innych opłat poza bezzwrotnymi opłatami administracyjnymi (art. 44). Odstąpienie obejmuje też umowy o usługi dodatkowe związane z kredytem (art. 45). Wzór oświadczenia bank daje przy podpisaniu umowy.

Co da się negocjować

Umowa kredytu jest wzorem banku i większości zapisów nie zmienisz. Są jednak elementy, o które warto zapytać przed podpisem, najlepiej mając na stole drugą decyzję kredytową:

• Marża i prowizja. To najczęstszy przedmiot negocjacji. Przy dobrym profilu klienta i konkurencyjnej ofercie bank bywa skłonny je obniżyć.
• Warunki promocji. Niższy wymagany wpływ na konto, mniej transakcji kartą albo dłuższy czas na przywrócenie promocji po przerwie w zatrudnieniu.
• Ubezpieczenie z zewnątrz. Zgoda na polisę nieruchomości spoza banku, jeśli spełnia minimalny zakres.
• Terminy dokumentów. Realny termin na dostarczenie odpisu księgi wieczystej z wpisem hipoteki, skoro czas wpisu zależy od sądu, a nie od Ciebie.

Każdą uzgodnioną zmianę poproś o wpisanie do umowy albo do decyzji. Ustne zapewnienie doradcy w oddziale nie zastąpi zapisu. Jeśli bank nie zgodzi się na zmianę, porównaj całkowity koszt z inną ofertą, a nie tylko pojedynczy zapis.

Jak czytać umowę w praktyce

• Porównaj projekt umowy z decyzją i formularzem informacyjnym: kwota, okres, marża, prowizja i wymagane produkty muszą się zgadzać.
• Czytaj razem z regulaminem i tabelą opłat, bo wiele szczegółów jest właśnie tam.
• Zapisz pytania i zadaj je bankowi na piśmie. Odpowiedź e-mailem to też dowód.
• Nie podpisuj w dniu, w którym widzisz umowę pierwszy raz.

Jeśli umowa jest jeszcze przed Tobą, a decyzja dopiero przyszła, zacznij od artykułu decyzja kredytowa: co dalej. Agent kredytowy pomoże porównać projekty umów z kilku banków i wskaże różnice, ale decyzję o podpisie podejmujesz Ty.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (ISAP)
3. Rzecznik Finansowy

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też