Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny? Stan na październik 2026

To pytanie słyszy każdy, kto zajmuje się kredytami: brać teraz czy poczekać, aż będzie taniej? Uczciwa odpowiedź brzmi: nikt nie wie, co zrobią stopy procentowe i ceny mieszkań. Można za to sprawdzić, gdzie jesteśmy dziś, co mówią ekonomiści i ile w złotówkach zmienia każdy scenariusz. Poniżej stan na koniec października 2026 r. i rachunek, który pomoże podjąć decyzję bez wróżenia.

Gdzie jesteśmy: stopy, wskaźniki i oprocentowanie

Stopa referencyjna 3,75% to najniższy poziom od wiosny 2022 r. Ostatnia obniżka, o 0,25 pkt proc., była w marcu 2026 r. Od tego czasu Rada Polityki Pieniężnej stóp nie zmieniała. Kredyt zmienny to dziś marża plus WIBOR około 3,9%, czyli najczęściej 5,4–6,4%. Od 3 września 2026 r. PKO BP, a od 7 października mBank udzielają kredytów opartych na POLSTR, a od 1 stycznia 2027 r. WIBOR nie może być stosowany w nowych umowach. Co to oznacza, wyjaśniamy w artykule WIBOR i POLSTR.

Co mówią ekonomiści

Jesienią obraz się zmienił. We wrześniu inflacja wzrosła do 4,1% r/r (dane GUS z 14 października 2026 r.), głównie przez droższe paliwa i energię, i przekroczyła górną granicę celu NBP (2,5% ± 1 pkt proc.). Kilka głosów z października 2026 r.:

• Ekonomiści ING (komentarz po posiedzeniu RPP 7.10.2026, za SII): rynek wyceniający wzrost stóp o około 1 pkt proc. jest zbyt agresywny, ale możliwe są prewencyjne podwyżki o 25–50 pb na początku 2027 r.
• PKO Research (za SII, 7.10.2026): obecne perspektywy inflacji nie wymagają podwyżek, bo szok podażowy ma być przejściowy.
• BNP Paribas (komentarz po październikowym posiedzeniu, za fxmag.pl): możliwa ostrożnościowa podwyżka łącznie o 50 pb na przełomie roku, zależnie od cen energii.
• Rynek: według kontraktów FRA cytowanych przez SII inwestorzy na początku października wyceniali stopę referencyjną około 4,2% na koniec roku.

Prezes NBP na konferencji 8 października 2026 r. nie przesądził o podwyżkach. Kolejne posiedzenie RPP zaplanowano na 3–4 listopada 2026 r., a w listopadzie ma się pojawić nowa projekcja NBP. Wniosek jest jeden: na najbliższe miesiące nikt poważny nie zapowiada obniżek, a scenariusz podwyżki jest realny. Prognozy zmieniają się jednak co miesiąc, więc traktuj je jako tło, nie podstawę decyzji.

Ile zmienia ruch stóp: rata i zdolność

Przykład obliczeniowy dla kredytu 500 000 zł na 30 lat, raty równe. Zakładamy, że zmiana stopy NBP przenosi się mniej więcej jeden do jednego na oprocentowanie kredytu, co w praktyce dzieje się przez wskaźnik z opóźnieniem. Zdolność liczymy dla osoby, której bank pozwala na ratę 4 000 zł, z buforem 2,5 pkt proc. na wzrost stóp, jak przy stopie zmiennej.

Każde 0,5 pkt proc. to około 160 zł raty przy 500 000 zł i około 21–27 tys. zł zdolności. Obniżka o 1 pkt proc. podniosłaby maksymalną kwotę w tym przykładzie o około 52 tys. zł, podwyżka o 1 pkt obniżyłaby ją o około 45 tys. zł. Przy stałej stopie na co najmniej 5 lat bank może zastosować niższy bufor, więc zdolność bywa wyższa. Swoje liczby sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej i kalkulatorze raty.

Czekanie na obniżkę a ceny mieszkań

Rata zależy nie tylko od oprocentowania, ale też od kwoty kredytu, a ta od ceny mieszkania. Według GUS ceny lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r. były o 6,3% wyższe niż rok wcześniej (rynek pierwotny +6,5%, wtórny +6,1%). Policzmy zakup mieszkania za 600 000 zł z wkładem 120 000 zł, teraz albo za rok. Przykład poglądowy, nie prognoza.

Czekanie wygrywa tylko w scenariuszu, w którym stopy spadają, a ceny stoją w miejscu: rata niższa o około 150 zł. Jeśli ceny rosną w tempie z ostatniego roku, nawet obniżka o 0,5 pkt proc. daje ratę wyższą o około 60 zł, a potrzebujesz kredytu o 37 800 zł większego. Do tego przez rok czekania płacisz czynsz najmu, którego tu nie liczymy. Ceny mogą też rosnąć wolniej albo spaść, zwłaszcza lokalnie, więc ten rachunek trzeba zrobić dla swojego miasta.

Co może zmienić obraz w najbliższych miesiącach

• Posiedzenie RPP 3–4 listopada 2026 r. i listopadowa projekcja NBP pokażą, czy Rada widzi potrzebę podwyżki.
• Dane o inflacji: wstępny odczyt za październik GUS publikuje pod koniec miesiąca. Utrzymanie inflacji powyżej 3,5% zwiększa szansę na podwyżkę.
• Przejście banków na nowy wskaźnik do końca 2026 r. Oferty oparte na POLSTR porównuj po sumie marży i wskaźnika, a nie po samej marży, bo POLSTR jest dziś niższy od WIBOR.
• Limity cen w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym, aktualizowane co kwartał, jeśli kupujesz z gwarancją BGK. Więcej w artykule programy mieszkaniowe 2026.

Argumenty za kupnem teraz

• Masz stabilny dochód, wkład i znalazłeś mieszkanie, które pasuje do Twoich planów na lata. Na „idealny moment” można czekać bez końca.
• Płacisz czynsz najmu. Rok najmu to często kilkadziesiąt tysięcy złotych, które nie budują Twojego majątku.
• Przy kredycie zmiennym obniżki stóp i tak obniżą Twoją ratę, z opóźnieniem wynikającym z okresu aktualizacji wskaźnika. Przy stałej stopie po spadku stóp możesz rozważyć refinansowanie, pamiętając o rekompensacie w okresie stałej stopy.
• Zdolność wystarcza dziś. Ryzyko podwyżki stóp działa w drugą stronę: może ją obniżyć.

Argumenty za czekaniem

• Brakuje Ci wkładu albo poduszki finansowej. Rok oszczędzania może dać lepszą marżę, brak ubezpieczenia niskiego wkładu i spokojniejszy budżet. O wkładzie piszemy w artykule wkład własny.
• Twój dochód jest niepewny: okres próbny, świeża działalność gospodarcza, planowana zmiana pracy. Bank i tak może poprosić o dłuższą historię.
• Rata byłaby na granicy możliwości. Jeśli wzrost raty o 300 zł byłby problemem, poczekaj albo szukaj tańszego mieszkania.
• Masz zaległości lub problemy w BIK. Kilka miesięcy terminowej spłaty poprawi ocenę. Zobacz raport BIK przed kredytem.
• Planujesz przeprowadzkę do innego miasta w ciągu kilku lat. Koszty zakupu i sprzedaży mogą przewyższyć różnicę między ratą a czynszem.

Jak zabezpieczyć się przed ruchem stóp

• Stała stopa na 5 lat chroni przed podwyżkami, dziś w przedziale około 5,8–6,5%. Porównanie znajdziesz w artykule stałe czy zmienne oprocentowanie.
• Zapas w budżecie: policz, czy udźwigniesz ratę wyższą o 2–3 pkt proc. Bank robi to samo przy ocenie zdolności.
• Poduszka finansowa na 3–6 miesięcy wydatków, zanim zaczniesz nadpłacać.
• Negocjacja marży: marża zostaje na cały okres, więc 0,2 pkt proc. różnicy daje więcej niż trafienie w miesiąc zakupu. Zobacz marża kredytu hipotecznego.

Decyzja o kredycie to decyzja o mieszkaniu na lata, a nie zakład o stopy procentowe. Jeśli rata mieści się w budżecie z zapasem, mieszkanie pasuje do Twoich planów, a zdolność wystarcza, moment jest dobry na tyle, na ile może być. Agent kredytowy porówna oferty stałe i zmienne kilku banków dla Twojej sytuacji. Wynagrodzenie płaci mu bank.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. NBP: podstawowe stopy procentowe
2. GUS: wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.
3. SII: RPP, stopy procentowe w październiku bez zmian (7.10.2026)
4. FXMAG: stopy procentowe, prognoza ekonomistów BNP Paribas
5. GPW Benchmark: stawki referencyjne WIBOR i POLSTR

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też