Будинок або ділянка в Польщі: під’їзна дорога, частка в дорозі та іпотека

Що вважається доступом до дороги загального користування

Польський закон про планування (ст. 2 п. 14 закону про просторове планування) визнає три види доступу: безпосередній доступ до дороги загального користування, доступ через внутрішню дорогу або сервітут проїзду (służebność drogowa). Дорога загального користування — це гмінна, повітова, воєводська або державна дорога. Приватна дорога на житловому масиві є внутрішньою, навіть якщо вона заасфальтована і має назву вулиці. Важить юридичне право, записане в земельній книзі (księga wieczysta), а не те, що там уже їздять машини.

Як на це дивляться банки

У заяві на кредит PKO Bank Polski для нерухомості без безпосереднього доступу до дороги загального користування треба вказати, чи доступ забезпечує сервітут проїзду, чи частка в нерухомості, яка є під’їзною дорогою, і номер земельної книги цієї дороги. Правила BOŚ Bank дозволяють кредитувати частку в під’їзній дорозі, якщо це єдиний проїзд до дороги загального користування і ви купуєте її разом із будинком, квартирою чи ділянкою; іпотека має обтяжувати всю вашу частку. BNP Paribas серед прийнятної застави називає будинок або ділянку «разом із часткою в під’їзній дорозі». Частка в дорозі — звичайна ситуація, банк лише має бачити її в земельній книзі.

Купівля ділянки з часткою в дорозі

Дорога зазвичай має власну земельну книгу. У нотаріальному акті мають бути обидві книги, ділянки і дороги, та розмір вашої частки, наприклад 1/12. Банк може профінансувати частку разом із ділянкою. Згідно з Цивільним кодексом (ст. 198) кожен співвласник може розпоряджатися своєю часткою без згоди інших, а закон про земельні книги (ст. 65) дозволяє іпотеку на частці, тож сусіди не мусять нічого підписувати для вашого кредиту. Під час поділу землі на ділянки кожна нова ділянка повинна мати доступ до дороги загального користування (ст. 93 закону про управління нерухомістю), тому продавець зазвичай виділяє внутрішню дорогу, а покупці отримують у ній частку або сервітут.

Сервітут проїзду та «необхідна дорога»

Сервітут дає власникові вашої ділянки право проїжджати через ділянку сусіда і зберігається після продажу будь-якої з них. Власник, який його встановлює, підписує нотаріальний акт (ст. 245 Цивільного кодексу), тож усної чи простої письмової згоди недостатньо. Якщо ділянка не має належного доступу, а сусід відмовляє, власник може вимагати через суд платного сервітуту, так званої необхідної дороги (droga konieczna, ст. 145 Цивільного кодексу). Це судова справа, а не формальність, і до її завершення банку нічого перевіряти в земельній книзі.

Що перевірити до завдатку

Перевірте на кадастровій карті, чи ділянка межує з дорогою загального користування. Попросіть номер земельної книги під’їзної дороги і безкоштовно перевірте її на ekw.ms.gov.pl: хто власник, яку частку ви купуєте і чи є іпотека в розділі IV. Для сервітуту перевірте розділ III книги ділянки, через яку проходить проїзд. Покажіть обидва номери книг банку або кредитному експертові до підписання попереднього договору і впишіть у нього, що продаж включає частку в дорозі або що продавець встановить сервітут.

Повний опис польською, з прикладами типових проблем: Udział w drodze dojazdowej a kredyt hipoteczny.

Часті запитання

Джерела

1. Закон про просторове планування, ст. 2 п. 14 (польською)
2. Цивільний кодекс, ст. 145, 198, 245 і 285 (польською)
3. Закон про земельні книги та іпотеку, ст. 65 (польською)
4. BOŚ Bank: правила іпотечного кредитування з 17.04.2026 (польською)
5. PKO Bank Polski: форма заяви на кредит з 03.09.2026 (польською)

Читайте також

• Іпотечний калькулятор для Польщі: ваш щомісячний платіж

  Іпотечний калькулятор для іноземців у Польщі: рівні або спадні платежі в злотих, переплата відсотків, LTV, стрес-тест банку і графік погашення за роками.

• Іпотека в Польщі для громадян України: статус UKR і карта CUKR

  Чи дадуть іпотеку зі статусом UKR або картою CUKR? Що змінилося у 2026 році, що вимагають польські банки і як підготуватися до кредиту.

• Іпотека для іноземців у Польщі: що вимагають банки у 2026 році

  Чи може іноземець отримати іпотеку в Польщі? Карта побиту, PESEL, дохід, власний внесок і кредитна історія: що перевіряють польські банки та як проходить процес.

• Дві роботи або кілька договорів: як польський банк рахує ваш дохід

  Як польські банки оцінюють заявку на іпотеку, якщо у вас два трудові договори, робота і цивільно-правовий договір (umowa zlecenie) або кілька договорів одночасно: кожне джерело перевіряють окремо, а додають лише стабільний дохід.

• Купівля нерухомості в Польщі іноземцем: коли потрібен дозвіл

  Чи може іноземець купити квартиру або будинок у Польщі? Коли потрібен дозвіл Міністерства внутрішніх справ (MSWiA), винятки, вартість і строки.

• Іпотека в Польщі при віддаленій роботі на іноземну компанію: трудовий договір або B2B

  Ви живете в Польщі й працюєте з дому на компанію з-за кордону за трудовим договором або як B2B-підрядник: як польські банки оцінюють такий дохід, що змінює валюта зарплати, податок, соціальне страхування і документи.

• Документи на іпотеку та витрати на купівлю житла в Польщі

  Перелік документів на польську іпотеку для іноземців, присяжні переклади і всі витрати на купівлю квартири: податок, нотаріус, судові збори, оцінка, агентство.

• Іпотека на дерев’яний або каркасний будинок у Польщі: оцінка і документи

  Чи дасть польський банк кредит на каркасний, брусовий або збірний дерев’яний будинок: що перевіряє оцінювач, які документи підготувати для будівництва чи купівлі, транші і страхування будинку з горючою конструкцією.

• Іпотека на сільську садибу в Польщі: купівля будинку із сільськогосподарською землею

  Чи можна купити в Польщі siedlisko, тобто сільський будинок із землею, в іпотеку? Чому банки віддають перевагу окремій ділянці з будинком, хто може купити сільськогосподарську землю (пороги 0,3 га і 1 га, KOWR) і як збудувати будинок на садибі.

• Іпотека для творця контенту в Польщі: як банк рахує дохід з YouTube, Instagram і TikTok

  Як польські банки оцінюють дохід ютуберів, інфлюенсерів та інших творців в інтернеті в заявці на іпотеку: виплати платформ, співпраця з брендами, бартер, валюта і документи.

• Державні житлові програми в Польщі у 2027 році: чи буде кредит 0% і що доступно іноземцю

  Чи буде в Польщі кредит 0% у 2027 році? Статус кредиту #naStart, хто може отримати сімейний житловий кредит із гарантією BGK і новий інвестиційний рахунок OKI з 1 січня 2027 року.

• Квартира для дитини в Польщі: на себе, на дитину чи спільно?

  Батьки купують квартиру для дитини в Польщі: на кого оформити власність, хто бере іпотеку, податок PCC 2%, згода суду для неповнолітньої дитини і пізніше дарування.

• Дарування квартири дитині в Польщі: податок, обов’язкова частка інших дітей та іпотека

  Як подарувати квартиру дитині в Польщі: нотаріальний акт, звільнення від податку для найближчої родини, особисте майно дитини в шлюбі, обов’язкова частка інших дітей, право проживання для батьків та іпотека.

• Квартира для батьків в іпотеку в Польщі: хто бере кредит і хто є власником

  Доросла дитина купує квартиру для літніх батьків у Польщі: кредит на себе чи на батьків, безоплатне користування чи право проживання, внески як дарування і форма SD-Z2, PCC, спадщина та брати і сестри.

• Криптовалюта і гроші з біржі та іпотека в Польщі: внесок і дохід

  Чи прийме польський банк гроші з криптовалют, акцій або ETF як власний внесок чи дохід. Перевірка походження коштів (AML), податок 19% у PIT-38 і документи.

• Незареєстрована діяльність у Польщі: чи враховує банк цей дохід для іпотеки?

  Як польські банки враховують дохід від незареєстрованої діяльності (działalność nierejestrowana) в заявці на іпотеку, ліміт у 2026 році та які документи підготувати.

• Іпотека для аспіранта в Польщі: чи враховує банк докторську стипендію?

  Як польські банки враховують докторську стипендію (stypendium doktoranckie) в заявці на іпотеку, скільки вона становить у 2026 році і що допомагає аспіранту отримати кредит.

• Іпотека з комісійною зарплатою в Польщі: як банк рахує комісію з продажів

  Як польські банки рахують комісію (prowizja) торгових представників і агентів у заявці на іпотеку: базова зарплата, середня комісія, агентський договір і документи.

• Іпотека для професійного спортсмена в Польщі: як банк рахує контракт із клубом?

  Як польські банки враховують контракт із клубом, премії за результати, спортивну стипендію (stypendium sportowe) і власну фірму спортсмена в заявці на іпотеку.

• Іпотека в Польщі у 2027 році: що зміниться з січня

  Що зміниться у 2027 році для тих, хто бере або сплачує іпотеку в Польщі: POLSTR замість WIBOR у нових кредитах, мінімальна зарплата 4 950 зл, рахунок OKI, податок на нерухомість і програми BGK.

• Іпотека для самотньої матері чи батька в Польщі: як банк рахує аліменти і 800 плюс

  Чи може самотня мати або батько отримати іпотеку в Польщі? Як польські банки рахують аліменти, допомогу 800 плюс і аліментний фонд, із прикладом суми кредиту.

• Іпотека на мікроквартиру в Польщі: чи є мінімальна площа?

  Чи дасть польський банк іпотеку на квартиру-студію менше 25 м²: вимога 25 м² у будівельних правилах, житлове чи комерційне приміщення і що перевірити перед бронюванням.

• Іпотека для пенсіонера KRUS у Польщі: чи вистачить фермерської пенсії?

  Як польські банки враховують фермерську пенсію з KRUS (emerytura rolnicza) в заявці на іпотеку, як вона поєднується з пенсією ZUS і господарством та які документи підготувати.

• Виписка з рахунку та іпотека в Польщі: що перевіряє банк

  Що польський банк шукає у виписці з рахунку перед іпотекою: ставки у букмекерів, ігри, перекази родині, розстрочки та BLIK. Що нормально, що викликає питання і як підготуватися.

• Позика із соціального фонду роботодавця (ZFŚS) як власний внесок: що скаже банк

  Чи може дешева житлова позика із соціального фонду роботодавця (ZFŚS) бути власним внеском в іпотеку в Польщі? Рекомендація S, як банк її бачить і скільки кредитоспроможності вона забирає.

• Купівля недобудованого будинку в іншої особи в Польщі в іпотеку

  Як купити недобудований будинок (stan surowy) у приватного продавця в Польщі в іпотеку: транші, оцінка, перенесення дозволу на будівництво, будова, що стоїть роками, і кредит продавця.

• Пенсія з-за кордону та іпотека в Польщі: чи врахує банк німецьку пенсію або пенсію з іншої країни ЄС

  Як польські банки оцінюють пенсію з Німеччини чи іншої країни ЄС у заявці на іпотеку: перерахунок євро, документи іноземного пенсійного органу, податок і пенсія з двох країн.

• Переїзд за кордон під час сплати іпотеки в Польщі: банк, страхування і щомісячний платіж

  Ви переїжджаєте за кордон, а в Польщі сплачуєте іпотеку. Чи може банк розірвати договір, як платити внесок із зарплати в євро, страхування, оренда квартири, податок і доплати до кредиту 2%.

• Робота в сімейній фірмі в Польщі: як банк дивиться на зарплату від батьків або подружжя

  Як польські банки оцінюють заявку на іпотеку, коли роботодавець — ваші батьки або чоловік чи дружина, що означають польські правила соціального страхування про «осіб, які співпрацюють», і які документи допомагають.