Ile odsetek zapłacę? Harmonogram spłat kredytu hipotecznego

Harmonogram spłat to tabela, którą bank dołącza do umowy kredytu i udostępnia w bankowości internetowej. Dla każdej raty pokazuje datę, kwotę, część kapitałową, część odsetkową i saldo, które zostaje do spłaty. Z harmonogramu odczytasz, ile odsetek zapłacisz w całym okresie, ile kredytu zostanie po kilku latach i kiedy nadpłata da najwięcej. Poniżej wyjaśniamy, jak go czytać, na przykładzie kredytu 500 000 zł na 30 lat przy oprocentowaniu 6,5%. Liczby to przykład policzony według wzorów bankowych.

Jak bank liczy odsetki w racie

Odsetki za miesiąc to saldo kredytu razy oprocentowanie roczne podzielone przez 12. Przy 500 000 zł i 6,5% pierwsze odsetki wynoszą 500 000 × 6,5% / 12, czyli 2 708 zł. Reszta raty spłaca kapitał. Część banków liczy odsetki według rzeczywistej liczby dni w miesiącu, więc w harmonogramie kwoty mogą się różnić o kilka złotych między miesiącami, ale zasada jest ta sama.

Z tego wynika cała logika harmonogramu. W ratach równych rata jest stała, więc gdy saldo spada, odsetek jest coraz mniej, a części kapitałowej coraz więcej. W ratach malejących część kapitałowa jest stała, a cała rata spada razem z odsetkami. Oba rodzaje porównujemy w artykule raty równe czy malejące.

Harmonogram rat równych: wybrane miesiące

Kredyt 500 000 zł na 30 lat przy 6,5% to rata równa 3 160 zł. Tak zmienia się jej skład:

Część kapitałowa przewyższa odsetki dopiero w 233. racie, czyli po około 19 latach i 5 miesiącach. Połowę kapitału spłacisz dopiero w 257. racie, po ponad 21 latach. To nie jest błąd banku, tylko matematyka raty równej przy długim okresie.

Ile odsetek zapłacisz w kolejnych latach

Przez pierwsze 5 lat wpłacisz bankowi około 189 600 zł, z czego około 157 700 zł to odsetki, a tylko około 31 900 zł kapitał. Po 10 latach wpłacisz około 379 200 zł, zapłacisz około 303 100 zł odsetek, czyli 47,5% wszystkich, a saldo spadnie tylko o 15%, do około 423 900 zł. Łącznie w 30 lat odsetki wyniosą około 637 700 zł. To ważne, gdy planujesz sprzedaż mieszkania albo refinansowanie po kilku latach: dług będzie wtedy wyższy, niż podpowiada intuicja. Więcej w artykułach sprzedaż mieszkania z kredytem i refinansowanie kredytu hipotecznego.

Okres kredytu zmienia cały harmonogram

Pierwsze odsetki od 500 000 zł przy 6,5% są zawsze takie same, 2 708 zł, bo zależą tylko od salda. Okres decyduje o tym, ile kapitału spłacasz od początku:

• 20 lat: w pierwszej racie około 1 020 zł kapitału, kapitał przeważa od 113. raty, po około 9,4 roku,
• 25 lat: około 668 zł kapitału, kapitał przeważa od 173. raty, po około 14,4 roku,
• 30 lat: około 452 zł kapitału, kapitał przeważa od 233. raty, po około 19,4 roku,
• 35 lat: około 312 zł kapitału, kapitał przeważa od 293. raty, po około 24,4 roku.

Im dłuższy okres, tym dłużej płacisz głównie odsetki. Kiedy wydłużenie ma mimo to sens, opisujemy w artykule kredyt hipoteczny na 35 lat.

Harmonogram rat malejących

W ratach malejących część kapitałowa to zawsze 500 000 zł / 360, czyli około 1 389 zł. Pierwsza rata wynosi 4 097 zł, po 5 latach (61. rata) około 3 646 zł, po 10 latach około 3 194 zł, a ostatnia około 1 396 zł. Saldo spada liniowo: po 10 latach wynosi 333 333 zł, po 15 latach dokładnie połowę kwoty. Odsetki po 10 latach to około 271 300 zł, a w całym okresie około 488 900 zł, o 148 900 zł mniej niż w ratach równych. Ceną jest wyższa rata na początku i wyższy dochód potrzebny do zdolności.

Kiedy nadpłata daje najwięcej

Z harmonogramu wynika najważniejsza zasada nadpłat: każda złotówka kapitału spłacona wcześniej przestaje „pracować” dla banku przez więcej miesięcy. Przykład: jednorazowa nadpłata 10 000 zł przy kredycie 500 000 zł na 30 lat i 6,5%, z zachowaniem raty i skróceniem okresu:

Ta sama kwota nadpłacona na początku daje kilkanaście razy więcej niż pod koniec. Przy stopie zmiennej bank może pobrać rekompensatę tylko przez pierwsze 36 miesięcy i najwyżej 3% nadpłaty, a wiele banków z niej rezygnuje. Przy stałej stopie zasady są w umowie. Pamiętaj też o poduszce finansowej: nadpłaconych pieniędzy bank nie odda. Szczegóły w artykule nadpłata kredytu hipotecznego, a własny wariant policzysz w kalkulatorze nadpłaty kredytu.

Harmonogram przy stopie zmiennej

Przy oprocentowaniu zmiennym harmonogram jest aktualny tylko do najbliższej zmiany oprocentowania. Gdy zmienia się WIBOR albo POLSTR, bank przelicza raty na pozostały okres i przygotowuje nowy harmonogram. Przy stałej stopie harmonogram na okres stały się nie zmienia, ale po jego zakończeniu bank liczy raty od nowa. Dlatego odsetki z harmonogramu to prognoza przy dzisiejszej stopie, a nie gwarantowany koszt. Przykładowy całkowity koszt kredytu i RRSO znajdziesz też w formularzu informacyjnym, który opisujemy w artykule formularz ESIS, a o tym, co sprawdzić w samej umowie, w tekście umowa kredytu hipotecznego. Ratę i koszt dla swoich parametrów policzysz w kalkulatorze raty.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. GPW Benchmark: stawki referencyjne WIBOR i POLSTR
3. NBP: podstawowe stopy procentowe
4. KNF, Rekomendacja S

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też