Іпотека на квартиру в будинку, внесеному до реєстру пам’яток у Польщі: консерватор, оцінка банку і право першої купівлі гміни

Реєстр, гмінний облік чи охоронна зона

«Історичний будинок» може означати три різні правові ситуації. Найсильніша — внесення до реєстру пам’яток (rejestr zabytków) рішенням воєводського консерватора пам’яток (wojewódzki konserwator zabytków). Слабші — гмінний облік пам’яток (gminna ewidencja zabytków) і охорона в місцевому плані забудови. Реєстр можна перевірити на сайті Національного інституту спадщини (zabytek.pl) або в установі консерватора, а запис може бути також у розділі III поземельної книги.

На що потрібна згода консерватора

Для будинку з реєстру консерваторські й реставраційні роботи та будівельні роботи потребують дозволу воєводського консерватора. Обсяг охорони залежить від рішення про внесення: це може бути фасад, дах і сходова клітка або також інтер’єри, ліпнина й вікна. Дозвіл консерватора не замінює дозволу на будівництво. З 3 червня 2026 р. частину дій, наприклад зміну способу використання чи монтаж технічних пристроїв і вивісок, повідомляють консерватору, і якщо протягом 60 днів він не заперечить, справу вирішено.

Як банки ставляться до пам’ятки

Банки обережні, але фінансування можливе. Частина банків не приймає об’єкти під охороною консерватора як забезпечення, частина кредитує лише до 50% вартості, а більшість оцінює кожен випадок індивідуально, тож запитайте банк до підписання попереднього договору. При купівлі з ремонтом банк зазвичай просить лист консерватора про відсутність заперечень щодо робіт. Оцінювач порівнює квартиру з подібними угодами, яких часто мало, і враховує як престиж розташування, так і обмеження охорони.

Право першої купівлі гміни

Гміна має право першої купівлі при продажу нерухомості з реєстру пам’яток, і Верховний суд Польщі підтвердив, що воно стосується також окремої квартири в такому будинку. Але це право не діє, якщо його не внесено до поземельної книги. Якщо внесено, спершу ви підписуєте умовний договір купівлі-продажу, нотаріус повідомляє гміну, і вона має місяць на рішення. Лише після цього підписують остаточний акт, і банк виплачує кредит.

Після купівлі

Власник має протягом місяця повідомити консерватора про зміну правового стану пам’ятки, зокрема про нового власника. Натомість власник квартири в будинку з реєстру може відрахувати від бази оподаткування PIT 50% внесків до ремонтного фонду спільноти власників і 50% витрат на роботи з дозволом консерватора. Дотації на роботи при пам’ятках з реєстру, зазвичай до 50% необхідних витрат, надають міністр культури, консерватор і органи самоврядування.

Повний опис польською, з графіком купівлі, прикладом податкової пільги і списком для перевірки: Kredyt na mieszkanie w zabytku.

Часті запитання

Джерела

1. Закон про охорону пам’яток, консолідований текст 2024 (ISAP, польською)
2. WUOZ у Кельцях (gov.pl): зміни з 3 червня 2026 (польською)
3. Закон про управління нерухомістю, ст. 109–110 (ISAP, польською)
4. Podatki.gov.pl: пільга на пам’ятки, брошура 2024 (польською)

Читайте також

• Іпотечний калькулятор для Польщі: ваш щомісячний платіж

  Іпотечний калькулятор для іноземців у Польщі: рівні або спадні платежі в злотих, переплата відсотків, LTV, стрес-тест банку і графік погашення за роками.

• Іпотека в Польщі для громадян України: статус UKR і карта CUKR

  Чи дадуть іпотеку зі статусом UKR або картою CUKR? Що змінилося у 2026 році, що вимагають польські банки і як підготуватися до кредиту.

• Іпотека для іноземців у Польщі: що вимагають банки у 2026 році

  Чи може іноземець отримати іпотеку в Польщі? Карта побиту, PESEL, дохід, власний внесок і кредитна історія: що перевіряють польські банки та як проходить процес.

• Дві роботи або кілька договорів: як польський банк рахує ваш дохід

  Як польські банки оцінюють заявку на іпотеку, якщо у вас два трудові договори, робота і цивільно-правовий договір (umowa zlecenie) або кілька договорів одночасно: кожне джерело перевіряють окремо, а додають лише стабільний дохід.

• Купівля нерухомості в Польщі іноземцем: коли потрібен дозвіл

  Чи може іноземець купити квартиру або будинок у Польщі? Коли потрібен дозвіл Міністерства внутрішніх справ (MSWiA), винятки, вартість і строки.

• Іпотека в Польщі при віддаленій роботі на іноземну компанію: трудовий договір або B2B

  Ви живете в Польщі й працюєте з дому на компанію з-за кордону за трудовим договором або як B2B-підрядник: як польські банки оцінюють такий дохід, що змінює валюта зарплати, податок, соціальне страхування і документи.

• Документи на іпотеку та витрати на купівлю житла в Польщі

  Перелік документів на польську іпотеку для іноземців, присяжні переклади і всі витрати на купівлю квартири: податок, нотаріус, судові збори, оцінка, агентство.

• Іпотека на дерев’яний або каркасний будинок у Польщі: оцінка і документи

  Чи дасть польський банк кредит на каркасний, брусовий або збірний дерев’яний будинок: що перевіряє оцінювач, які документи підготувати для будівництва чи купівлі, транші і страхування будинку з горючою конструкцією.

• Іпотека на сільську садибу в Польщі: купівля будинку із сільськогосподарською землею

  Чи можна купити в Польщі siedlisko, тобто сільський будинок із землею, в іпотеку? Чому банки віддають перевагу окремій ділянці з будинком, хто може купити сільськогосподарську землю (пороги 0,3 га і 1 га, KOWR) і як збудувати будинок на садибі.

• Іпотека для творця контенту в Польщі: як банк рахує дохід з YouTube, Instagram і TikTok

  Як польські банки оцінюють дохід ютуберів, інфлюенсерів та інших творців в інтернеті в заявці на іпотеку: виплати платформ, співпраця з брендами, бартер, валюта і документи.

• Державні житлові програми в Польщі у 2027 році: чи буде кредит 0% і що доступно іноземцю

  Чи буде в Польщі кредит 0% у 2027 році? Статус кредиту #naStart, хто може отримати сімейний житловий кредит із гарантією BGK і новий інвестиційний рахунок OKI з 1 січня 2027 року.

• Квартира для дитини в Польщі: на себе, на дитину чи спільно?

  Батьки купують квартиру для дитини в Польщі: на кого оформити власність, хто бере іпотеку, податок PCC 2%, згода суду для неповнолітньої дитини і пізніше дарування.

• Дарування квартири дитині в Польщі: податок, обов’язкова частка інших дітей та іпотека

  Як подарувати квартиру дитині в Польщі: нотаріальний акт, звільнення від податку для найближчої родини, особисте майно дитини в шлюбі, обов’язкова частка інших дітей, право проживання для батьків та іпотека.

• Квартира для батьків в іпотеку в Польщі: хто бере кредит і хто є власником

  Доросла дитина купує квартиру для літніх батьків у Польщі: кредит на себе чи на батьків, безоплатне користування чи право проживання, внески як дарування і форма SD-Z2, PCC, спадщина та брати і сестри.

• Криптовалюта і гроші з біржі та іпотека в Польщі: внесок і дохід

  Чи прийме польський банк гроші з криптовалют, акцій або ETF як власний внесок чи дохід. Перевірка походження коштів (AML), податок 19% у PIT-38 і документи.

• Будинок або ділянка в Польщі: під’їзна дорога, частка в дорозі та іпотека

  Чому польський банк перед іпотекою на будинок чи ділянку перевіряє юридичний доступ до дороги загального користування, як працює частка в приватній під’їзній дорозі та сервітут проїзду і що перевірити до завдатку.

• Незареєстрована діяльність у Польщі: чи враховує банк цей дохід для іпотеки?

  Як польські банки враховують дохід від незареєстрованої діяльності (działalność nierejestrowana) в заявці на іпотеку, ліміт у 2026 році та які документи підготувати.

• Іпотека для аспіранта в Польщі: чи враховує банк докторську стипендію?

  Як польські банки враховують докторську стипендію (stypendium doktoranckie) в заявці на іпотеку, скільки вона становить у 2026 році і що допомагає аспіранту отримати кредит.

• Іпотека з комісійною зарплатою в Польщі: як банк рахує комісію з продажів

  Як польські банки рахують комісію (prowizja) торгових представників і агентів у заявці на іпотеку: базова зарплата, середня комісія, агентський договір і документи.

• Іпотека для професійного спортсмена в Польщі: як банк рахує контракт із клубом?

  Як польські банки враховують контракт із клубом, премії за результати, спортивну стипендію (stypendium sportowe) і власну фірму спортсмена в заявці на іпотеку.

• Іпотека в Польщі у 2027 році: що зміниться з січня

  Що зміниться у 2027 році для тих, хто бере або сплачує іпотеку в Польщі: POLSTR замість WIBOR у нових кредитах, мінімальна зарплата 4 950 зл, рахунок OKI, податок на нерухомість і програми BGK.

• Іпотека для самотньої матері чи батька в Польщі: як банк рахує аліменти і 800 плюс

  Чи може самотня мати або батько отримати іпотеку в Польщі? Як польські банки рахують аліменти, допомогу 800 плюс і аліментний фонд, із прикладом суми кредиту.

• Прийомна сім’я чи усиновлення та іпотека в Польщі: що враховує банк

  Чи отримає прийомна сім’я іпотеку в Польщі: як банки враховують винагороду професійної прийомної сім’ї, допомогу на утримання дитини і доплату 800 зл, як дитина впливає на кредитоспроможність і що змінює усиновлення в програмі RKM.

• Іпотека на мікроквартиру в Польщі: чи є мінімальна площа?

  Чи дасть польський банк іпотеку на квартиру-студію менше 25 м²: вимога 25 м² у будівельних правилах, житлове чи комерційне приміщення і що перевірити перед бронюванням.

• Премії, понаднормові та доплати за зміни: скільки врахує польський банк?

  Як польські банки враховують щомісячні, квартальні й річні премії, «тринадцяту зарплату», понаднормові та доплати за змінну й нічну роботу під час розрахунку кредитоспроможності і як це підтвердити.

• Іпотека при роботі на півставки в Польщі: чи дасть банк і скільки?

  Чи можна отримати іпотеку в Польщі, працюючи на півставки (pół etatu): як банк рахує дохід, приклад для повної ставки, 3/4 і 1/2, скорочений робочий час після відпустки по догляду за дитиною і що збільшує суму.

• Іпотека для пенсіонера KRUS у Польщі: чи вистачить фермерської пенсії?

  Як польські банки враховують фермерську пенсію з KRUS (emerytura rolnicza) в заявці на іпотеку, як вона поєднується з пенсією ZUS і господарством та які документи підготувати.

• Виписка з рахунку та іпотека в Польщі: що перевіряє банк

  Що польський банк шукає у виписці з рахунку перед іпотекою: ставки у букмекерів, ігри, перекази родині, розстрочки та BLIK. Що нормально, що викликає питання і як підготуватися.

• Позика із соціального фонду роботодавця (ZFŚS) як власний внесок: що скаже банк

  Чи може дешева житлова позика із соціального фонду роботодавця (ZFŚS) бути власним внеском в іпотеку в Польщі? Рекомендація S, як банк її бачить і скільки кредитоспроможності вона забирає.

• Купівля недобудованого будинку в іншої особи в Польщі в іпотеку

  Як купити недобудований будинок (stan surowy) у приватного продавця в Польщі в іпотеку: транші, оцінка, перенесення дозволу на будівництво, будова, що стоїть роками, і кредит продавця.

• Пенсія з-за кордону та іпотека в Польщі: чи врахує банк німецьку пенсію або пенсію з іншої країни ЄС

  Як польські банки оцінюють пенсію з Німеччини чи іншої країни ЄС у заявці на іпотеку: перерахунок євро, документи іноземного пенсійного органу, податок і пенсія з двох країн.

• Переїзд за кордон під час сплати іпотеки в Польщі: банк, страхування і щомісячний платіж

  Ви переїжджаєте за кордон, а в Польщі сплачуєте іпотеку. Чи може банк розірвати договір, як платити внесок із зарплати в євро, страхування, оренда квартири, податок і доплати до кредиту 2%.

• Робота в сімейній фірмі в Польщі: як банк дивиться на зарплату від батьків або подружжя

  Як польські банки оцінюють заявку на іпотеку, коли роботодавець — ваші батьки або чоловік чи дружина, що означають польські правила соціального страхування про «осіб, які співпрацюють», і які документи допомагають.