Kalkulator podatku od sprzedaży mieszkania
Sprawdź, czy przy sprzedaży zapłacisz 19% PIT, ile wyniesie podatek i ile obniży go ulga mieszkaniowa. Także przy mieszkaniu ze spadku i z darowizny.
Twój wynik
Szacowany podatek PIT
Bezpłatnie. Ekspert z wpisem KNF sprawdzi, który bank sfinansuje najwięcej.
To szacunek, a nie porada podatkowa. Liczymy według zasad obowiązujących dziś i tylko z kwot, które wpiszesz. Urząd skarbowy może inaczej ocenić koszty, nakłady i wydatki na cele mieszkaniowe. Przy dużej kwocie, spadku z kilkoma spadkobiercami albo podziale majątku zapytaj doradcę podatkowego albo wystąp o interpretację indywidualną.
Jak liczymy
- Termin 5 lat liczymy od końca roku nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Przy spadku od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5). Jeśli rok sprzedaży jest co najmniej szósty po roku nabycia, podatku nie ma.
- Przychód: cena sprzedaży minus koszty sprzedaży, razy Twój udział.
- Koszty: cena i koszty zakupu oraz nakłady na mieszkanie, razy Twój udział (art. 22 ust. 6c). Przy spadku: koszt zakupu spadkodawcy, nakłady i zapłacony podatek od spadku; przy darowiźnie: nakłady i podatek od darowizny (art. 22 ust. 6d).
- Dochód = przychód minus koszty. Podatek to 19% dochodu (art. 30e), zaokrąglony do pełnych złotych.
- Ulga mieszkaniowa (art. 21 ust. 1 pkt 131): dochód zwolniony = dochód × wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód, najwyżej cały dochód. Wydatki to spłata kredytu na sprzedawane mieszkanie (art. 21 ust. 30a) i inne wydatki, które wpiszesz, razy Twój udział.
Nie uwzględniamy: zachowku i innych ciężarów spadkowych, sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, podziału majątku po rozwodzie ani zamiany mieszkań. Więcej o sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką w artykule sprzedaż mieszkania z kredytem.
Kupujesz kolejne mieszkanie?
Wkład własny w nowe mieszkanie i spłata starego kredytu to wydatki na własne cele mieszkaniowe, więc mogą zwolnić Cię z podatku. Ile kosztuje zakup poza ceną, policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu, a na jaki kredyt możesz liczyć, w kalkulatorze zdolności.
Pytania
Kiedy płacę podatek od sprzedaży mieszkania?
Gdy sprzedajesz przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym mieszkanie nabyłeś. Przykład: kupione w marcu 2021 można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2027, bo 5 lat mija 31 grudnia 2026. Liczy się rok, a nie dzień zakupu. Po tym terminie sprzedaż nie jest przychodem i nie składasz PIT-39.
Jak liczyć 5 lat przy spadku, darowiźnie i mieszkaniu od dewelopera?
Przy spadku od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, a nie od jego śmierci (zasada obowiązuje od 2019 r.). Przy darowiźnie od końca roku umowy darowizny. Przy mieszkaniu od dewelopera od końca roku umowy przenoszącej własność; umowa deweloperska ani odbiór kluczy się nie liczą.
Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania?
19% dochodu. Dochód to cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży oraz o udokumentowany koszt nabycia i nakłady na mieszkanie. Przy sprzedaży za 650 000 zł mieszkania kupionego za 500 000 zł z kosztami zakupu 14 000 zł dochód to 136 000 zł, a podatek 25 840 zł. Ulga mieszkaniowa może go obniżyć do zera.
Co wlicza się w koszty przy sprzedaży mieszkania?
Cena zakupu, podatek PCC, taksa notarialna, opłaty sądowe i prowizja biura przy zakupie, a także udokumentowane nakłady zwiększające wartość mieszkania, np. remont czy modernizacja na faktury. Przy spadku także cena i koszty zakupu poniesione przez spadkodawcę oraz zapłacony podatek od spadku. Nie liczą się odsetki od kredytu, czynsz, meble ani sprzęt. Koszty sprzedaży, np. prowizja biura, pomniejszają przychód.
Jak działa ulga mieszkaniowa?
Zwalnia z podatku taką część dochodu, jaką część przychodu wydasz na własne cele mieszkaniowe. Masz na to czas od początku roku sprzedaży do końca trzeciego roku po nim. Wydasz całą cenę: podatku nie ma. Wydasz połowę: zwolniona jest połowa dochodu. Przykład: przychód 650 000 zł, dochód 136 000 zł, na nowe mieszkanie wydajesz 325 000 zł. Zwolnione jest 68 000 zł dochodu, a podatek spada z 25 840 zł do 12 920 zł.
Co jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe?
Zakup mieszkania, domu albo udziału w nich, zakup działki pod budowę domu, budowa, rozbudowa i remont własnego mieszkania lub domu, a także spłata kredytu zaciągniętego na te cele. Od 2022 r. liczy się też spłata kredytu na mieszkanie, które sprzedajesz. Nieruchomość może być w Polsce albo w innym kraju UE, EOG lub w Szwajcarii. Musisz w niej zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe, więc zakup mieszkania na wynajem urzędy zwykle odrzucają.
Czy muszę złożyć PIT-39, jeśli nie zapłacę podatku?
Tak, jeśli sprzedałeś przed upływem 5 lat. PIT-39 składasz do 30 kwietnia następnego roku także wtedy, gdy wyszła strata albo całość obejmie ulga mieszkaniowa. Ulgę deklarujesz w zeznaniu, nawet jeśli pieniądze wydasz dopiero w kolejnych latach. Jeśli ich nie wydasz w terminie, musisz złożyć korektę i zapłacić podatek z odsetkami.
Jak rozliczają się małżonkowie?
Każdy osobno, w swoim PIT-39, od swojej części. Przy wspólności majątkowej to zwykle połowa ceny, kosztów i wydatków na cele mieszkaniowe. W kalkulatorze wpisz kwoty za całe mieszkanie i udział 50%.
Czy zasady ulgi mieszkaniowej się zmienią?
Rząd pracuje nad zmianami w uldze mieszkaniowej (projekt UD116), które mogą ją ograniczyć. Kalkulator liczy według przepisów obowiązujących dziś. Przed sprzedażą sprawdź, czy w Twoim roku zasady się nie zmieniły.