Kredyt hipoteczny na pierwsze mieszkanie
Ile pożyczy Ci bank, ile musisz odłożyć i co przygotować, zanim pójdziesz do banku. Konkretne kwoty dla singla i pary, liczone przy dzisiejszym oprocentowaniu 5,88% (średnia rynkowa z października 2026).
- 341 000 złorientacyjnie co najmniej tyle pożyczy bank singlowi z 6 500 zł netto, na 30 lat
- 631 000 złpara z dochodami 6 500 + 5 500 zł netto, na 30 lat
- od 10%wkładu własnego w 8 z 13 banków, a z gwarancją BGK nawet 0 zł
- 0 zł PCCprzy pierwszym mieszkaniu z rynku wtórnego zamiast 2% ceny
Kalkulator zdolności
Ile pożyczy Ci bank na pierwsze mieszkanie
Wybierz, czy kupujesz sam, czy we dwoje. Liczymy jak bank: rata przy stopie wyższej o 2,5 p.p., wszystkie raty do 40–50% dochodu i koszty utrzymania gospodarstwa.
Twój wynik
Szacunkowo możesz pożyczyć
| Raty do | Rata | Kredyt |
|---|
Razem czy osobno
- Dochód netto w wyliczeniu
- Obecne zobowiązania
- Koszty utrzymania
- Po nowej racie i wydatkach zostaje
- Mieszkanie przy 20% wkładukredyt + wkład własny
Bezpłatnie i bez zapytania w BIK. Ekspert porówna, ile pożyczą Ci poszczególne banki.
Wynik poglądowy. Każdy bank liczy zdolność własnym modelem, różnice potrafią sięgać kilkudziesięciu procent. Nie jest ofertą, przykładem reprezentatywnym ani decyzją kredytową. Decyzję podejmuje bank.
Dlaczego warto wziąć kredyt razem
Te same dane, policzone dla Was razem i dla każdego z osobna. Osobno liczymy tak, jakby każde z Was kupowało samo: tylko jego dochód i zobowiązania, a w gospodarstwie bez drugiej osoby.
| Pozycja | Osoba 1 sama | Osoba 2 sama | Razem |
|---|
Co podniesie Twoją zdolność
Na co zwróci uwagę bank
Przykład reprezentatywny: 520 000 zł na 30 lat, rata 3078 zł, RRSO 6,15%, całkowity koszt 599 357 zł, do zapłaty 1 119 357 zł. Szczegóły
Przykład reprezentatywny na 23 października 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3078 zł), oprocentowanie zmienne 5,88% (średni WIBOR 3M z października 2026: 3,88%, plus marża 2,00 p.p.), RRSO 6,15%, całkowity koszt kredytu 599 357 zł (odsetki 587 957 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 119 357 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.
Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4139 zł, czyli o 1062 zł więcej.
Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.
Wkład własny
Ile potrzebujesz wkładu własnego
Trzy typowe ceny pierwszego mieszkania. Do wkładu doliczasz koszty zakupu, których bank zwykle nie kredytuje. Przy pierwszym mieszkaniu z rynku wtórnego nie płacisz podatku PCC.
-
Mieszkanie za400 000 zł
- Wkład 20%standard, najniższa marża
- 80 000 zł
- Wkład 10%z ubezpieczeniem niskiego wkładu
- 40 000 zł
- Z gwarancją BGKrodzinny kredyt mieszkaniowy, w limicie ceny m²
- 0 zł
- Plus koszty zakupunotariusz, sąd, wycena; bez PCC
- ok. 3 600 zł
Kredyt 320 000 zł na 30 lat: rata ok. 1 894 zł. Dochód netto potrzebny do zdolności: ok. 6 100 zł (singiel albo para razem).
Nie płacisz PCC: oszczędzasz 8 000 zł
-
Mieszkanie za600 000 zł
- Wkład 20%standard, najniższa marża
- 120 000 zł
- Wkład 10%z ubezpieczeniem niskiego wkładu
- 60 000 zł
- Z gwarancją BGKrodzinny kredyt mieszkaniowy, w limicie ceny m²
- 20 000 zł
- Plus koszty zakupunotariusz, sąd, wycena; bez PCC
- ok. 4 400 zł
Kredyt 480 000 zł na 30 lat: rata ok. 2 841 zł. Dochód netto potrzebny do zdolności: ok. 9 200 zł (singiel albo para razem).
Nie płacisz PCC: oszczędzasz 12 000 zł
-
Mieszkanie za800 000 zł
- Wkład 20%standard, najniższa marża
- 160 000 zł
- Wkład 10%z ubezpieczeniem niskiego wkładu
- 80 000 zł
- Z gwarancją BGKrodzinny kredyt mieszkaniowy, w limicie ceny m²
- 60 000 zł
- Plus koszty zakupunotariusz, sąd, wycena; bez PCC
- ok. 5 200 zł
Kredyt 640 000 zł na 30 lat: rata ok. 3 788 zł. Dochód netto potrzebny do zdolności: ok. 12 200 zł (singiel albo para razem).
Nie płacisz PCC: oszczędzasz 16 000 zł
Rata i dochód przy oprocentowaniu 5,88%, ratach równych i wkładzie 20%. Dochód: rata przy stopie wyższej o 2,5 p.p. do 40% dochodu netto i koszty utrzymania 1 300 zł na pierwszą osobę i 800 zł na kolejną. Gwarancja BGK obejmuje do 20% ceny, najwyżej 100 000 zł, dlatego przy droższych mieszkaniach część wkładu trzeba mieć. Koszty zakupu: taksa maksymalna z VAT za umowę i hipotekę, wniosek i wpisy do księgi wieczystej, wycena ok. 700 zł; notariusz może wziąć mniej.
Kredyt bez wkładu
Limity ceny m² z gwarancją BGK: IV kwartał 2026
Gwarancja BGK zastępuje brakujący wkład, ale tylko przy mieszkaniu, którego cena za m² nie przekracza limitu ogłoszonego przez wojewodę. Limit jest wyższy przy zakupie od dewelopera. W tabeli limity dla miast wojewódzkich i typowa cena mieszkania używanego: mieści się w limicie w 11 z 15 miast. Limit dla każdej miejscowości znajdziesz na stronie miasta.
| Miasto | Limit m²: mieszkanie używane | Limit m²: od dewelopera | Typowa cena m² mieszkania używanego |
|---|---|---|---|
| Białystok | 10 557 zł | 11 369 zł | 9 692 zł w limicie |
| Bydgoszcz | 9 960 zł | 10 726 zł | 7 872 zł w limicie |
| Gdańsk | 12 752 zł | 13 733 zł | 13 218 zł powyżej |
| Gorzów Wielkopolski | 11 375 zł | 12 250 zł | — |
| Katowice | 10 375 zł | 11 173 zł | 8 095 zł w limicie |
| Kielce | 10 083 zł | 10 858 zł | 8 689 zł w limicie |
| Kraków | 13 018 zł | 14 019 zł | 14 804 zł powyżej |
| Łódź | 9 344 zł | 10 063 zł | 7 779 zł w limicie |
| Olsztyn | 12 670 zł | 13 644 zł | 9 101 zł w limicie |
| Opole | 8 742 zł | 9 414 zł | 9 174 zł powyżej |
| Rzeszów | 11 732 zł | 12 634 zł | 10 104 zł w limicie |
| Szczecin | 11 533 zł | 12 420 zł | 9 463 zł w limicie |
| Toruń | 9 979 zł | 10 747 zł | 9 063 zł w limicie |
| Warszawa | 16 248 zł | 17 498 zł | 16 457 zł powyżej |
| Wrocław | 13 686 zł | 14 739 zł | 12 663 zł w limicie |
| Zielona Góra | 11 375 zł | 12 250 zł | 8 646 zł w limicie |
Limity obowiązują do 31.03.2027: średnia wskaźnika z dwóch ostatnich obwieszczeń wojewody × 1,3 (mieszkanie używane) albo × 1,4 (pierwszy nabywca od dewelopera), ustawa z 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1724), art. 5 ust. 1 pkt 4 i art. 2 ust. 1 pkt 10. Województw bez odczytanego obwieszczenia nie pokazujemy. Typowa cena: mediana transakcji z Rejestru Cen Nieruchomości, dane: wycenowo.pl. Zasady programu: BGK.
Lista kontrolna
Co przygotować przed pójściem do banku
Najwięcej zdolności tracisz na rzeczach, które da się naprawić kilka miesięcy wcześniej. Odhaczaj punkty na bieżąco.
6–3 miesiące przed
BIK i zatrudnienie
Miesiąc przed
Wkład i dochód
Do wniosku
Dokumenty
Na co uważać
Jakie błędy popełniają pierwsi kupujący
Pięć sytuacji, które najczęściej kończą się niższą kwotą kredytu, odmową albo utratą zadatku. Kwoty przy oprocentowaniu 5,88%.
Błąd 1
Kredyt gotówkowy albo raty tuż przed wnioskiem
Gotówkowy na 50 000 zł na 8 lat to rata ok. 759 zł. Przy liczeniu zdolności zabiera ok. 100 000 zł kredytu hipotecznego, więcej, niż dał. Wiele banków nie przyjmie też wkładu z pożyczki.
Błąd 2
Nieużywana karta kredytowa
Limit 10 000 zł bank liczy jak ratę 300 zł miesięcznie, nawet przy zerowym saldzie. To ok. 39 000 zł mniej kredytu. Zamknij limity przed wnioskiem, nie po.
Błąd 3
Nowa praca tuż przed kredytem
Okres próbny, nowa działalność albo przejście z etatu na B2B często oznaczają odmowę albo czekanie 3–12 miesięcy. Zmieniaj pracę po podpisaniu umowy kredytu.
Błąd 4
Zadatek bez zapisu o kredycie
Jeśli bank odmówi, a umowa przedwstępna nie mówi, co wtedy, zadatek przepada. Wpisz zwrot zadatku przy odmowie kredytu i termin, który daje 6–8 tygodni na decyzję banku.
Błąd 5
Porównywanie samej raty albo marży
Niższa rata może kryć prowizję, droższe ubezpieczenie albo konto z opłatami. Porównuj RRSO i całkowity koszt z formularzy ESIS dla tej samej kwoty i okresu.
Krok po kroku
Od kalkulatora do kluczy: 6 kroków
Cały proces z kredytem trwa zwykle 2–3 miesiące od znalezienia mieszkania.
Krok 1
Policz zdolność i sprawdź BIK
Kalkulator powyżej i raport BIK. 1 dzień.
Krok 2
Odłóż wkład i koszty zakupu
Minimum 10% ceny plus ok. 1–2% na notariusza i opłaty. Albo gwarancja BGK zamiast wkładu.
Krok 3
Znajdź mieszkanie i podpisz umowę przedwstępną
Z zapisem o kredycie i terminem na decyzję banku.
Krok 4
Złóż wniosek w 2–3 bankach
Decyzja zwykle w 2–6 tygodni. Wycenę mieszkania zleca bank.
Krok 5
Umowa kredytu i akt notarialny
Kredyt podpisujesz w banku, mieszkanie kupujesz u notariusza. Zwykle 1–3 tygodnie po decyzji.
Krok 6
Wypłata i wpis hipoteki
Bank przelewa pieniądze sprzedającemu. Do wpisu hipoteki w księdze płacisz zwykle wyższą marżę albo ubezpieczenie pomostowe.
Pytania o kredyt na pierwsze mieszkanie
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt na pierwsze mieszkanie?
To zależy od ceny i od tego, czy kupujesz sam, czy we dwoje. Na mieszkanie za 400 000 zł z wkładem 20% (kredyt 320 000 zł na 30 lat przy oprocentowaniu 5,88%) potrzebujesz ok. 6 100 zł netto miesięcznie, sam albo łącznie we dwoje (przy tej kwocie decyduje próg raty do 40% dochodu, a nie koszty utrzymania), bez innych kredytów i limitów kart. Bank liczy ratę przy stopie wyższej o 2,5 p.p.
Jaki wkład własny jest potrzebny na pierwsze mieszkanie?
Standardowo 20% ceny. Z wkładem od 10% kredytu udziela 8 z 13 porównywanych przez nas banków (stan na 26.10.2026 r.), zwykle z ubezpieczeniem niskiego wkładu albo wyższą marżą. Bez wkładu można kupić w rodzinnym kredycie mieszkaniowym: gwarancja BGK zastępuje do 20% ceny, najwyżej 100 000 zł, jeśli cena za m² mieści się w limicie.
Czy przy zakupie pierwszego mieszkania płaci się PCC?
Nie, jeśli kupujesz na rynku wtórnym pierwsze mieszkanie lub dom i nigdy nie miałeś własności ani udziału w mieszkaniu, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu (wyjątek: udział do 50% ze spadku). Przy zakupie z małżonkiem warunek muszą spełnić oboje. Oszczędzasz 2% ceny, np. 12 000 zł przy mieszkaniu za 600 000 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie ma, bo w cenie jest VAT.
Czy singiel dostanie kredyt hipoteczny na pierwsze mieszkanie?
Tak, na tych samych zasadach co para, ale kwota zależy od jednego dochodu. Przy 6 500 zł netto bank pożyczy orientacyjnie ok. 341 000 zł na 30 lat, a para z dochodami 6 500 i 5 500 zł ok. 631 000 zł. Koszty utrzymania jednej osoby są niższe, więc singiel nie traci proporcjonalnie.
Czy brak historii w BIK przeszkadza w dostaniu kredytu?
Nie przekreśla wniosku, ale bank ma mniej informacji, jak spłacasz zobowiązania. Nie bierz kredytu tylko po to, żeby zbudować historię: nowa rata obniży zdolność. Wystarczy zwykle konto z regularnymi wpływami i brak opóźnień. Sprawdź raport BIK, żeby nie było w nim błędów ani zapomnianych limitów.
Bezpłatna analiza
Kupujesz pierwsze mieszkanie? Sprawdzimy, ile naprawdę pożyczy Ci bank.
Ekspert z wpisem KNF policzy zdolność w kilku bankach, sprawdzi, czy łapiesz się na gwarancję BGK, i omówi zestawienie przez telefon lub wideo. Bez opłat i bez zapytania w BIK.