Kredyt hipoteczny czy gotówkowy na mieszkanie: porównanie

Kredyt gotówkowy kusi prostotą: wniosek online, decyzja w kilka dni, bez wyceny, notariusza i księgi wieczystej. Kredyt hipoteczny wymaga tygodni pracy i dokumentów. Na zakup mieszkania wybór jest jednak zwykle oczywisty, a ciekawsze pytania pojawiają się przy mniejszych kwotach: wykończeniu, dopłacie do ceny albo brakującym wkładzie. Poniżej porównujemy oba kredyty na liczbach i opisujemy, kiedy gotówkowy ma sens, a kiedy szkodzi. Liczby to przykłady poglądowe.

Najważniejsze różnice

Hipoteczny jest tańszy, bo bank ma zabezpieczenie na nieruchomości i w razie problemów może z niej dochodzić długu. Przy gotówkowym ryzyko jest wyższe, więc oprocentowanie też. Na oprocentowanie hipotecznego składa się wskaźnik, np. WIBOR 3M około 3,85%, i marża banku, co opisujemy w artykule marża kredytu hipotecznego. W gotówkowym zwracaj uwagę na RRSO, bo prowizja i ubezpieczenie potrafią podnieść koszt bardziej niż samo oprocentowanie.

Koszt 100 000 zł: cztery warianty

Przy tym samym okresie 10 lat hipoteczny daje około 22 300 zł mniej odsetek. Ale hipoteczny rozłożony na 25 lat kosztuje więcej niż gotówkowy spłacony w 5 lat, bo odsetki nalicza się dłużej. Porównuj więc całkowity koszt przy realnym okresie, a nie tylko oprocentowanie. Do hipotecznego dolicz koszty, których przy gotówkowym nie ma: wycenę nieruchomości, zwykle od kilkuset do około tysiąca złotych, wpis hipoteki 200 zł, 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki, ubezpieczenie nieruchomości. Do gotówkowego doliczyć trzeba prowizję i ewentualną polisę. Pełne zestawienie opisujemy w artykule RRSO i koszty kredytu.

Zakup mieszkania: tylko hipoteczny

Mieszkanie za 300–700 tys. zł przekracza możliwości kredytu gotówkowego, i to z dwóch powodów. Banki rzadko udzielają gotówkowego powyżej 150–200 tys. zł, a przy okresie do 10 lat rata byłaby bardzo wysoka. Przykład: 250 000 zł gotówkowego na 10 lat przy 10% to rata około 3 304 zł, a ta sama kwota w hipotecznym na 30 lat przy 6,5% to około 1 580 zł. Różnica w racie przekłada się wprost na zdolność. Raty dla typowych kwot zakupu znajdziesz w artykułach kredyt 300 tys. zł i kredyt 500 tys. zł, a własny wariant policzysz w kalkulatorze raty.

Gotówkowy na wkład własny: jak widzi to bank

To najczęstszy pomysł i najczęściej zły. Wkład własny ma pokazać, że masz oszczędności, i zmniejszyć ryzyko banku. Pieniądze z kredytu gotówkowego nie spełniają tego celu, bo to kolejny dług. Banki zwykle pytają o źródło wkładu, a w raporcie BIK widzą świeży kredyt. Wiele z nich takiego wkładu nie zaakceptuje.

Nawet jeśli bank go przyjmie, gotówkowy obniża zdolność. Przykład: mieszkanie za 500 000 zł, masz 25 000 zł, czyli 5%, i chcesz dobrać 25 000 zł gotówkowego na 5 lat przy 10%, żeby mieć 10%. Rata gotówkowego wynosi około 531 zł. Gdy decyduje limit DSTI, ta rata zmniejsza kwotę kredytu hipotecznego na 30 lat, liczoną przy 9%, o około 66 000 zł. Pożyczasz 25 000 zł, a tracisz 66 000 zł zdolności. Do tego płacisz dwie raty naraz: 2 844 zł hipotecznego na 450 000 zł i 531 zł gotówkowego.

Lepsze rozwiązania to Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, w którym gwarancja BGK zastępuje brakujący wkład, darowizna od rodziny albo kredyt z 10% wkładu z ubezpieczeniem niskiego wkładu. Opisujemy je w artykułach kredyt bez wkładu własnego, darowizna na wkład własny i wkład własny. Nie bierz też gotówkowego „po cichu” między decyzją a umową: bank zwykle sprawdza BIK ponownie przed wypłatą, a nowy dług może zmienić decyzję.

Przykład: wykończenie za 60 000 zł

Kupujesz mieszkanie od dewelopera w stanie deweloperskim i na wykończenie potrzebujesz 60 000 zł. Masz trzy możliwości:

Najtańszy jest trzeci wariant: niskie oprocentowanie hipotecznego i krótki czas spłaty. Daje też elastyczność, bo nadpłaty można wstrzymać, gdy budżet się napnie. Przy zmiennej stopie bank może pobrać za nadpłatę rekompensatę w pierwszych 36 miesiącach, najwyżej 3% nadpłacanej kwoty, choć wiele banków z niej rezygnuje. Doliczenie wykończenia wymaga jednak, żeby bank je finansował, zwykle na podstawie kosztorysu i wyceny mieszkania po wykończeniu. Zapytaj o to przed złożeniem wniosku, bo później zmiana kwoty oznacza nową decyzję. Gdy bank się nie zgodzi, gotówkowy jest rozsądnym wyjściem, ale weź go dopiero po wypłacie hipotecznego. Wzięty wcześniej, z ratą 1 275 zł, obniżyłby zdolność hipoteczną nawet o około 158 000 zł.

Kiedy gotówkowy ma sens

• Wykończenie i meble za kilkadziesiąt tysięcy złotych, które spłacisz w kilka lat. Hipoteczny na taką kwotę rzadko się opłaca, bo koszty wyceny i wpisu zjadają część przewagi.
• Pilna dopłata po zakupie, gdy kredyt hipoteczny jest już wypłacony, a zabrakło na drobne prace.
• Garaż, komórka lub miejsce postojowe, gdy bank nie chce ich osobno finansować hipotecznie, a kwota jest niewielka.
• Gdy nie chcesz obciążać mieszkania hipoteką i masz zdolność na wyższą ratę przy krótkim okresie.

Przy wykończeniu porównaj gotówkowy z dołożeniem kosztów do kredytu na zakup albo z osobnym kredytem hipotecznym na remont. Opisujemy to w artykule kredyt hipoteczny na remont. Jeśli potrzebujesz większej kwoty na cel inny niż mieszkaniowy, alternatywą jest pożyczka hipoteczna.

Gotówkowy przed hipotecznym: kolejność ma znaczenie

Każdy kredyt gotówkowy spłacany w chwili wniosku o hipoteczny obniża zdolność o kilkadziesiąt tysięcy złotych za każde 500 zł raty. Jeśli planujesz zakup w ciągu roku, nie bierz nowych rat, a istniejące rozważ spłacić przed wnioskiem. Szczegóły w artykule jak przygotować się do kredytu hipotecznego, a swoją zdolność z obecnymi ratami sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej.

Wcześniejsza spłata i prawa kredytobiorcy

Oba kredyty możesz spłacić wcześniej. W hipotecznym ze zmienną stopą bank może pobrać rekompensatę tylko w pierwszych 36 miesiącach i najwyżej 3% spłacanej kwoty, przy stałej według umowy. Przy gotówkowym rekompensata jest możliwa tylko przy stałym oprocentowaniu i jest ograniczona ustawą o kredycie konsumenckim, a przy wcześniejszej spłacie należy Ci się proporcjonalny zwrot kosztów kredytu, w tym prowizji. W obu przypadkach możesz odstąpić od umowy w ciągu 14 dni. Więcej w artykule prawa kredytobiorcy.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. Ustawa z 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (ISAP)
3. KNF, Rekomendacja S
4. Biuro Informacji Kredytowej

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też