Об’єднання двох квартир в одну в Польщі: іпотека, згода банку і формальності

Як профінансувати сусідню квартиру

1. Окрема іпотека на другу квартиру. Банк бере заставу лише на квартиру, яку ви купуєте. Потрібен власний внесок, зазвичай 20% ціни, а ремонт оплачується із заощаджень. Просто при купівлі, але складніше при об’єднанні, бо два кредити, часто у двох банках, стосуватимуться однієї квартири.
2. Іпотека на обидві квартири. Якщо ваша квартира виплачена або майже виплачена, банк може взяти іпотеку й на неї, і вартість, яку ви вже маєте, може замінити власний внесок.
3. Один кредит на все. Новий банк погашає ваш теперішній кредит, фінансує купівлю і ремонт та бере іпотеку на обидві квартири. Після об’єднання залишаються один кредит, одна іпотека й одна квартира.

Приклад: сусідня квартира за 400 000 зл

Ваша квартира коштує 520 000 зл, залишилося сплатити 230 000 зл. Сусід продає квартиру за 400 000 зл, а об’єднання і ремонт коштують 60 000 зл.

30 років під 6,5%, рівні платежі. Додатково витрати угоди, зокрема податок PCC 2%, тут 8 000 зл. Банки рахують по-різному.

Згода банку

Польський іпотечний договір зазвичай вимагає згоди банку на зміни в нерухомості, яка є забезпеченням кредиту. Об’єднання — саме така зміна: дві поземельні книги закриваються, і з’являється нова квартира з іншою площею і вартістю. Іпотека не зникає. Якщо кожна квартира має кредит в іншому банку, один із кредитів зазвичай треба погасити або перенести в інший банк до об’єднання.

Формальності крок за кроком

1. Постанова власників. Об’єднання двох квартир, які є окремими нерухомостями, потребує згоди власників, вираженої в постанові (ст. 22 ч. 4 закону про власність приміщень). У разі відмови можна звернутися до суду. У малому об’єднанні, до семи квартир, мають погодитися всі співвласники.
2. Дозвіл на будівництво для робіт із конструкцією. У багатоквартирному будинку роботи, які не зачіпають зовнішніх стін і конструктивних елементів, не потребують ні дозволу, ні повідомлення. Отвір у несучій стіні або перекритті потребує дозволу на будівництво (ст. 29 Будівельного права).
3. Довідка про самостійність приміщення. Після робіт староста або міська влада видає довідку, що нова квартира є самостійним приміщенням. Гербовий збір становить 17 зл.
4. Нотаріус і одна поземельна книга. Нотаріус готує акт, а суд закриває дві поземельні книги і відкриває одну для нової квартири, куди вписується іпотека банку.

Не пробивайте стіну до отримання згод: роботи з несучою стіною без дозволу — це самовільне будівництво, і банк може вважати це порушенням кредитного договору. Довша версія статті є польською, а загальні правила для іноземців — у нашому посібнику іпотека для іноземців.

Часті запитання

Джерела

1. Закон про власність приміщень, ст. 2 і 22 (ISAP, польською)
2. Будівельне право, ст. 29 (ISAP, польською)
3. Закон про поземельні книги та іпотеку, ст. 21 (ISAP, польською)
4. Комісія фінансового нагляду Польщі (KNF): Рекомендація S щодо іпотечного кредитування

Читайте також

• Іпотечний калькулятор для Польщі: ваш щомісячний платіж

  Іпотечний калькулятор для іноземців у Польщі: рівні або спадні платежі в злотих, переплата відсотків, LTV, стрес-тест банку і графік погашення за роками.

• Іпотека в Польщі для громадян України: статус UKR і карта CUKR

  Чи дадуть іпотеку зі статусом UKR або картою CUKR? Що змінилося у 2026 році, що вимагають польські банки і як підготуватися до кредиту.

• Іпотека для іноземців у Польщі: що вимагають банки у 2026 році

  Чи може іноземець отримати іпотеку в Польщі? Карта побиту, PESEL, дохід, власний внесок і кредитна історія: що перевіряють польські банки та як проходить процес.

• Дві роботи або кілька договорів: як польський банк рахує ваш дохід

  Як польські банки оцінюють заявку на іпотеку, якщо у вас два трудові договори, робота і цивільно-правовий договір (umowa zlecenie) або кілька договорів одночасно: кожне джерело перевіряють окремо, а додають лише стабільний дохід.

• Купівля нерухомості в Польщі іноземцем: коли потрібен дозвіл

  Чи може іноземець купити квартиру або будинок у Польщі? Коли потрібен дозвіл Міністерства внутрішніх справ (MSWiA), винятки, вартість і строки.

• Іпотека в Польщі при віддаленій роботі на іноземну компанію: трудовий договір або B2B

  Ви живете в Польщі й працюєте з дому на компанію з-за кордону за трудовим договором або як B2B-підрядник: як польські банки оцінюють такий дохід, що змінює валюта зарплати, податок, соціальне страхування і документи.

• Документи на іпотеку та витрати на купівлю житла в Польщі

  Перелік документів на польську іпотеку для іноземців, присяжні переклади і всі витрати на купівлю квартири: податок, нотаріус, судові збори, оцінка, агентство.

• Іпотека на дерев’яний або каркасний будинок у Польщі: оцінка і документи

  Чи дасть польський банк кредит на каркасний, брусовий або збірний дерев’яний будинок: що перевіряє оцінювач, які документи підготувати для будівництва чи купівлі, транші і страхування будинку з горючою конструкцією.

• Іпотека на сільську садибу в Польщі: купівля будинку із сільськогосподарською землею

  Чи можна купити в Польщі siedlisko, тобто сільський будинок із землею, в іпотеку? Чому банки віддають перевагу окремій ділянці з будинком, хто може купити сільськогосподарську землю (пороги 0,3 га і 1 га, KOWR) і як збудувати будинок на садибі.

• Іпотека для творця контенту в Польщі: як банк рахує дохід з YouTube, Instagram і TikTok

  Як польські банки оцінюють дохід ютуберів, інфлюенсерів та інших творців в інтернеті в заявці на іпотеку: виплати платформ, співпраця з брендами, бартер, валюта і документи.

• Державні житлові програми в Польщі у 2027 році: чи буде кредит 0% і що доступно іноземцю

  Чи буде в Польщі кредит 0% у 2027 році? Статус кредиту #naStart, хто може отримати сімейний житловий кредит із гарантією BGK і новий інвестиційний рахунок OKI з 1 січня 2027 року.

• Квартира для дитини в Польщі: на себе, на дитину чи спільно?

  Батьки купують квартиру для дитини в Польщі: на кого оформити власність, хто бере іпотеку, податок PCC 2%, згода суду для неповнолітньої дитини і пізніше дарування.

• Дарування квартири дитині в Польщі: податок, обов’язкова частка інших дітей та іпотека

  Як подарувати квартиру дитині в Польщі: нотаріальний акт, звільнення від податку для найближчої родини, особисте майно дитини в шлюбі, обов’язкова частка інших дітей, право проживання для батьків та іпотека.

• Квартира для батьків в іпотеку в Польщі: хто бере кредит і хто є власником

  Доросла дитина купує квартиру для літніх батьків у Польщі: кредит на себе чи на батьків, безоплатне користування чи право проживання, внески як дарування і форма SD-Z2, PCC, спадщина та брати і сестри.

• Криптовалюта і гроші з біржі та іпотека в Польщі: внесок і дохід

  Чи прийме польський банк гроші з криптовалют, акцій або ETF як власний внесок чи дохід. Перевірка походження коштів (AML), податок 19% у PIT-38 і документи.

• Будинок або ділянка в Польщі: під’їзна дорога, частка в дорозі та іпотека

  Чому польський банк перед іпотекою на будинок чи ділянку перевіряє юридичний доступ до дороги загального користування, як працює частка в приватній під’їзній дорозі та сервітут проїзду і що перевірити до завдатку.

• Комерційне приміщення на квартиру в Польщі: що змінюється для іпотеки

  Чи можна купити в Польщі комерційне приміщення (lokal użytkowy) і зробити з нього квартиру? Повідомлення про зміну способу використання, технічні вимоги, запис у поземельній книзі і як банки кредитують до і після зміни.

• Іпотека для аспіранта в Польщі: чи враховує банк докторську стипендію?

  Як польські банки враховують докторську стипендію (stypendium doktoranckie) в заявці на іпотеку, скільки вона становить у 2026 році і що допомагає аспіранту отримати кредит.

• Іпотека з комісійною зарплатою в Польщі: як банк рахує комісію з продажів

  Як польські банки рахують комісію (prowizja) торгових представників і агентів у заявці на іпотеку: базова зарплата, середня комісія, агентський договір і документи.

• Іпотека для професійного спортсмена в Польщі: як банк рахує контракт із клубом?

  Як польські банки враховують контракт із клубом, премії за результати, спортивну стипендію (stypendium sportowe) і власну фірму спортсмена в заявці на іпотеку.

• Заборгованість перед ZUS або податковою: чи можна отримати іпотеку в Польщі?

  Чи можна отримати іпотеку в Польщі із заборгованістю по внесках ZUS або податках? Як розстрочка і відстрочка впливають на довідку про відсутність заборгованості, примусова іпотека і що зробити перед заявкою.

• Іпотека для самотньої матері чи батька в Польщі: як банк рахує аліменти і 800 плюс

  Чи може самотня мати або батько отримати іпотеку в Польщі? Як польські банки рахують аліменти, допомогу 800 плюс і аліментний фонд, із прикладом суми кредиту.

• Прийомна сім’я чи усиновлення та іпотека в Польщі: що враховує банк

  Чи отримає прийомна сім’я іпотеку в Польщі: як банки враховують винагороду професійної прийомної сім’ї, допомогу на утримання дитини і доплату 800 зл, як дитина впливає на кредитоспроможність і що змінює усиновлення в програмі RKM.

• Іпотека на мікроквартиру в Польщі: чи є мінімальна площа?

  Чи дасть польський банк іпотеку на квартиру-студію менше 25 м²: вимога 25 м² у будівельних правилах, житлове чи комерційне приміщення і що перевірити перед бронюванням.

• Премії, понаднормові та доплати за зміни: скільки врахує польський банк?

  Як польські банки враховують щомісячні, квартальні й річні премії, «тринадцяту зарплату», понаднормові та доплати за змінну й нічну роботу під час розрахунку кредитоспроможності і як це підтвердити.

• Іпотека при роботі на півставки в Польщі: чи дасть банк і скільки?

  Чи можна отримати іпотеку в Польщі, працюючи на півставки (pół etatu): як банк рахує дохід, приклад для повної ставки, 3/4 і 1/2, скорочений робочий час після відпустки по догляду за дитиною і що збільшує суму.

• Іпотека для пенсіонера KRUS у Польщі: чи вистачить фермерської пенсії?

  Як польські банки враховують фермерську пенсію з KRUS (emerytura rolnicza) в заявці на іпотеку, як вона поєднується з пенсією ZUS і господарством та які документи підготувати.

• Немає кредитної історії в BIK: як її створити перед заявкою на іпотеку в Польщі

  Нещодавно в Польщі або ніколи не мали кредиту? Що означає порожній звіт BIK для польської іпотеки, що створює кредитну історію (кредитна картка, овердрафт, розстрочка), скільки це триває і чого уникати.

• Виписка з рахунку та іпотека в Польщі: що перевіряє банк

  Що польський банк шукає у виписці з рахунку перед іпотекою: ставки у букмекерів, ігри, перекази родині, розстрочки та BLIK. Що нормально, що викликає питання і як підготуватися.

• Позика із соціального фонду роботодавця (ZFŚS) як власний внесок: що скаже банк

  Чи може дешева житлова позика із соціального фонду роботодавця (ZFŚS) бути власним внеском в іпотеку в Польщі? Рекомендація S, як банк її бачить і скільки кредитоспроможності вона забирає.

• Купівля недобудованого будинку в іншої особи в Польщі в іпотеку

  Як купити недобудований будинок (stan surowy) у приватного продавця в Польщі в іпотеку: транші, оцінка, перенесення дозволу на будівництво, будова, що стоїть роками, і кредит продавця.

• Пенсія з-за кордону та іпотека в Польщі: чи врахує банк німецьку пенсію або пенсію з іншої країни ЄС

  Як польські банки оцінюють пенсію з Німеччини чи іншої країни ЄС у заявці на іпотеку: перерахунок євро, документи іноземного пенсійного органу, податок і пенсія з двох країн.

• Іпотека на квартиру в будинку, внесеному до реєстру пам’яток у Польщі: консерватор, оцінка банку і право першої купівлі гміни

  Купівля квартири в будинку з польського реєстру пам’яток в іпотеку: реєстр і гмінний облік, на що потрібна згода консерватора після червня 2026, як банк оцінює пам’ятку, право першої купівлі гміни і податкова пільга.

• Переїзд за кордон під час сплати іпотеки в Польщі: банк, страхування і щомісячний платіж

  Ви переїжджаєте за кордон, а в Польщі сплачуєте іпотеку. Чи може банк розірвати договір, як платити внесок із зарплати в євро, страхування, оренда квартири, податок і доплати до кредиту 2%.

• Іпотека в Польщі за менеджерським контрактом або призначенням до правління: як банк рахує дохід

  Як польські банки оцінюють дохід за менеджерським контрактом (kontrakt menedżerski) або від призначення до правління (powołanie): податок, каденція і відкликання, рахунки через власну фірму, документи.

• Куріння або хвороба і страхування життя до іпотеки в Польщі: що змінює внесок і що робити після відмови

  Як куріння і стан здоров’я впливають на страхування життя до польської іпотеки: груповий поліс банку чи власний, п’ять можливих рішень страховика, відмова від куріння, анкета і що робити після відмови.

• Кредит на перебудову стодоли або господарської будівлі на будинок у Польщі: чи дасть банк

  Чи можна отримати польську іпотеку на перебудову стодоли або господарської будівлі на житловий будинок? Повідомлення про зміну способу використання, місцевий план або умови забудови, експертиза, оцінка після робіт і транші.