Mieszkanie za gotówkę czy na kredyt?
Masz gotówkę na całe mieszkanie? Sprawdź, czy lepiej zapłacić od razu, czy wziąć kredyt i zainwestować resztę. Porównujemy majątek po tym samym czasie i przy tym samym miesięcznym budżecie.
Przykład reprezentatywny: 520 000 zł na 30 lat, rata 3078 zł, RRSO 6,15%, całkowity koszt 599 357 zł, do zapłaty 1 119 357 zł. Szczegóły
Przykład reprezentatywny na 23 października 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3078 zł), oprocentowanie zmienne 5,88% (średni WIBOR 3M z października 2026: 3,88%, plus marża 2,00 p.p.), RRSO 6,15%, całkowity koszt kredytu 599 357 zł (odsetki 587 957 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 119 357 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.
Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4139 zł, czyli o 1062 zł więcej.
Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.
Przykład: mieszkanie za 600 000 zł
Kredyt 480 000 zł na 25 lat przy 5,41% to rata 2 922 zł i 396 563 zł odsetek. Jeśli zamiast kredytu zapłacisz gotówką i co miesiąc odłożysz 2 922 zł na 6% rocznie, po 25 latach masz 1 806 670 zł. Jeśli weźmiesz kredyt i od razu zainwestujesz 480 000 zł na 6%, masz 1 827 180 zł. Przy tych założeniach kredyt daje o 20 510 zł więcej, ale tylko dlatego, że zysk z inwestycji jest wyższy niż koszt kredytu po podatku.
Na co uważać
- Zysk z inwestycji nie jest pewny, odsetki od kredytu są. Przy akcjach zdarzają się lata ze stratą.
- Stopy mogą wzrosnąć. Przy oprocentowaniu zmiennym rata może być wyższa niż dziś. Bank i tak liczy zdolność z buforem.
- Płynność ma wartość. Gotówka na koncie to poduszka na utratę pracy, remont albo okazję. Mieszkania nie sprzedasz w tydzień.
Pytania
Czy opłaca się wziąć kredyt, mając gotówkę na mieszkanie?
Tylko wtedy, gdy gotówka, która zostaje, zarobi po podatku więcej niż kosztuje kredyt. Przy oprocentowaniu 5,41% przy założeniach z przykładu zysk z inwestycji musi przekraczać ok. 5,88% rocznie przed podatkiem, a to bez gwarancji. Kredyt daje za to płynność: gotówka zostaje na koncie na remont, poduszkę albo okazję.
Co jeszcze przemawia za kredytem?
Płynność i bezpieczeństwo: nie zamrażasz wszystkich oszczędności w jednym mieszkaniu. Kredyt można później nadpłacić bez opłat (przy stopie zmiennej po 3 latach zawsze). Przeciw: odsetki, prowizje, ubezpieczenia i ryzyko wzrostu stóp.
Jak liczycie porównanie?
Przy gotówce płacisz całą cenę i co miesiąc inwestujesz kwotę równą racie kredytu. Przy kredycie płacisz wkład, resztę gotówki inwestujesz od razu, a ratę płacisz z bieżących dochodów. Porównujemy majątek po podatku na koniec okresu kredytu. W obu wariantach masz to samo mieszkanie.