Rentowność najmu mieszkań w miastach

Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę mieszkania: przy czynszu 3 000 zł i cenie 600 000 zł wychodzi 36 000 / 600 000 = 6%. Rentowność netto uwzględnia koszty: podatek (ryczałt 8,5%), miesiące bez najemcy, remonty oraz koszty zakupu (PCC, notariusz, wpisy), które doliczamy do ceny. Kalkulator na tej stronie liczy obie liczby dla Twojego miasta.

W 18 największych miastach rentowność brutto mieszkania 50 m² wynosi dziś od 5,4% (Kraków) do 8,2% (Łódź). Dla porównania warto zestawić ją z oprocentowaniem obligacji skarbowych lub lokat: najem wymaga pracy i niesie ryzyko pustostanu, więc powinien dawać więcej. Wyższa rentowność jest zwykle w mniejszych i tańszych miastach, gdzie czynsze są niższe, ale ceny spadają szybciej niż czynsze.

Gdy rata kredytu jest wyższa niż czynsz po kosztach, do mieszkania co miesiąc dopłacasz, a zarabiasz na spłacanym kapitale i ewentualnym wzroście cen. Przy obecnym oprocentowaniu ok. 5,88% i wkładzie 20% czynsz pokrywa ratę i koszty w 1 z 18 największych miast. Kolumna „Miesięcznie z kredytem” pokazuje, ile zostaje albo ile trzeba dopłacić.

Tak, kredyt hipoteczny można przeznaczyć na mieszkanie, które wynajmiesz. Przy drugim mieszkaniu banki zwykle wymagają co najmniej 20% wkładu własnego i liczą zdolność z uwzględnieniem raty pierwszego kredytu. Dochód z najmu część banków dolicza do zdolności dopiero po kilku lub kilkunastu miesiącach udokumentowanego najmu. Ekspert sprawdzi, który bank policzy Twoją sytuację najkorzystniej.

Cena to mediana ceny za m² mieszkań używanych z aktów notarialnych w mieście (dane: wycenowo.pl, Rejestr Cen Nieruchomości), czyli ceny, za które mieszkania naprawdę się sprzedały. Czynsz to mediana czynszu z ofert najmu w powiecie z wrzesień 2026 (dane najmu: Rentier.io), bez opłat administracyjnych i mediów. Gdy w powiecie jest mniej niż 20 ofert, bierzemy medianę województwa.

Większość rankingów dzieli czynsz z ogłoszeń przez cenę z ogłoszeń. My bierzemy cenę z aktów notarialnych, która jest zwykle niższa od ofertowej, więc rentowność brutto może wyjść nieco wyższa. Czynsz pochodzi z ofert, a faktyczne umowy bywają tańsze. Liczba netto i miesięczny wynik z kredytem pokazują, ile zostaje po kosztach.

Najem prywatny rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki. Przy ryczałcie nie odliczasz kosztów, odsetek od kredytu ani amortyzacji. Kalkulator liczy podatek od czynszu za miesiące z najemcą.