PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Kupić czy wynajmować mieszkanie?

Wybierz miasto, metraż i oszczędności. Pokażemy, po ilu latach zakup na kredyt zaczyna się opłacać bardziej niż najem i czy teraz warto kupić.

m²
zł

Gotówka na wkład własny i koszty zakupu. Przy najmie zostaje na koncie i pracuje.

zł

Miesięcznie, razem z osobą, z którą weźmiesz kredyt.

Założenia zmień, jeśli chcesz
Kupujesz
zł/mies.wyliczony z mediany dla miasta, wpisz swój
%najniższe na rynku: mBank 5,41%
lattyle lat porównujemy
lat
% rocznieśrednio, nie prognoza
% rocznie
% rocznienp. obligacje, po podatku
% wartościrocznie
% cenypośrednik przy sprzedaży
czynszezwykle 1–3
% dochodugdy brakuje na wkład

Twój majątek: zakup na kredyt i najem

Próg opłacalności zakupu

–

Cena mieszkania
Koszty zakupu
Wkład własny
Kredyt
Majątek po 10 latachzakup / najem
Sprawdź, ile pożyczy Ci bank

Bezpłatnie. Ekspert z wpisem KNF porówna oferty 13 banków dla tego mieszkania.

Ceny: dane: wycenowo.pl (akty notarialne, Rejestr Cen Nieruchomości). Czynsze: dane najmu: Rentier.io, mediana ofert w wrześniu 2026 (CC BY 4.0).

Przykład reprezentatywny: 520 000 zł na 30 lat, rata 3078 zł, RRSO 6,15%, całkowity koszt 599 357 zł, do zapłaty 1 119 357 zł. Szczegóły

Przykład reprezentatywny na 23 października 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3078 zł), oprocentowanie zmienne 5,88% (średni WIBOR 3M z października 2026: 3,88%, plus marża 2,00 p.p.), RRSO 6,15%, całkowity koszt kredytu 599 357 zł (odsetki 587 957 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 119 357 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.

Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4139 zł, czyli o 1062 zł więcej.

Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.

Kupić czy wynajmować w największych miastach

Mieszkanie 50 m² z rynku wtórnego w typowej cenie, wkład 20% plus koszty zakupu, kredyt na 30 lat przy średnim oprocentowaniu 5,88%, ceny i czynsze rosną o 3% rocznie, oszczędności najemcy zarabiają 4%. Najszybciej zakup wygrywa w mieście Łódź (po 2 latach), najdłużej trzeba czekać w mieście Kraków (po 3 latach). W Warszawie rata wynosi 3 900 zł, a czynsz za podobne mieszkanie 4 000 zł. Wynik mocno zależy od wzrostu cen: gdy ceny mieszkań stoją w miejscu, zakup wygrywa najpóźniej w mieście Kraków (po 17 latach) i w mieście Białystok (po 13 latach). Nazwa miasta otwiera kalkulator z jego danymi.

MiastoCena 50 m²RataCzynszZakup wygrywaceny +3% rocznieZakup wygrywaceny bez zmian
Łódź389 tys. zł1 840 zł2 650 złpo 2 latachpo 3 latach
Szczecin473 tys. zł2 240 zł2 950 złpo 2 latachpo 4 latach
Bydgoszcz394 tys. zł1 870 zł2 550 złpo 2 latachpo 4 latach
Katowice405 tys. zł1 920 zł2 550 złpo 2 latachpo 4 latach
Opole459 tys. zł2 170 zł2 750 złpo 2 latachpo 5 latach
Zielona Góra432 tys. zł2 050 zł2 600 złpo 2 latachpo 5 latach
Olsztyn455 tys. zł2 150 zł2 650 złpo 2 latachpo 5 latach
Lublin493 tys. zł2 330 zł2 700 złpo 2 latachpo 7 latach
Toruń453 tys. zł2 140 zł2 450 złpo 2 latachpo 8 latach
Gdańsk661 tys. zł3 130 zł3 450 złpo 2 latachpo 9 latach
Wrocław633 tys. zł3 000 zł3 300 złpo 2 latachpo 9 latach
Gdynia591 tys. zł2 800 zł3 050 złpo 2 latachpo 9 latach
Poznań568 tys. zł2 690 zł2 950 złpo 2 latachpo 9 latach
Rzeszów505 tys. zł2 390 zł2 550 złpo 2 latachpo 10 latach
Kielce434 tys. zł2 050 zł2 200 złpo 2 latachpo 10 latach
Warszawa823 tys. zł3 900 zł4 000 złpo 3 latachpo 12 latach
Białystok485 tys. zł2 300 zł2 300 złpo 3 latachpo 13 latach
Kraków740 tys. zł3 500 zł3 300 złpo 3 latachpo 17 latach

Ceny: dane: wycenowo.pl (akty notarialne, Rejestr Cen Nieruchomości). Czynsze: dane najmu: Rentier.io, mediana ofert w wrześniu 2026 (CC BY 4.0). Raty przy oprocentowaniu 5,88% (WIBOR 3M z października 2026 + marża, raport KredytPolska). Dane możesz cytować z linkiem do tej strony.

Jak liczymy

  1. Cena i czynsz. Cena to typowa cena m² z aktów notarialnych w mieście razy metraż. Czynsz to mediana czynszu z ofert najmu w powiecie razy metraż. Oba możesz zmienić.
  2. Zakup. Z oszczędności płacisz koszty zakupu (PCC 2% przy rynku wtórnym, jeśli to nie pierwsze mieszkanie, taksa notarialna z VAT, wpisy do księgi wieczystej, wycena dla banku), a reszta idzie na wkład własny. Co miesiąc płacisz ratę równą i odkładasz 1% wartości rocznie na remonty. Majątek to wartość mieszkania po odjęciu 2% kosztów sprzedaży (pośrednik), minus dług, czyli tyle, ile zostałoby Ci po sprzedaży.
  3. Najem. Oszczędności (bez kaucji) odkładasz na procent. Co miesiąc odkładasz też różnicę, gdy rata z remontami jest wyższa niż czynsz. Gdy czynsz jest wyższy, różnicę odkłada kupujący. Czynsz rośnie co roku, kaucja wraca na koniec.
  4. Werdykt. Próg opłacalności to pierwszy rok, w którym majątek przy zakupie jest wyższy. „Teraz warto kupić” pokazujemy, gdy ten próg mieści się w okresie, w którym planujesz mieszkać, a oszczędności i dochód wystarczą na wkład 10% i kredyt (rata przy oprocentowaniu wyższym o 2,5 p.p. do 40% dochodu, jak liczą banki). Gdy brakuje na wkład, liczymy, za ile lat go uzbierasz, odkładając wybraną część dochodu, przy cenach rosnących zgodnie z założeniem.

Wynik jest symulacją przy stałych założeniach, a nie prognozą cen ani doradztwem inwestycyjnym. Nie uwzględnia podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, ubezpieczeń ani zmian oprocentowania. Więcej w artykule kupić czy wynajmować mieszkanie. Koszty zakupu rozpiszesz w kalkulatorze kosztów zakupu, a kwotę kredytu w kalkulatorze zdolności.

Pytania

Kupić mieszkanie czy wynajmować: co się bardziej opłaca?

To zależy od miasta, ceny, czynszu i od tego, jak długo zostaniesz w mieszkaniu. Zakup kosztuje na start (PCC, notariusz, wpisy), więc w krótkim okresie zwykle wygrywa najem. Z czasem spłacasz kapitał, a mieszkanie zyskuje na wartości, więc po kilku, kilkunastu latach przewagę ma zwykle zakup. Kalkulator pokazuje ten próg w latach dla Twojego miasta. Przy naszych założeniach najszybciej zakup wygrywa w mieście Łódź (po 2 latach).

Co to jest próg opłacalności zakupu?

To liczba lat, po której majątek przy zakupie na kredyt (wartość mieszkania minus dług i oszczędności) przegania majątek przy najmie (oszczędności, które najemca odkłada zamiast wpłacać wkład i ratę). Jeśli planujesz mieszkać krócej, najem wychodzi korzystniej.

Skąd biorą się ceny i czynsze w kalkulatorze?

Cena m² to typowa cena z aktów notarialnych w Twoim mieście (dane: wycenowo.pl, Rejestr Cen Nieruchomości). Czynsz to mediana ofert najmu w powiecie z wrzesień 2026 (dane najmu: Rentier.io), pomnożona przez metraż. Gdy w powiecie jest mniej niż 20 ofert, bierzemy medianę województwa. Czynsz możesz wpisać sam w „Założeniach”.

Dlaczego kalkulator zakłada, że najemca odkłada pieniądze?

Żeby porównanie było uczciwe. Kupujący wydaje oszczędności na wkład i koszty zakupu, a najemca może je odłożyć na procent. Co miesiąc odkłada też różnicę, gdy rata z remontami jest wyższa niż czynsz. Jeśli w praktyce byś tych pieniędzy nie odkładał, najem wypada gorzej niż w kalkulatorze.

Co, jeśli nie mam jeszcze wkładu własnego?

Banki wymagają zwykle co najmniej 10% ceny wkładu i do tego trzeba mieć na koszty zakupu. Jeśli brakuje, kalkulator pokaże, ile i w ilu latach to uzbierasz, odkładając wybraną część dochodu. Rozwiązaniem bywa też kredyt z gwarancją wkładu albo mniejsze mieszkanie.

Czy czynsz administracyjny i media są w wyniku?

Nie, bo płacisz je i jako właściciel, i zwykle jako najemca. Porównujemy czynsz najmu dla właściciela mieszkania z ratą kredytu i remontami.