W skrócie
- W II kw. 2026 średnia cena za m² w aktach notarialnych używanych mieszkań była o 9,9% niższa od średniej ceny w ogłoszeniach (mediana 17 miast z bazy NBP).
- Największa różnica: Gdynia (15,9%) i Gdańsk (14,3%). Najmniejsza: Lublin (1,5%).
- Rok wcześniej (II kw. 2025) różnica wynosiła 8,1%. Najwyższa w danych NBP od III kw. 2006 była w I kw. 2007 (23,4%), najniższa w IV kw. 2024 (7,0%).
Przykład: przy mieszkaniu za 600 000 zł w ogłoszeniu różnica 9,9% to ok. 60 000 zł. To nie jest pewny rabat, tylko skala, o jaką średnio ceny w aktach odbiegają od ogłoszeń.
Różnica w 17 miastach
O ile cena w akcie była niższa niż w ogłoszeniu, II kw. 2026
Używane mieszkania, 17 miast. W nawiasie: rok wcześniej.
Źródło: NBP, baza cen nieruchomości mieszkaniowych (średnie ceny ofertowe i transakcyjne za m²); obliczenia KredytPolska
| Miasto | Ogłoszenia, zł/m² | Akty, zł/m² | Różnica | Rok wcześniej | Od dewelopera |
|---|---|---|---|---|---|
| Gdynia | 14 583 | 12 267 | 15,9% | 15,2% | 9,9% |
| Gdańsk | 16 384 | 14 035 | 14,3% | 14,1% | 15,3% |
| Poznań | 12 497 | 10 891 | 12,9% | 8,2% | 8,2% |
| Warszawa | 19 059 | 16 723 | 12,3% | 10,3% | 9,2% |
| Kraków | 16 838 | 14 792 | 12,1% | 9,7% | 5,6% |
| Opole | 10 382 | 9215 | 11,2% | 5,2% | 3,3% |
| Łódź | 8983 | 8020 | 10,7% | 9,1% | 16,0% |
| Olsztyn | 9958 | 8941 | 10,2% | 6,5% | −2,2% |
| Katowice | 8997 | 8102 | 9,9% | 10,1% | 6,8% |
| Bydgoszcz | 9238 | 8342 | 9,7% | 7,6% | 7,7% |
| Białystok | 10 387 | 9403 | 9,5% | 8,1% | 9,0% |
| Wrocław | 13 529 | 12 590 | 6,9% | 6,9% | 8,1% |
| Zielona Góra | 9183 | 8633 | 6,0% | 8,1% | 2,0% |
| Kielce | 8709 | 8193 | 5,9% | 8,4% | 2,3% |
| Szczecin | 9815 | 9363 | 4,6% | 4,5% | 16,7% |
| Rzeszów | 11 172 | 10 974 | 1,8% | 2,6% | 7,9% |
| Lublin | 10 373 | 10 219 | 1,5% | 6,6% | 8,8% |
Średnie ceny za m² z bazy NBP w II kw. 2026; różnica jako procent ceny ofertowej. Szczegóły
Ogłoszenia i akty to różne zbiory mieszkań, więc różnica średnich nie jest rabatem z negocjacji konkretnego mieszkania. NBP oznacza dane rynku pierwotnego Gdyni gwiazdką (średnia ważona liczbą ludności dzielnic).
Różnica w czasie
Różnica oferta–akt w czasie, III kw. 2006 – II kw. 2026
Mediana miast z bazy NBP, rynek wtórny i pierwotny
Źródła danych. Szczegóły
Źródło: NBP, baza cen nieruchomości mieszkaniowych (średnie ceny ofertowe i transakcyjne za m²); obliczenia KredytPolska. Im wyżej, tym bardziej ceny w aktach odbiegają od cen w ogłoszeniach
Pokaż dane w tabeli
| Kwartał | Rynek wtórny | Rynek pierwotny |
|---|---|---|
| II kw. 2026 | 9,9% | 8,1% |
| I kw. 2026 | 9,1% | 8,4% |
| IV kw. 2025 | 7,4% | 7,5% |
| III kw. 2025 | 7,1% | 6,1% |
| II kw. 2025 | 8,1% | 6,3% |
| I kw. 2025 | 8,0% | 6,6% |
| IV kw. 2024 | 7,0% | 6,7% |
| III kw. 2024 | 7,1% | 6,7% |
| II kw. 2024 | 10,0% | 4,7% |
| I kw. 2024 | 11,7% | 5,8% |
| IV kw. 2023 | 11,2% | 6,0% |
| III kw. 2023 | 9,6% | 7,6% |
| II kw. 2023 | 9,4% | 6,2% |
| I kw. 2023 | 10,6% | 5,9% |
| IV kw. 2022 | 9,0% | 5,9% |
| III kw. 2022 | 7,9% | 4,0% |
| II kw. 2022 | 10,3% | 4,5% |
| I kw. 2022 | 10,8% | 3,8% |
| IV kw. 2021 | 10,2% | 5,3% |
| III kw. 2021 | 9,5% | 7,0% |
| II kw. 2021 | 9,1% | 5,6% |
| I kw. 2021 | 9,7% | 4,3% |
| IV kw. 2020 | 9,0% | 4,6% |
| III kw. 2020 | 8,2% | 6,2% |
| II kw. 2020 | 8,7% | 7,0% |
| I kw. 2020 | 10,6% | 4,0% |
| IV kw. 2019 | 10,8% | 3,8% |
| III kw. 2019 | 9,3% | 2,9% |
| II kw. 2019 | 10,8% | 3,7% |
| I kw. 2019 | 10,6% | 4,0% |
| IV kw. 2018 | 10,9% | 3,3% |
| III kw. 2018 | 8,6% | 3,6% |
| II kw. 2018 | 9,0% | 4,3% |
| I kw. 2018 | 10,6% | 3,7% |
| IV kw. 2017 | 8,6% | 2,6% |
| III kw. 2017 | 9,9% | 1,7% |
| II kw. 2017 | 10,3% | 3,8% |
| I kw. 2017 | 12,4% | 3,1% |
| IV kw. 2016 | 11,0% | 1,5% |
| III kw. 2016 | 11,5% | 3,5% |
| II kw. 2016 | 12,1% | 3,2% |
| I kw. 2016 | 12,3% | 3,2% |
| IV kw. 2015 | 12,2% | 4,3% |
| III kw. 2015 | 10,4% | 3,9% |
| II kw. 2015 | 11,9% | 4,6% |
| I kw. 2015 | 12,5% | 5,7% |
| IV kw. 2014 | 11,6% | 4,6% |
| III kw. 2014 | 11,4% | 4,6% |
| II kw. 2014 | 12,9% | 4,1% |
| I kw. 2014 | 13,4% | 7,6% |
| IV kw. 2013 | 11,8% | 5,6% |
| III kw. 2013 | 12,8% | 6,8% |
| II kw. 2013 | 13,7% | 6,1% |
| I kw. 2013 | 14,5% | 6,8% |
| IV kw. 2012 | 12,7% | 6,8% |
| III kw. 2012 | 10,7% | 7,3% |
| II kw. 2012 | 11,8% | 5,7% |
| I kw. 2012 | 9,8% | 6,4% |
| IV kw. 2011 | 10,0% | 4,6% |
| III kw. 2011 | 10,1% | 2,1% |
| II kw. 2011 | 10,5% | 1,3% |
| I kw. 2011 | 11,4% | 1,9% |
| IV kw. 2010 | 11,1% | 3,7% |
| III kw. 2010 | 11,1% | 4,3% |
| II kw. 2010 | 10,8% | 5,0% |
| I kw. 2010 | 12,8% | 7,7% |
| IV kw. 2009 | 12,2% | 5,9% |
| III kw. 2009 | 11,7% | 8,7% |
| II kw. 2009 | 12,0% | 5,9% |
| I kw. 2009 | 12,8% | 5,7% |
| IV kw. 2008 | 9,4% | 3,1% |
| III kw. 2008 | 9,2% | 6,4% |
| II kw. 2008 | 10,1% | 7,6% |
| I kw. 2008 | 12,1% | 5,6% |
| IV kw. 2007 | 11,4% | 5,1% |
| III kw. 2007 | 12,4% | 8,6% |
| II kw. 2007 | 15,8% | 12,3% |
| I kw. 2007 | 23,4% | 12,9% |
| IV kw. 2006 | 19,2% | 9,3% |
| III kw. 2006 | 17,1% | 9,5% |
Jak to wykorzystać przy zakupie
- Sprawdź ceny z aktów, nie z ogłoszeń. Ceny transakcyjne w Twoim mieście i dzielnicy pokazujemy na stronie ceny mieszkań.
- Policz kredyt od niższej ceny. Bank liczy LTV od niższej z dwóch kwot: ceny w umowie albo wyceny. Ile pożyczysz, sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej.
- Koszty zakupu doliczasz osobno. PCC, notariusz i prowizja pośrednika liczą się od ceny z aktu: kalkulator kosztów zakupu.
- NBP, Rynek nieruchomości: informacja kwartalna i baza cen nieruchomości mieszkaniowych (plik XLSX, odczyt 28.10.2026)
Dla mediów
Najważniejsze liczby do cytowania
- W II kw. 2026 średnia cena za m² w aktach notarialnych używanych mieszkań była o 9,9% niższa od średniej ceny w ogłoszeniach (mediana 17 miast z bazy NBP).
- Największa różnica: Gdynia (15,9%) i Gdańsk (14,3%). Najmniejsza: Lublin (1,5%).
- Rok wcześniej (II kw. 2025) różnica wynosiła 8,1%. Najwyższa w danych NBP od III kw. 2006 była w I kw. 2007 (23,4%), najniższa w IV kw. 2024 (7,0%).
- U deweloperów różnica jest mniejsza: 8,1% w II kw. 2026 (rynek pierwotny, mediana miast).
Jak cytować: „kredytpolska.pl na podstawie danych NBP”, z linkiem do tej strony.
Pytania
O ile taniej kupuje się mieszkanie niż w ogłoszeniu?
W II kw. 2026 średnia cena m² używanych mieszkań w aktach notarialnych była o 9,9% niższa niż w ogłoszeniach (mediana 17 miast, dane NBP). To różnica średnich, a nie gwarantowany rabat: część mieszkań sprzedaje się po cenie z ogłoszenia, część dużo taniej.
Czy to znaczy, że każdą cenę da się zbić o tyle procent?
Nie. NBP porównuje średnią z ogłoszeń ze średnią z aktów, a to dwa różne zbiory mieszkań: w ogłoszeniach dłużej wiszą te drogie, a w aktach częściej są mieszkania wycenione trafnie od początku. Różnica pokazuje, jak bardzo ogłoszenia odbiegają od rynku, a nie ile wynegocjuje konkretny kupujący.
Gdzie różnica między ogłoszeniem a aktem jest największa?
W II kw. 2026: Gdynia (15,9%), Gdańsk (14,3%) i Poznań (12,9%). Najmniejsza: Lublin (1,5%).
Czy u dewelopera też płaci się mniej niż w cenniku?
Różnica jest mniejsza niż na rynku wtórnym: 8,1% w II kw. 2026 (mediana miast). Deweloperzy częściej obniżają cenę promocją, miejscem postojowym albo komórką w cenie niż rabatem od ceny m².
Co to zmienia przy kredycie hipotecznym?
Bank liczy wkład własny i LTV od ceny z umowy albo od wyceny rzeczoznawcy, jeśli jest niższa. Niższa cena w akcie to mniejszy kredyt przy tym samym wkładzie albo wyższy wkład procentowo. Zanim zaczniesz negocjować, sprawdź, ile kosztowały podobne mieszkania w aktach notarialnych w Twoim mieście.
Skąd są dane?
Z bazy cen nieruchomości mieszkaniowych NBP: średnie ceny ofertowe i transakcyjne za m² w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni, kwartalnie. Ostatni kwartał w danych: II kw. 2026. Różnicę liczymy sami jako procent ceny ofertowej.
Więcej danych
Ceny mieszkań w miastach
Ceny z aktów notarialnych w ponad 1000 miast
Dostępność mieszkań od 2006 r.
Ile m² za pensję w 17 miastach
Rentowność najmu w miastach
Ile zarobi mieszkanie na wynajem