PLENUAEksperci z wpisem w rejestrze KNFPomoc i kontakt
Bezpłatna analiza

Ile trzeba zarabiać na mieszkanie w Twoim mieście?

Wybierz miasto i metraż. Policzymy, przy jakim dochodzie netto bank zwykle da kredyt na takie mieszkanie, i porównamy to z przeciętną pensją w mieście.

Wpisaliśmy przykładowe dane. Zmień je na swoje, a wynik przeliczy się od razu.

Rynek

Procent ceny z własnych pieniędzy. Standardowo 20%, część banków przyjmuje 10%.

Razem z dziećmi. Od tego zależą koszty utrzymania, które liczy bank.

Raty kredytów i pożyczek oraz 3% przyznanych limitów kart. Wpisz 0, jeśli nie masz.

Kredyt okres i oprocentowanie

Domyślnie średnia rynkowa: WIBOR 3M 3,88% w październiku 2026 + marża 2,00 p.p. (raport KredytPolska). Wpisz stawkę ze swojej oferty.

Rodzaj oprocentowania

Bank liczy zdolność przy oprocentowaniu wyższym o co najmniej 2,5 p.p.

Dane zostają w Twojej przeglądarce. Nie zapisujemy ich i nie sprawdzamy BIK.

Twój wynik

Uzupełnij dane. Wynik pojawi się tutaj od razu.

Ile trzeba zarabiać w największych miastach

Mieszkanie używane 50 m² w typowej cenie, wkład 20%, kredyt na 30 lat przy średnim oprocentowaniu rynkowym 5,88% (stałe na 5 lat, bank liczy z buforem 2,5 p.p.), bez innych rat. Dochód netto miesięcznie: tyle samo dla singla i łącznie dla pary, bo przy takich kwotach decyduje limit rat 40% dochodu, a nie koszty utrzymania. Ostatnia kolumna pokazuje, ile przeciętnych pensji w mieście to wymaga. Kliknij miasto, żeby policzyć dla siebie.

MiastoCena m²Cena 50 m²RataPotrzebny dochód nettoPrzeciętna pensja nettoIle pensji
Warszawa16 457 zł823 000 zł3 897 zł12 600 zł8 290 zł1,5
Kraków14 804 zł740 000 zł3 504 zł11 300 zł8 100 zł1,4
Wrocław12 663 zł633 000 zł2 997 zł9 700 zł7 250 zł1,3
Łódź7 779 zł389 000 zł1 842 zł6 000 zł6 720 zł0,9
Poznań11 355 zł568 000 zł2 689 zł8 700 zł7 340 zł1,2
Gdańsk13 218 zł661 000 zł3 130 zł10 100 zł7 800 zł1,3
Szczecin9 463 zł473 000 zł2 240 zł7 300 zł7 070 zł1,0
Lublin9 855 zł493 000 zł2 334 zł7 600 zł6 650 zł1,1
Bydgoszcz7 872 zł394 000 zł1 866 zł6 100 zł6 610 zł0,9
Białystok9 692 zł485 000 zł2 296 zł7 400 zł6 520 zł1,1
Katowice8 095 zł405 000 zł1 918 zł6 200 zł7 690 zł0,8
Gdynia11 821 zł591 000 zł2 798 zł9 000 zł7 010 zł1,3
Częstochowa6 090 zł305 000 zł1 444 zł4 700 zł6 110 zł0,8
Rzeszów10 104 zł505 000 zł2 391 zł7 700 zł6 820 zł1,1
Toruń9 063 zł453 000 zł2 145 zł7 000 zł6 520 zł1,1
Radom6 482 zł324 000 zł1 534 zł5 000 zł6 470 zł0,8
Sosnowiec5 370 zł269 000 zł1 274 zł4 200 zł6 260 zł0,7
Kielce8 689 zł434 000 zł2 055 zł6 700 zł6 470 zł1,0

Ceny: dane: wycenowo.pl, październik 2025 – lipiec 2026. Przeciętna pensja: GUS, Bank Danych Lokalnych, przeciętne wynagrodzenie brutto w powiecie za 2025 r. przeliczone na netto przy umowie o pracę.

Jak liczymy

  1. Cena mieszkania. Metraż razy typowa cena 1 m² w mieście: mediana z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, osobno dla mieszkań używanych i od dewelopera (dane: wycenowo.pl).
  2. Kredyt. Cena minus wkład własny. Koszty zakupu (notariusz, sąd, PCC przy rynku wtórnym) płacisz osobno i pokazujemy je w gotówce na start.
  3. Rata, którą sprawdza bank. Ratę liczymy przy oprocentowaniu wyższym o bufor: 2,5 p.p. przy stałej stopie na 5+ lat, ostrożnie 5 p.p. przy zmiennej, 0 przy stałej do końca spłaty.
  4. Dochód. Szukamy najniższego dochodu netto, przy którym ta rata razem z obecnymi ratami mieści się w 40% dochodu (Rekomendacja S KNF), a po racie zostaje co najmniej 1 300 zł na pierwszą osobę i 800 zł na każdą kolejną. Pokazujemy też wariant 50% dochodu.
  5. Banki. To samo liczymy z oprocentowaniem z przykładu reprezentatywnego każdego banku, jego najdłuższym okresem i minimalnym wkładem z dokumentów banku.

Ten sam model liczy kalkulator zdolności kredytowej w drugą stronę: od dochodu do kwoty. Model nie uwzględnia wieku, historii w BIK ani sposobu, w jaki bank liczy dochód z działalności, B2B czy z zagranicy. Ile odkładać na wkład, pokaże plan wkładu własnego, a jak miasta wypadają względem lokalnych pensji, mapa dostępności kredytu.

Pytania

Ile trzeba zarabiać, żeby kupić mieszkanie?

To zależy od miasta, metrażu i wkładu. Na 50 m² używanego mieszkania w Warszawie (ok. 823 000 zł) z wkładem 20% para potrzebuje łącznie ok. 12 600 zł netto miesięcznie przy kredycie na 30 lat i oprocentowaniu 5,88% stałym na 5 lat. W mniejszych miastach wystarczy wyraźnie mniej. Kalkulator liczy to dla 224 miast.

Skąd bank wie, ile mogę przeznaczyć na ratę?

Rekomendacja S KNF zaleca, żeby wszystkie raty razem nie przekraczały 40% dochodu netto, a przy dochodzie powyżej przeciętnego wynagrodzenia w województwie 50%. Ratę bank sprawdza przy oprocentowaniu wyższym o co najmniej 2,5 p.p. Do tego odejmuje koszty utrzymania gospodarstwa według własnej tabeli, której nie publikuje.

Dlaczego w tabeli banków wychodzą różne dochody?

Bo banki mają różne oprocentowanie w przykładach reprezentatywnych, różne najdłuższe okresy kredytu i różne minimalne wkłady. Te trzy rzeczy bierzemy z dokumentów banków (stan na 26.10.2026 r.). Przy zmiennym oprocentowaniu liczymy ostrożnie z buforem 5 p.p., więc tańsze oferty zmienne mogą wymagać wyższego dochodu niż droższe stałe.

Czy dochód liczy się na rękę czy brutto?

Na rękę, czyli netto. Przy wspólnym kredycie wpisz łączny dochód gospodarstwa. Przy działalności, B2B, umowie o dzieło czy dochodzie z zagranicy banki liczą dochód różnie, a różnice bywają duże. To sprawdzi ekspert w bezpłatnej analizie.

Co obniży potrzebny dochód?

Większy wkład własny, dłuższy okres spłaty, mniejszy metraż albo tańsza dzielnica, spłata innych kredytów i zamknięcie nieużywanych kart kredytowych. Stała stopa na 5 lat lub dłużej zwykle też pomaga, bo bufor przy niej jest mniejszy niż przy zmiennej.

Skąd są ceny mieszkań?

Z Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez starostów i prezydentów miast, w opracowaniu wycenowo.pl: mediana ceny 1 m² z aktów notarialnych (październik 2025 – lipiec 2026). To ceny transakcyjne, nie ofertowe.