Kredyt hipoteczny na zakup domu: dom z rynku wtórnego, wycena i koszty

Kupno gotowego domu na kredyt przebiega podobnie jak zakup mieszkania z drugiej ręki. Podpisujesz umowę przedwstępną, bank wycenia nieruchomość i wydaje decyzję, a po akcie notarialnym wypłaca pieniądze sprzedającemu. Różnice wynikają z tego, że kupujesz dwie rzeczy naraz: budynek i grunt. Każda z nich ma własne ryzyka prawne i techniczne, a bank sprawdza obie. Poniżej opisujemy, czego się spodziewać, ile przygotować gotówki i jak policzyć ratę. Jeśli chcesz dom dopiero zbudować, przeczytaj artykuł kredyt na budowę domu, bo to inny produkt z wypłatą w transzach.

Czym różni się od kredytu na mieszkanie

• Zabezpieczeniem jest cała nieruchomość gruntowa, czyli działka z budynkiem, a nie lokal w bloku. Hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej działki.
• Wycena jest trudniejsza. Domów sprzedaje się mniej niż mieszkań, a każdy jest inny, więc rzeczoznawca ma mniej porównywalnych transakcji.
• Bank sprawdza więcej dokumentów: wypis z rejestru gruntów, mapę, przeznaczenie terenu i dokumenty budowy.
• Ubezpieczenie kosztuje więcej, bo suma ubezpieczenia jest wyższa, a dom ma dach, instalacje i otoczenie, o które dbasz sam.
• Częściej dochodzi remont, a niektóre banki pozwalają go sfinansować w tym samym kredycie.

Oprocentowanie, marża i okres kredytu są zwykle takie jak przy mieszkaniu. Najdłuższy okres w standardowej ofercie to według informacji banków 30 albo 35 lat. Szczegóły dla poszczególnych banków zebraliśmy w porównaniu banków.

Wkład własny i LTV

Rekomendacja S KNF pozwala bankowi pożyczyć do 80% wartości nieruchomości. Do 90% może pożyczyć, gdy nadwyżkę zabezpieczy ubezpieczeniem albo w inny sposób. Według publicznych dokumentów banków zebranych w naszym porównaniu 10% wkładu wymagają m.in. PKO Bank Polski, mBank, Bank Pekao, Alior Bank i Credit Agricole. Bank Millennium i BNP Paribas podają 20%. Wiele banków liczy LTV od niższej z dwóch kwot: ceny albo wartości z wyceny.

Przykład poglądowy: dom z rynku wtórnego za 850 000 zł, oprocentowanie 6,5%, 30 lat, raty równe. Do zdolności bank przyjmuje stopę wyższą o 2,5 pkt proc.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy obejmuje też zakup domu jednorodzinnego. Gwarancja BGK zastępuje wtedy brakujący wkład do 20%, najwyżej 100 000 zł. Obowiązuje limit ceny za m² i pozostałe warunki programu, opisane w artykule programy mieszkaniowe 2026. Jak bank liczy cenę za m² domu z działką, potwierdź przed umową przedwstępną. Ogólne zasady wkładu opisujemy w tekście wkład własny.

Wycena domu i działki: operat szacunkowy

Jeśli bank wymaga wyceny, wykonuje ją rzeczoznawca majątkowy w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazany w porozumieniu banku z klientem (art. 21 ust. 8–9 ustawy o kredycie hipotecznym). Przy domu operat obejmuje grunt i budynek razem. Rzeczoznawca porównuje je z transakcjami podobnych domów w okolicy i bierze pod uwagę:

• powierzchnię użytkową budynku i powierzchnię działki;
• rok budowy, technologię i stan techniczny: dach, instalacje, wilgoć, ocieplenie;
• dojazd, media i otoczenie;
• zgodność budynku z dokumentami, w tym to, czy powierzchnia z ogłoszenia zgadza się z ewidencją.

Wycena domu zwykle kosztuje więcej niż wycena mieszkania. Kwotę podaje taryfa banku. Bank musi Cię poinformować przed wnioskiem, czy wycena jest wymagana i ile kosztuje. Przy domu ryzyko niskiej wyceny jest większe niż w bloku, bo porównywalnych transakcji jest mało. Jeśli wycena wyjdzie poniżej ceny, różnicę pokrywasz z wkładu. Co wtedy zrobić, opisujemy w artykule operat szacunkowy: wycena banku niższa niż cena.

Księga wieczysta i stan prawny

Księgę przejrzysz bezpłatnie w serwisie Elektroniczne Księgi Wieczyste. Przy domu sprawdź więcej niż przy mieszkaniu:

• Dział I: numery działek ewidencyjnych i powierzchnia. Muszą się zgadzać z umową i mapą. Dom bywa postawiony na dwóch działkach albo ma garaż na działce sąsiedniej.
• Dział II: właściciel i współwłaściciele. Częsty problem to nieuregulowany spadek po jednym z rodziców.
• Dział III: służebności. Służebność drogowa do Twojej działki powinna być wpisana, jeśli dojazd prowadzi przez cudzy grunt. Sprawdź też służebność przesyłu, np. linii energetycznej.
• Dział IV: hipoteki sprzedającego. Trzeba je spłacić z ceny, tak samo jak przy mieszkaniu.

Księga nie powie Ci wszystkiego o budynku. Zapytaj sprzedającego o pozwolenie na budowę albo zgłoszenie oraz o zawiadomienie o zakończeniu budowy albo pozwolenie na użytkowanie, zgodnie z Prawem budowlanym. Budynek powinien też być w ewidencji budynków. Nielegalnie rozbudowana część domu albo brak odbioru to typowy powód, dla którego bank wstrzymuje decyzję. Przeznaczenie terenu sprawdzisz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przy działce rolnej obowiązują ograniczenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, opisane w artykule kredyt hipoteczny na działkę. Pełną listę kontrolną znajdziesz w tekście księga wieczysta: co sprawdzić.

Ubezpieczenie domu przy kredycie

Każdy bank wymaga ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, z cesją praw z polisy na bank, przez cały okres kredytu. Przy domu suma ubezpieczenia jest wyższa niż przy mieszkaniu, a zakres warto rozszerzyć o elementy, których bank nie wymaga: ogrodzenie, budynki gospodarcze, wyposażenie i odpowiedzialność cywilną. Polisę możesz kupić poza bankiem, jeśli spełnia minimalny zakres z umowy kredytu. Bank może jednak dać niższą marżę za polisę ze swojej oferty. Ubezpieczenie na życie zwykle jest dobrowolne. Przy kredycie na 680 000 zł i jednym dochodzie w rodzinie warto je rozważyć. Porównanie opisujemy w artykule ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym.

Koszty zakupu: PCC 2% i notariusz

Przy zakupie domu z rynku wtórnego płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych 2% ceny (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Pobiera go notariusz. Od podatku zwolniony jest zakup pierwszego mieszkania lub domu przez osobę, która nigdy nie miała własności mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu (art. 9 pkt 17). Wyjątkiem jest udział do 50% otrzymany w spadku. Przepis mówi o prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przy dużej działce albo kilku działkach zapytaj notariusza przed aktem, czy zwolnienie obejmie całą cenę.

Za umowę przeniesienia własności nieruchomości z domem jednorodzinnym notariusz pobiera najwyżej połowę stawki taksy (§ 6 pkt 18 rozporządzenia). Za ustanowienie hipoteki pod kredyt na zakup domu bierze najwyżej jedną czwartą (§ 7 ust. 1 pkt 1). Przykład dla domu za 850 000 zł i kredytu 680 000 zł, z hipoteką do 150% kredytu:

To stawki maksymalne, a notariusz może wziąć mniej. Do tego dochodzą wycena, ewentualna prowizja banku i ubezpieczenia. Zestawienie wszystkich pozycji znajdziesz w artykule koszty notariusza i PCC, a własną kwotę policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu. Koszty zakupu płacisz zwykle z własnych pieniędzy, poza wkładem.

Dom do remontu: transza na remont

Część banków finansuje zakup i remont jednym kredytem. Pierwsza transza idzie do sprzedającego po akcie, a druga, remontowa, po przedstawieniu kosztorysu albo po pierwszym etapie prac. Rzeczoznawca wycenia wtedy dwie wartości: obecną i po remoncie. Bank może przyjąć tę drugą do liczenia LTV.

Przykład poglądowy: dom za 700 000 zł wymaga remontu za 150 000 zł, a po remoncie będzie wart 900 000 zł. Przy wkładzie 20% całego kosztu (170 000 zł) kredyt wynosi 680 000 zł. Przy akcie bank wypłaca 530 000 zł, czyli LTV 75,7% od obecnej wartości. Po wypłacie 150 000 zł na remont LTV wynosi 75,6% od wartości po remoncie. W czasie remontu płacisz zwykle same odsetki od wypłaconej kwoty: około 2 871 zł miesięcznie przy 530 000 zł i około 3 683 zł po wypłacie całości, przy 6,5%.

Bank sprawdza wykonanie prac przed wypłatą albo po niej, przez inspekcję lub zdjęcia i faktury. Przy pracach wymagających zgłoszenia albo pozwolenia potrzebny będzie odpowiedni dokument z urzędu. Gdy remont jest mały, prostszy bywa osobny kredyt, o czym piszemy w artykule kredyt hipoteczny na remont. Zasady transz i inspekcji są takie jak przy budowie, opisanej w tekście kredyt na budowę domu.

Przykład raty i dochodu

Kredyt 680 000 zł przy oprocentowaniu 6,5%, raty równe:

Przy 30 latach i limicie DSTI 50% para bez innych rat potrzebuje orientacyjnie około 10 943 zł netto miesięcznie, a przy limicie 40% około 13 679 zł. Przy jednym dziecku wynik jest taki sam, bo wiąże limit DSTI, a nie koszty utrzymania. Wynik dla swoich dochodów sprawdzisz w kalkulatorze zdolności kredytowej, a ratę dla innej kwoty w kalkulatorze raty. Aktualne poziomy oprocentowania podajemy na stronie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Kredyt na dom krok po kroku

1. Policz zdolność i gotówkę: wkład, koszty zakupu, ewentualny remont i rezerwę na pierwsze miesiące.
2. Sprawdź dom przed zadatkiem: księgę wieczystą, dokumenty budowy, plan miejscowy i dojazd. Przy starszym domu zamów przegląd techniczny u inspektora budowlanego.
3. Podpisz umowę przedwstępną z terminem na decyzję kredytową, zwykle 8–10 tygodni, i zwrotem zadatku przy odmowie banku. Wzory zapisów opisujemy w tekście umowa przedwstępna, zadatek i zaliczka.
4. Złóż wniosek w 2–3 bankach. Przy domu różnice w wycenie i podejściu do dokumentów bywają duże.
5. Akt notarialny i wypłata: notariusz pobiera podatek i opłaty, a bank przelewa pieniądze sprzedającemu i do jego banku, jeśli dom ma hipotekę.

Ekspert kredytowy z doświadczeniem przy domach wie, które banki akceptują np. dom na dwóch działkach albo zakup z remontem w jednym kredycie. Ekspertów z Twojej okolicy znajdziesz w rankingu ekspertów kredytowych. Ogólny przebieg zakupu z drugiej ręki opisujemy w artykule kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. KNF, Rekomendacja S
2. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
3. Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ISAP)
4. Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
5. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 1566 (ISAP)
6. Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
7. Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (ISAP)
8. Ministerstwo Sprawiedliwości: Elektroniczne Księgi Wieczyste
9. BGK: Rodzinny kredyt mieszkaniowy
10. Ustawa z 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też