Definicja
Zadatek to kwota wpłacona przy zawarciu umowy, która według art. 394 Kodeksu cywilnego przepada, gdy umowy nie wykona strona, która go dała, a gdy umowy nie wykona strona, która go przyjęła, ta musi zwrócić dwa razy tyle. Zaliczka to część ceny zapłacona z góry, która wraca, jeśli do sprzedaży nie dojdzie. Obie kwoty przy zawarciu umowy sprzedaży zalicza się na poczet ceny.
Co to oznacza dla Ciebie
Wpłacając zadatek, ryzykujesz jego utratę, jeśli bank odmówi kredytu, a umowa nie przewiduje takiej sytuacji. Zaliczka chroni Cię przed utratą pieniędzy, ale nie zabezpiecza przed tym, że sprzedający wybierze innego kupca. Zadatek zapłacony z własnych pieniędzy bank zwykle zalicza do wkładu własnego.
Jak działa zadatek
Jeśli strony nie umówiły się inaczej, art. 394 KC przewiduje trzy sytuacje:
- jedna strona nie wykonuje umowy: druga może od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać zadatek albo żądać dwukrotności zadatku, który dała (§ 1),
- umowa zostaje wykonana: zadatek zalicza się na cenę (§ 2),
- umowa nie dochodzi do skutku z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron albo odpowiadają obie: zadatek wraca (§ 3).
Wysokość zadatku nie wynika z przepisów. Strony ustalają ją same, często na kilka do kilkunastu procent ceny. Zaliczka nie ma osobnego przepisu i wraca zawsze, gdy sprzedaż nie dojdzie do skutku. Jeśli w umowie przedwstępnej nie nazwiecie wpłaty wyraźnie, łatwo o spór, czym była.
Zadatek a kredyt hipoteczny
Czy odmowa banku jest „winą” kupującego, zależy od zapisów umowy. Bez klauzuli kredytowej sprzedający może twierdzić, że to Ty odpowiadasz za niezawarcie umowy, i zatrzymać zadatek. Dlatego dopisz zwrot zadatku przy odmowie kredytu mimo złożenia wniosków w terminie, a także przy niższej wycenie. Wpłacaj zadatek przelewem z tytułem: bank zaliczy go do wkładu własnego tylko wtedy, gdy wpłata jest udokumentowana. Co zrobić, gdy odmowa już przyszła, opisujemy w artykule odmowa kredytu hipotecznego.
Porównanie w tabeli
| Sytuacja | Zadatek 40 000 zł | Zaliczka 40 000 zł |
|---|---|---|
| Kupujący rezygnuje | sprzedający zatrzymuje 40 000 zł | wraca 40 000 zł |
| Sprzedający rezygnuje | kupujący może żądać 80 000 zł | wraca 40 000 zł |
| Nikt nie zawinił | wraca 40 000 zł | wraca 40 000 zł |
| Odmowa banku, jest klauzula | wraca 40 000 zł | wraca 40 000 zł |
| Odmowa banku, brak klauzuli | spór o winę kupującego | wraca 40 000 zł |
Szczegóły i przykładową klauzulę znajdziesz w artykule umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka.
Przykład
Cena mieszkania 400 000 zł, zadatek 40 000 zł, czyli 10% ceny. Sprzedający po miesiącu znajduje kupca za 420 000 zł i wycofuje się. Możesz odstąpić od umowy i żądać 80 000 zł. Gdyby ta sama kwota była zaliczką, odzyskałbyś tylko 40 000 zł, a o odszkodowanie musiałbyś walczyć na zasadach ogólnych, udowadniając szkodę.
Najczęstsze pytania
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zadatek przepada, gdy z winy kupującego nie dojdzie do umowy, a gdy wycofa się sprzedający, kupujący może żądać dwa razy więcej. Zaliczka wraca zawsze, gdy umowy nie zawrzecie.
Czy zadatek przepada, gdy bank odmówi kredytu?
Zależy od umowy. Z klauzulą o zwrocie zadatku przy odmowie kredytu zadatek wraca. Bez niej sprzedający może go zatrzymać, a sprawa bywa sporna.
Czy zadatek liczy się do wkładu własnego?
Zwykle tak, jeśli zapłaciłeś go z własnych pieniędzy i możesz to udokumentować przelewem.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Wniosek, decyzja i dokumenty”