Definicja
Promesa kredytowa to pisemne przyrzeczenie banku, że udzieli kredytu do określonej kwoty, jeśli w określonym czasie spełnisz wskazane warunki. Bank wydaje ją po ocenie Twojej zdolności, często zanim znana jest konkretna nieruchomość albo zanim są gotowe wszystkie jej dokumenty. Ustawa o kredycie hipotecznym obejmuje swoją definicją także umowę, w której kredytodawca daje przyrzeczenie udzielenia kredytu, ale zasady wydawania promes zależą od banku.
Co to oznacza dla Ciebie
Promesa pokazuje sprzedającemu albo licytującemu komornikowi, że masz finansowanie, więc wzmacnia Twoją pozycję. Nie gwarantuje jednak wypłaty: bank i tak oceni nieruchomość i sprawdzi, czy Twoja sytuacja się nie zmieniła. Część banków pobiera za promesę opłatę, a jej ważność jest ograniczona.
Kiedy promesa się przydaje
- Licytacja komornicza: przy zakupie na licytacji trzeba szybko dopłacić cenę, a bank musi wcześniej wiedzieć, że sfinansuje ten konkretny zakup.
- Zakup od dewelopera albo w atrakcyjnej transakcji, gdy sprzedający prosi o potwierdzenie finansowania przed podpisaniem umowy.
- Negocjacje ze sprzedającym: promesa uwiarygadnia kupującego, zanim podpiszecie umowę przedwstępną.
Przy zwykłym zakupie z rynku wtórnego promesa zwykle nie jest potrzebna. Wystarczy wstępna analiza zdolności, a potem wniosek z kompletem dokumentów.
Promesa a decyzja kredytowa
Decyzja kredytowa dotyczy konkretnej nieruchomości i kwoty, a według ustawy o kredycie hipotecznym jest ofertą, która wiąże bank co najmniej 14 dni. Promesa jest wcześniejsza i ogólniejsza: zwykle zawiera maksymalną kwotę, okres, rodzaj zabezpieczenia i listę warunków, np. pozytywną wycenę nieruchomości, wniesienie wkładu własnego i brak pogorszenia sytuacji finansowej. Termin ważności i opłata zależą od banku, dlatego przeczytaj warunki przed złożeniem wniosku o promesę.
Nie myl promesy kredytowej z dokumentem, który wydaje bank sprzedającego przy hipotece sprzedającego. Tamten to zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie, potocznie też nazywane promesą. Opisujemy je w artykule kupno mieszkania z hipoteką sprzedającego.
Na co uważać
Przed licytacją albo podpisem upewnij się, jakie warunki trzeba spełnić do wypłaty i ile czasu bank potrzebuje od zakupu do przelewu. Zmiana pracy, nowe raty albo karta kredytowa po wydaniu promesy mogą ją unieważnić. Niższa wycena niż zakładana obniży kwotę, bo bank liczy LTV od wartości zabezpieczenia.
Przykład
Chcesz kupić mieszkanie warte około 600 000 zł i masz 120 000 zł wkładu. Bank wydaje promesę na kredyt do 480 000 zł na 30 lat. Przy oprocentowaniu 6% rata wyniesie 2 878 zł. Jeśli rzeczoznawca wyceni mieszkanie na 570 000 zł, przy LTV 80% kwota spadnie do 456 000 zł, a brakujące 24 000 zł trzeba dołożyć z własnych pieniędzy.
Najczęstsze pytania
Czy promesa kredytowa gwarantuje kredyt?
Nie. To warunkowe przyrzeczenie. Bank wypłaci kredyt po spełnieniu warunków z promesy, w tym po pozytywnej wycenie nieruchomości i bez pogorszenia Twojej sytuacji.
Ile kosztuje promesa kredytowa?
Zależy od banku. Część banków wydaje ją bezpłatnie, inne pobierają opłatę według taryfy.
Czy promesa jest potrzebna do kupna mieszkania?
Przy zwykłym zakupie zwykle nie. Przydaje się przy licytacji komorniczej, w niektórych programach i w negocjacjach ze sprzedającym.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Wniosek, decyzja i dokumenty”