Definicja
LTV (ang. loan to value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która go zabezpiecza, podany w procentach. Kredyt 400 000 zł na mieszkanie warte 500 000 zł to LTV 80%. Rekomendacja S KNF pozwala bankom pożyczyć do 80% wartości, a do 90%, gdy część kredytu ponad 80% jest dodatkowo zabezpieczona.
Co to oznacza dla Ciebie
LTV decyduje, ile musisz mieć wkładu własnego: przy LTV 80% to 20% wartości. Im niższe LTV, tym zwykle niższa marża, bo bank ryzykuje mniej. Przy LTV powyżej 80% bank dolicza ubezpieczenie niskiego wkładu albo wyższą marżę do czasu, aż saldo spadnie do 80% wartości.
Jak policzyć LTV
Podziel kwotę kredytu przez wartość nieruchomości i pomnóż przez 100. Bank bierze do wzoru wartość z operatu szacunkowego, a często niższą z dwóch liczb: cenę z umowy albo wycenę. Jeśli kupujesz mieszkanie za 600 000 zł, a rzeczoznawca wycenił je na 570 000 zł, przy kredycie 480 000 zł LTV wynosi 84%, a nie 80%. Żeby zejść do 80% wyceny, czyli 456 000 zł kredytu, musisz dołożyć 24 000 zł z własnych pieniędzy albo przyjąć warunki dla niskiego wkładu.
Limity LTV w Polsce
Zasady ustala Rekomendacja S. Standardowo bank może pożyczyć do 80% wartości nieruchomości. Do 90% dopuszczalne jest, gdy część kredytu ponad 80% ma dodatkowe zabezpieczenie, najczęściej ubezpieczenie niskiego wkładu. Część banków zamiast tego podnosi marżę do czasu spłaty nadwyżki. W Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym brakujący wkład zastępuje gwarancja BGK, więc kredyt może pokryć nawet 100% ceny.
Banki mogą stosować ostrzejsze limity niż rekomendacja, np. przy kredycie na działkę albo przy dochodzie z zagranicy.
LTV a cena kredytu
Część banków daje lepszą marżę przy LTV 70% lub niższym, a próg 80% decyduje o dopłacie za niski wkład. Czasem opłaca się dołożyć kilka procent wkładu, żeby wejść w niższy próg. LTV spada też w trakcie spłaty, ale bank zwykle nie obniża marży sam z siebie poza zniesieniem dopłaty za niski wkład. O lepszą marżę przy niższym LTV możesz zapytać przy refinansowaniu. Więcej w artykule wkład własny do kredytu hipotecznego.
Przykład
Mieszkanie za 500 000 zł, wycena równa cenie, wkład własny 75 000 zł, kredyt 425 000 zł na 30 lat przy 6,5%. LTV = 425 000 / 500 000 = 85%. Kredyt przekracza próg 80% o 25 000 zł, więc bank zażąda ubezpieczenia tej kwoty albo wyższej marży, dopóki saldo nie spadnie do 400 000 zł. Rata wynosi około 2 686 zł, a przy marży wyższej o 0,25 pkt proc. około 2 757 zł, czyli o 71 zł więcej miesięcznie.
Kalkulator zdolności kredytowej
Najczęstsze pytania
Jakie LTV jest najlepsze?
Z punktu widzenia ceny kredytu im niższe, tym lepiej. Najczęstszy próg to 80%, czyli wkład własny 20%, a część banków daje lepszą marżę przy LTV 70% lub niższym.
Czy LTV liczy się od ceny czy od wyceny?
Bank opiera się na wycenie rzeczoznawcy, a często bierze niższą z dwóch kwot: cenę albo wycenę. Jeśli operat wyceni mieszkanie poniżej ceny, LTV wzrośnie i bank może zażądać większego wkładu.
Czy można mieć LTV 100%?
W standardowym kredycie nie. Wyjątkiem jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, w którym gwarancja BGK zastępuje brakujący wkład własny, do 100 000 zł.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Zdolność kredytowa i wkład własny”