Definicja
Niski wkład własny to wkład mniejszy niż 20% wartości nieruchomości, czyli kredyt z LTV powyżej 80%. Rekomendacja S pozwala na kredyt do 90% wartości, jeśli część ponad 80% jest dodatkowo zabezpieczona. Bank pobiera wtedy ubezpieczenie niskiego wkładu albo podnosi marżę do czasu, aż saldo spadnie do 80% wartości.
Co to oznacza dla Ciebie
Niski wkład pozwala kupić mieszkanie wcześniej, ale kosztuje więcej: kredyt jest większy, a do raty dochodzi dopłata za ryzyko banku. Przy 10% wkładu niska wycena rzeczoznawcy szybko zjada zapas i wymaga dopłaty gotówki. Nadpłaty skracają okres dopłaty.
Jak banki rozliczają niski wkład
Są dwa sposoby. Pierwszy to ubezpieczenie niskiego wkładu: składka liczona od brakującej kwoty do 20%, zwykle za okres kilku lat, płacona z góry albo doliczana do kredytu. Drugi to wyższa marża, zwykle o kilka dziesiątych punktu procentowego, płacona w racie od całego salda. Oba obowiązują do chwili, gdy saldo kredytu spadnie do 80% wartości nieruchomości. Ubezpieczenie chroni bank, nie Ciebie: Ty nadal odpowiadasz za cały dług.
Koszt dopłaty wlicza się do RRSO, a konkretną stawkę bank podaje w formularzu informacyjnym.
Kiedy dopłata znika
Gdy spłacisz kapitał do poziomu LTV 80%. Przy kredycie na 30 lat bez nadpłat trwa to zwykle 7–8 lat. Część banków przyjmie nową wycenę, gdy mieszkanie zyska na wartości. Sprawdź w umowie, czy bank obniży marżę sam, czy trzeba złożyć wniosek. Szczegóły i porównanie obu sposobów opisuje artykuł kredyt z 10% wkładu własnego.
Alternatywy
- Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, w którym brakujący wkład zastępuje gwarancja BGK, jeśli nie masz własnego mieszkania i cena mieści się w limicie.
- Darowizna od rodziny, która uzupełni wkład do 20%.
- Hipoteka na innej nieruchomości, np. rodziców, jeśli bank przyjmuje takie zabezpieczenie.
Przykład
Mieszkanie za 600 000 zł, wycena równa cenie, wkład 60 000 zł, kredyt 540 000 zł na 30 lat. Oprocentowanie bazowe 6%, a do czasu LTV 80% bank podnosi marżę o 0,3 pkt proc.
| Wariant | Kredyt | Rata |
|---|---|---|
| Wkład 20% | 480 000 zł | ok. 2 878 zł |
| Wkład 10%, bez dopłaty | 540 000 zł | ok. 3 238 zł |
| Wkład 10%, marża +0,3 pkt proc. | 540 000 zł | ok. 3 342 zł |
Saldo spada do 480 000 zł po 93 miesiącach. Dopłata to około 105 zł miesięcznie, razem około 9 800 zł. Nadpłata 500 zł miesięcznie skraca ten czas do 52 miesięcy.
Najczęstsze pytania
Czy można dostać kredyt hipoteczny z 10% wkładu?
Tak, wiele banków udziela kredytu do 90% wartości nieruchomości. W zamian pobierają ubezpieczenie niskiego wkładu albo podnoszą marżę, dopóki saldo nie spadnie do 80% wartości.
Ile kosztuje niski wkład własny?
Zależy od banku. Przy podwyższonej marży o 0,3 pkt proc. i kredycie 540 000 zł to około 105 zł miesięcznie przez niecałe 8 lat. Przy składce jednorazowej zwykle kilka procent brakującego wkładu za okres ubezpieczenia.
Czy niski wkład można mieć przy kredycie na 5% wkładu?
W standardowym kredycie nie, bo limit to 90% wartości. Wkład 5% jest możliwy w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym, w którym resztę do 20% pokrywa gwarancja BGK.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Zdolność kredytowa i wkład własny”