Definicja
DSTI (ang. debt service to income) to stosunek sumy miesięcznych rat wszystkich Twoich zobowiązań do miesięcznego dochodu netto, podany w procentach. Do rat bank wlicza nowy kredyt hipoteczny liczony z buforem, inne kredyty i obciążenie od limitów. Rekomendacja S wskazuje jako punkt odniesienia 40% przy dochodzie do przeciętnego wynagrodzenia w województwie i 50% przy wyższym.
Co to oznacza dla Ciebie
DSTI wyznacza najwyższą ratę, jaką bank dopuści przy Twoim dochodzie, a więc pośrednio kwotę kredytu. Każda inna rata, także za telefon na raty, zmniejsza miejsce na ratę hipoteki. Przejście z progu 40% na 50% podnosi kwotę kredytu o jedną czwartą, dlatego liczy się, jak bank porównuje Twój dochód z przeciętną płacą.
Jak policzyć DSTI
Zsumuj wszystkie raty i podziel przez dochód netto. Bank nie bierze jednak raty z oferty, tylko ratę z testu, liczoną przy stopie wyższej o bufor co najmniej 2,5 pkt proc. Do sumy dolicza raty innych kredytów, leasingu i obciążenie od limitów na kartach i w koncie, zwykle kilka procent limitu miesięcznie. Przy dochodzie 8 000 zł netto limit 40% oznacza 3 200 zł na wszystkie raty, a limit 50% to 4 000 zł.
Limity 40% i 50%
Progi wynikają z Rekomendacji S KNF. Granicą jest przeciętne wynagrodzenie w województwie. Dla orientacji: według GUS przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło we wrześniu 2026 r. 9 266,48 zł brutto, czyli około 6 646 zł netto, a w województwach jest wyższe albo niższe. Banki mogą stosować limity niższe od rekomendacji i same decydują, czy porównują z progiem dochód całego gospodarstwa, czy każdego kredytobiorcy osobno.
DSTI to tylko jeden warunek. Przy rodzinie z dziećmi często wcześniej zadziałają koszty utrzymania: po ich odjęciu może zostać mniej niż limit pozwala.
DSTI a inne wskaźniki
DSTI mierzy obciążenie miesięczne. LTV pokazuje, jaką część wartości mieszkania finansuje bank, a DTI odnosi cały dług do dochodu. Wszystkie trzy składają się na zdolność kredytową. Jak to wygląda dla różnych pensji, pokazujemy w artykule ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny.
Przykład
Singiel z dochodem 7 000 zł netto, bank liczy ratę testową przy 9% na 30 lat.
| Limit DSTI | Rata z testu | Kwota kredytu |
|---|---|---|
| 40% | 2 800 zł | ok. 348 000 zł |
| 50% | 3 500 zł | ok. 435 000 zł |
| 50%, inna rata 600 zł | 2 900 zł | ok. 360 000 zł |
Rata 600 zł za kredyt na samochód zabiera więc około 75 000 zł kwoty kredytu hipotecznego.
Kalkulator zdolności kredytowej
Najczęstsze pytania
Jaki procent dochodu może iść na ratę kredytu hipotecznego?
Według Rekomendacji S zwykle do 40% dochodu netto przy dochodzie do przeciętnego w województwie i do 50% przy wyższym. Liczy się suma wszystkich rat, a ratę hipoteki bank liczy z buforem.
Czy limit karty kredytowej wlicza się do DSTI?
Tak. Bank dolicza miesięczne obciążenie od całego limitu karty i debetu w koncie, zwykle kilka procent limitu, nawet jeśli z niego nie korzystasz.
Czym różni się DSTI od DTI?
DSTI porównuje miesięczne raty z miesięcznym dochodem. DTI w ujęciu międzynarodowym porównuje cały dług z rocznym dochodem. W polskich tekstach skróty bywają mylone.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Zdolność kredytowa i wkład własny”