DTI: co to jest i czym różni się od DSTI

Definicja

DTI (ang. debt to income) to stosunek całego Twojego zadłużenia do dochodu, najczęściej rocznego, podawany jako krotność dochodu albo w procentach. Kredyt 450 000 zł przy rocznym dochodzie netto 96 000 zł daje DTI około 4,7. W polskich tekstach, także w starszych omówieniach Rekomendacji S, skrót DtI oznaczał często relację rat do dochodu, czyli to, co dziś nazywa się DSTI.

Co to oznacza dla Ciebie

W Polsce o kwocie kredytu decyduje przede wszystkim limit rat do dochodu, czyli DSTI, a nie DTI. DTI dobrze jednak pokazuje, jak duży dług bierzesz w stosunku do zarobków i jak długo będziesz go spłacać. Gdy w rozmowie z bankiem pada skrót DTI, dopytaj, czy chodzi o relację rat, czy całego długu do dochodu.

Jak policzyć DTI

Zsumuj saldo wszystkich kredytów, łącznie z nowym kredytem hipotecznym, i podziel przez roczny dochód. Przykład: dochód netto 8 000 zł miesięcznie to 96 000 zł rocznie. Kredyt 450 000 zł daje DTI 4,7, czyli dług równy niemal pięciu latom pensji. Część analiz liczy DTI od dochodu brutto, dlatego porównując liczby, sprawdź, od jakiego dochodu je policzono.

DTI a DSTI: dwa różne pytania

DSTI odpowiada na pytanie, czy stać Cię na miesięczną ratę. DTI pyta, jak duży jest cały dług w stosunku do zarobków. Przy tym samym DTI rata może być bardzo różna, bo zależy od oprocentowania i okresu kredytowania. Dlatego w polskiej praktyce bankowej, opartej na Rekomendacji S, kluczowy jest limit rat do dochodu: 40% albo 50% dochodu netto. Rata testowa jest liczona przy stopie z buforem, co pośrednio ogranicza też wielkość długu.

W tekstach o kredytach skróty DTI, DtI i DSTI bywają używane zamiennie. Jeśli ktoś pisze, że „DTI nie może przekroczyć 50%”, chodzi niemal na pewno o relację rat do dochodu, bo dług równy połowie rocznego dochodu byłby bardzo mały.

Po co patrzeć na DTI

DTI przydaje się do oceny ryzyka na własny użytek. Wysokie DTI oznacza, że spadek dochodu albo wzrost stóp mocniej uderzy w budżet, a nadpłata istotnie skróci spłatę dopiero przy większych kwotach. Jeśli Twoje DTI wychodzi wysokie, rozważ większy wkład własny albo tańsze mieszkanie. Swoją sytuację policzysz w artykule ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny.

Przykład

Para zarabia razem 8 000 zł netto miesięcznie (96 000 zł rocznie) i bierze kredyt 450 000 zł na 30 lat przy 6,5%. DTI wynosi 450 000 / 96 000 = 4,7. Rata z umowy to około 2 844 zł, a rata testowa przy 9% około 3 621 zł. DSTI z testu to 3 621 / 8 000 = 45%. Bank, który przyjmuje dla tej pary limit 50%, zmieści kredyt w zasadach. Bank z limitem 40% go nie udzieli, choć DTI jest w obu przypadkach takie samo.

Kalkulator zdolności kredytowej

Najczęstsze pytania

Co oznacza DTI w kredycie hipotecznym?

To relacja całego zadłużenia do dochodu, zwykle rocznego. W Polsce skrót bywa też używany w znaczeniu relacji rat do dochodu, czyli DSTI.

Jakie DTI jest bezpieczne?

Nie ma jednej granicy. W Polsce banki stosują przede wszystkim limit rat do dochodu, zwykle 40–50% dochodu netto, liczony z buforem stopy procentowej.

Powiązane hasła

Więcej w poradniku

Ile trzeba zarabiać na kredyt hipoteczny 300–700 tys. złIle zarabiać na kredyt 300, 400, 500, 600 i 700 tys. zł na 30 lat: rata przy 6%, dochód netto dla singla i rodziny 2+2, założenia wyliczeń.Poradnik · Zdolność kredytowa i dochody Czytaj →Zdolność kredytowa: od czego zależy i jak ją zwiększyćJak banki liczą zdolność kredytową: dochód, bufor KNF, DSTI, koszty utrzymania i BIK. Dlaczego banki liczą różnie i 7 sposobów na wyższą kwotę.Poradnik · Zdolność kredytowa i dochody Czytaj →

Źródła

KNF: Rekomendacja S

Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.

Inne hasła w dziale „Zdolność kredytowa i wkład własny”