Definicja
Refinansowanie kredytu to zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego, zwykle w innym banku, na spłatę obecnego. Nowy bank przelewa pieniądze bezpośrednio do starego i ustanawia swoją hipotekę na tej samej nieruchomości. Celem jest niższe oprocentowanie, niższa marża albo lepsze warunki umowy.
Co to oznacza dla Ciebie
Refinansowanie obniża ratę i odsetki, jeśli nowe oprocentowanie jest niższe o co najmniej 0,5–1 pkt proc., a koszty zmiany zwrócą się w 1–3 lata. Nowy bank liczy Twoją zdolność od nowa, więc przy pogorszeniu dochodów może odmówić. Zanim złożysz wniosek, zapytaj obecny bank o obniżkę marży aneksem.
Kiedy refinansowanie się opłaca
- różnica oprocentowania wynosi co najmniej 0,5–1 pkt proc.,
- do spłaty zostało dużo kapitału i wiele lat,
- masz wysoką marżę z przeszłości, a dziś marże to zwykle 1,5–2,5 pkt proc.,
- spadło LTV, bo spłaciłeś część kapitału albo wzrosła wartość nieruchomości,
- kończy się okres stałej stopy, a bank proponuje gorsze warunki niż rynek,
- nie płacisz rekompensaty albo jest niska.
Uważaj na kredyty z programów z dopłatą lub gwarancją BGK: przeniesienie może oznaczać utratę ich warunków.
Ile kosztuje refinansowanie
| Koszt | Ile |
|---|---|
| wycena nieruchomości | zwykle 400–1 000 zł |
| wpis nowej hipoteki i PCC | 200 zł + 19 zł |
| wykreślenie starej hipoteki | 100 zł |
| zaświadczenie o saldzie | 0–kilkaset zł |
| prowizja nowego banku | 0–2% |
| rekompensata dla starego banku | 0–3% przy stopie zmiennej, przy stałej według umowy |
Do wpisu nowej hipoteki bank stosuje zabezpieczenie przejściowe. Bez prowizji i rekompensaty refinansowanie kosztuje zwykle około 1 000–1 500 zł.
Jak przebiega
Porównujesz oferty, składasz wniosek z dokumentami dochodowymi, umową obecnego kredytu i zaświadczeniem o saldzie. Nowy bank zleca operat i ocenia zdolność, zwykle w 2–6 tygodni. Od nowej umowy możesz odstąpić w 14 dni. Po spłacie stary bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Cały proces trwa najczęściej 1–2 miesiące. Od 1 stycznia 2027 r. nowe kredyty zmienne nie mogą opierać się na WIBOR, więc nowa umowa może mieć wskaźnik POLSTR. Szczegóły w artykule refinansowanie kredytu hipotecznego.
Przykład
Do spłaty zostało 450 000 zł na 25 lat. Obecne oprocentowanie zmienne 7,2% (marża 3,35 pkt proc.), rata 3 238 zł. Nowy bank daje marżę 1,9 pkt proc., czyli 5,75%, rata 2 831 zł, o 407 zł mniej. Koszty: wycena 700 zł, opłaty sądowe i PCC 319 zł, zaświadczenie 300 zł, prowizja 1%, czyli 4 500 zł, razem około 5 800 zł. Umowa ma ponad 3 lata, więc bez rekompensaty. Koszty zwracają się po około 15 miesiącach, a do końca spłaty zapłacisz około 122 000 zł mniej odsetek.
Kalkulator refinansowania kredytu
Najczęstsze pytania
Kiedy opłaca się refinansowanie kredytu hipotecznego?
Gdy nowe oprocentowanie jest niższe o co najmniej 0,5–1 pkt proc., do spłaty zostało dużo kapitału i lat, a koszty zmiany zwracają się w ciągu 1–3 lat.
Ile kosztuje refinansowanie kredytu?
Bez prowizji i rekompensaty zwykle około 1 000–1 500 zł: wycena, wpis nowej hipoteki 200 zł, wykreślenie starej 100 zł, PCC 19 zł i zaświadczenie. Prowizja i rekompensata mogą dodać po kilka tysięcy złotych.
Ile trwa refinansowanie kredytu hipotecznego?
Zwykle 1–2 miesiące od wniosku do spłaty starego kredytu. Wpis nowej hipoteki może potrwać dłużej, ale nie wstrzymuje spłaty.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
- Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Spłata, nadpłata i zmiany w kredycie”