Definicja
Hipoteka to prawo, które pozwala bankowi zaspokoić się z nieruchomości, jeśli kredyt nie jest spłacany, bez względu na to, kto jest wtedy jej właścicielem. Wpisuje się ją w dziale IV księgi wieczystej. Przy kredycie hipotecznym to główne zabezpieczenie banku.
Co to oznacza dla Ciebie
Do czasu wpisu hipoteki bank może pobierać wyższą marżę albo ubezpieczenie pomostowe, więc szybki wpis oznacza dla Ciebie niższy koszt na starcie. Sam wpis kosztuje 200 zł opłaty sądowej i 19 zł PCC. Hipoteka obciąża mieszkanie, a nie Ciebie osobiście, dlatego przy sprzedaży kredyt spłaca się z ceny. Po spłacie musisz złożyć wniosek o wykreślenie, bo wpis sam nie zniknie.
Jak działa hipoteka
Hipoteka jest związana z nieruchomością, a nie z osobą. Jeśli sprzedasz mieszkanie bez spłaty kredytu, hipoteka przejdzie na nowego właściciela, a bank nadal może prowadzić egzekucję z tego lokalu. Dlatego żaden kupujący ani jego bank nie zgodzi się, żeby stara hipoteka została w księdze, a przy zakupie mieszkania z kredytem właściciela stosuje się procedurę opisaną w haśle hipoteka sprzedającego.
Przy kredycie bank ustanawia hipotekę umowną do określonej kwoty, czyli sumy hipoteki. Zabezpiecza ona kapitał, odsetki i koszty, więc bank ustala ją wyżej niż kwota kredytu. Ile wyżej, zależy od banku. Starsze hipoteki, sprzed 2011 r., bywają podwójne: zwykła na kwotę kredytu i kaucyjna na odsetki i koszty.
Jak ustanawia się hipotekę i ile to kosztuje
Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składasz zwykle w akcie notarialnym zakupu. Notariusz wysyła do sądu wniosek o wpis Twojej własności i hipoteki banku. Opłata sądowa za wpis hipoteki wynosi 200 zł, a do tego dochodzi 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki.
Banki zwykle wypłacają kredyt po złożeniu wniosku o wpis, ale sąd rozpoznaje go od kilku tygodni do kilku miesięcy. Na ten czas umowa może przewidywać podwyższoną marżę albo ubezpieczenie pomostowe. Od 17 września 2022 r. ustawa o kredycie hipotecznym nakazuje zwrócić ten koszt albo zaliczyć go na spłatę po wpisie hipoteki, na warunkach z umowy.
Inne hipoteki w księdze
W dziale IV księgi wieczystej możesz zobaczyć też hipotekę przymusową, np. na rzecz urzędu skarbowego albo ZUS. Taki wpis przy zakupie oznacza kłopoty sprzedającego. Transakcja jest możliwa, ale dług trzeba spłacić i uzyskać zgodę na wykreślenie przed aktem. Ostrożnie podchodź też do hipotek na rzecz osób prywatnych. Jak czytać wszystkie działy, opisujemy w artykule księga wieczysta: co sprawdzić.
Co dzieje się po spłacie
Według ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipoteka wygasa razem ze spłaconym długiem, a bank ma obowiązek dokonać czynności potrzebnych do jej wykreślenia. Sąd nie wie jednak, że spłaciłeś kredyt. Potrzebujesz zgody banku i wniosku do sądu, co opisuje hasło wykreślenie hipoteki. Opłata wynosi 100 zł za każdą hipotekę.
Przykład
Kredyt 400 000 zł, oprocentowanie 6%. Za wpis hipoteki płacisz 200 zł opłaty sądowej i 19 zł PCC, razem 219 zł. Bank do czasu wpisu podnosi marżę o 1 pkt proc., a sąd wpisuje hipotekę po 3 miesiącach. Dodatkowy koszt to 400 000 × 1% / 12 × 3 = 1 000 zł. Po wpisie bank zwraca go albo zalicza na spłatę kredytu, zgodnie z umową.
Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
Najczęstsze pytania
Co to jest hipoteka na mieszkaniu?
To wpis w dziale IV księgi wieczystej, który daje bankowi prawo zaspokoić się z mieszkania, jeśli kredyt nie jest spłacany. Działa także wtedy, gdy mieszkanie ma już innego właściciela.
Ile kosztuje wpis hipoteki?
Opłata sądowa za wpis hipoteki to 200 zł, a PCC od jej ustanowienia 19 zł. Do tego dochodzi część taksy notarialnej za akt, w którym ustanawiasz hipotekę.
Czy hipoteka znika po spłacie kredytu?
Prawnie wygasa razem z długiem, ale wpis w księdze zostaje. Musisz złożyć w sądzie wniosek o wykreślenie ze zgodą banku. Opłata wynosi 100 zł.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
- Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
- Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Nieruchomość i zabezpieczenia”