Definicja
Rynek pierwotny to nieruchomości kupowane od dewelopera, czyli lokale i domy sprzedawane pierwszy raz, często jeszcze w budowie. Zakup reguluje ustawa deweloperska z 20 maja 2021 r., obowiązująca od 1 lipca 2022 r. Cena zawiera VAT, więc kupujący nie płaci PCC od ceny.
Co to oznacza dla Ciebie
Przy kredycie na mieszkanie w budowie bank wypłaca pieniądze w transzach na rachunek powierniczy, a Ty do końca budowy płacisz zwykle tylko odsetki od wypłaconej części. Koszty transakcji są niższe niż na rynku wtórnym, ale dochodzą odsetki w czasie budowy i często czynsz za wynajem. Klucze dostajesz dopiero po odbiorze i przeniesieniu własności.
Jak przebiega zakup na kredyt
- Umowa rezerwacyjna (nieobowiązkowa): opłata do 1% ceny, zwracana, gdy nie dostaniesz kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności.
- Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego. Koszty notarialne dzielisz z deweloperem po połowie.
- Umowa kredytu i wypłata w transzach według harmonogramu budowy.
- Odbiór z protokołem wad, potem umowa przeniesienia własności, założenie księgi i wpis hipoteki.
Rachunek powierniczy i DFG
Wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przy rachunku otwartym deweloper dostaje pieniądze po zakończeniu kolejnych etapów, sprawdzonych przez bank. Wpłaty chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który zwraca je m.in. przy upadłości dewelopera. To nie zastępuje sprawdzenia dewelopera i księgi wieczystej gruntu.
Koszty i ryzyka
Mieszkania do 150 m² mają w cenie 8% VAT, więc nie płacisz 2% PCC, tylko 19 zł od hipoteki. Do czasu ostatniej transzy większość banków proponuje karencję w spłacie kapitału. Ryzyka to opóźnienie budowy, wycena niższa od ceny i zmiana Twojej sytuacji przed ostatnią transzą. Porównaj z rynkiem wtórnym i przeczytaj artykuł kredyt na mieszkanie od dewelopera.
Przykład
Mieszkanie za 600 000 zł, wkład 120 000 zł wpłacony przy umowie, kredyt 480 000 zł przy 6%, trzy transze co 6 miesięcy. Po 1. transzy (180 000 zł) płacisz 900 zł odsetek miesięcznie, po 2. (360 000 zł) 1 800 zł, po 3. (480 000 zł) 2 400 zł. Przez 18 miesięcy budowy to razem 30 600 zł samych odsetek. Potem zaczyna się pełna rata równa, około 2 878 zł przy 30 latach spłaty.
Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
Najczęstsze pytania
Czy przy zakupie od dewelopera płaci się PCC?
Nie. Cena zawiera VAT, więc nie płacisz 2% PCC od ceny. Płacisz tylko 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki.
Od kiedy płaci się raty kredytu na mieszkanie od dewelopera?
Odsetki płacisz od pierwszej wypłaconej transzy. Pełne raty z kapitałem zaczynają się zwykle po wypłacie ostatniej transzy, jeśli umowa przewiduje karencję.
Co, jeśli bank odmówi kredytu po umowie deweloperskiej?
Odmowa kredytu nie jest ustawowym powodem odstąpienia od umowy deweloperskiej. Poproś dewelopera o zapis, który pozwala odstąpić bez kar, gdy żaden bank nie udzieli finansowania, albo najpierw zdobądź decyzję kredytową.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ISAP)
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 1566 (ISAP)
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Nieruchomość i zabezpieczenia”