Definicja
Hipoteka sprzedającego to wpisana w dziale IV księgi wieczystej hipoteka banku, który udzielił kredytu obecnemu właścicielowi mieszkania. Przy sprzedaży spłaca się ją z ceny, zwykle przelewem części Twojego kredytu prosto do banku sprzedającego. Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki.
Co to oznacza dla Ciebie
Taka hipoteka nie blokuje zakupu na kredyt, ale Twój bank wypłaci pieniądze dopiero, gdy dostanie zaświadczenie o saldzie i promesę wykreślenia. Do czasu wykreślenia starej hipoteki część banków stosuje wyższą marżę albo ubezpieczenie pomostowe. Przy zakupie za gotówkę nikt nie pilnuje spłaty za Ciebie, więc nie przelewaj całej ceny sprzedającemu.
Jakie dokumenty przynosi sprzedający
- Zaświadczenie o wysokości zadłużenia na określony dzień, z numerem rachunku do spłaty. Ma krótką ważność, więc przed aktem potrzebne jest nowe.
- Zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po wpłacie wskazanej kwoty, czyli promesa. To dokument dla Ciebie i Twojego banku.
Przy hipotece kaucyjnej sprawdź, czy zaświadczenie obejmuje wszystko, co ta hipoteka zabezpiecza, np. także limit w koncie. Gdy sprzedający ma kredyt w walucie obcej, kwota spłaty w złotych zależy od kursu w dniu przelewu. Zanim wpłacisz zadatek, przeczytaj księgę wieczystą: kilka hipotek albo hipoteka przymusowa urzędu skarbowego czy ZUS wymagają osobnych uzgodnień.
Jak płyną pieniądze
Podział ceny zapisuje się w umowie przedwstępnej, w akcie notarialnym i w dyspozycji wypłaty kredytu. Kwota dla banku sprzedającego musi pokryć saldo z odsetkami na dzień wpływu pieniędzy. Jeśli dług sprzedającego jest wyższy niż część ceny z Twojego kredytu, sprzedający dopłaca różnicę, najlepiej przez depozyt notarialny. Nie zgadzaj się, żeby Twój wkład szedł na jego dług bez zapisów w akcie.
Wykreślenie starej hipoteki
Po zaksięgowaniu spłaty bank sprzedającego wydaje zgodę na wykreślenie, a do sądu trafia wniosek z opłatą 100 zł. Ustalcie w umowie, kto go składa: najbardziej zależy na tym kupującemu. Wpis trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy. Bank kupującego zwykle wpisuje do umowy termin na dostarczenie odpisu księgi bez starej hipoteki, a do tego czasu może pobierać ubezpieczenie pomostowe. Całą procedurę opisuje hasło wykreślenie hipoteki i artykuł kupno mieszkania z hipoteką sprzedającego.
Przykład
Cena 520 000 zł, wkład 20%, kredyt 416 000 zł. Sprzedający ma do spłaty 310 000 zł.
| Płatność | Komu | Kwota |
|---|---|---|
| zadatek przy umowie przedwstępnej | sprzedający | 20 000 zł |
| reszta wkładu przy akcie | sprzedający | 84 000 zł |
| transza na spłatę kredytu | bank sprzedającego | 310 000 zł |
| reszta kredytu | sprzedający | 106 000 zł |
Przy oprocentowaniu 6% odsetki od 310 000 zł rosną o około 51 zł dziennie (310 000 × 6% / 365), dlatego zaświadczenie podaje kwotę na konkretny dzień albo stawkę dzienną.
Kalkulator zdolności kredytowej
Najczęstsze pytania
Czy można kupić na kredyt mieszkanie z hipoteką?
Tak. Twój bank przelewa część kredytu prosto do banku sprzedającego na spłatę jego długu, a resztę sprzedającemu. Potrzebne są zaświadczenie o saldzie i promesa wykreślenia hipoteki.
Kto płaci za wykreślenie hipoteki sprzedającego?
Opłata sądowa wynosi 100 zł. Kto ją pokrywa i kto składa wniosek, ustalacie w umowie przedwstępnej. Zaświadczenia z banku sprzedającego opłaca zwykle sprzedający.
Co, jeśli dług sprzedającego jest wyższy niż cena?
Sprzedający musi dopłacić różnicę z własnych pieniędzy, najlepiej przez depozyt notarialny, tak aby bank dostał całą kwotę i wydał zgodę na wykreślenie.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
- Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
- Ministerstwo Sprawiedliwości: Elektroniczne Księgi Wieczyste
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Nieruchomość i zabezpieczenia”