Definicja
Księga wieczysta to publiczny rejestr prowadzony przez sąd rejonowy, który pokazuje, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie prawa innych osób na niej ciążą. Ma cztery działy: opis nieruchomości, własność, prawa i roszczenia oraz hipoteki. Wszystkie księgi są prowadzone elektronicznie i można je przeglądać bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl.
Co to oznacza dla Ciebie
Bank udzieli kredytu tylko wtedy, gdy będzie mógł wpisać hipotekę do księgi wieczystej, a wpisy w dziale III i IV mogą zablokować transakcję. Sprawdź księgę sam przed wpłatą zadatku, bo część problemów wymaga tygodni na wyjaśnienie. Nie możesz się powołać na to, że nie znałeś wpisów, więc przeczytaj ją w całości.
Co jest w czterech działach
| Dział | Co zawiera | Co sprawdzić |
|---|---|---|
| I-O i I-Sp | położenie, powierzchnia, pomieszczenia przynależne, prawa związane z własnością | czy dane zgadzają się z ogłoszeniem i umową |
| II | właściciel albo użytkownik wieczysty | czy sprzedający jest jedynym właścicielem |
| III | służebności, dożywocie, roszczenia, egzekucja, prawo pierwokupu | czy nie ma wpisów, które obciążą Ciebie po zakupie |
| IV | hipoteki | kto jest wierzycielem i jak hipoteka zostanie wykreślona |
Hipoteka banku sprzedającego w dziale IV to normalna sytuacja, opisana w haśle hipoteka sprzedającego. Dożywocie, służebność mieszkania albo wszczęta egzekucja w dziale III to poważne ryzyko i zwykle powód, żeby wstrzymać transakcję. Jeśli właścicielami są małżonkowie, przy sprzedaży liczy się też wspólność majątkowa.
Jak sprawdzić księgę online
Na stronie ekw.ms.gov.pl wpisujesz numer księgi, np. WR1K/00012345/6: kod wydziału sądu, numer i cyfrę kontrolną. Księgi nie wyszukasz po adresie, więc numer musi podać sprzedający. Przeglądanie jest bezpłatne. Odpis zwykły pobrany online kosztuje 20 zł, odpis zupełny z historią 50 zł, a w sądzie lub pocztą 30 zł i 60 zł. Banki coraz częściej same pobierają dane z księgi po numerze.
Zwróć uwagę na wzmianki, czyli wnioski czekające w sądzie, np. o nową hipotekę albo zmianę właściciela. Wzmianka wyłącza ochronę, którą daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Kiedy sprawdzać przy kredycie
- przed umową przedwstępną i zadatkiem: pełny przegląd wszystkich działów,
- przy wniosku kredytowym: bank sprawdzi księgę sam i może zażądać wykreślenia niektórych wpisów,
- dzień lub dwa przed aktem: czy nie pojawiła się nowa wzmianka,
- kilka tygodni lub miesięcy po akcie: czy wpisano Ciebie jako właściciela i hipotekę banku.
W księdze nie znajdziesz zaległości wobec wspólnoty, osób zameldowanych ani przeznaczenia terenu w planie miejscowym. Szczegóły w artykule księga wieczysta: co sprawdzić.
Przykład
Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym. W dziale IV jest hipoteka banku sprzedającego, a w dziale III roszczenie innej osoby z umowy przedwstępnej. Hipoteka zostanie spłacona z ceny i wykreślona za 100 zł opłaty sądowej. Roszczenie musi zostać wykreślone, zanim wpłacisz zadatek. Pobranie odpisu zwykłego online dla banku kosztuje Cię 20 zł, a samo przeglądanie 0 zł.
Najczęstsze pytania
Jak sprawdzić księgę wieczystą za darmo?
Na stronie ekw.ms.gov.pl wpisz numer księgi. Przeglądanie treści jest bezpłatne i nie wymaga logowania. Płacisz tylko za odpis urzędowy.
Czy można znaleźć księgę wieczystą po adresie?
Nie. System wyszukuje księgi tylko po numerze. Poda go sprzedający, jest też w akcie notarialnym zakupu.
Czy mieszkanie bez księgi wieczystej można kupić na kredyt?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi można, ale banki zwykle wymagają jej założenia, żeby wpisać hipotekę. Notariusz może złożyć wniosek przy akcie, opłata wynosi 100 zł.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
- Ministerstwo Sprawiedliwości: Elektroniczne Księgi Wieczyste
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Nieruchomość i zabezpieczenia”