Definicja
Kosztorys budowy to zestawienie kosztów budowy domu z podziałem na etapy, np. stan zerowy, stan surowy i wykończenie. Na jego podstawie bank ustala kwotę kredytu i harmonogram transz. Przygotowujesz go na formularzu banku albo zleca się go kosztorysantowi lub kierownikowi budowy.
Co to oznacza dla Ciebie
Bank wypłaci najwyżej kwotę z umowy, więc zaniżony kosztorys oznacza brak pieniędzy przed końcem budowy. Zawyżony może zostać obniżony przez bank, jeśli przekracza wartość docelową domu z wyceny. Od kosztorysu zależy też wkład własny, bo LTV liczy się od działki i kosztów budowy razem.
Co bank chce zobaczyć
Do wniosku o kredyt budowlano-hipoteczny składasz kosztorys i harmonogram rzeczowo-finansowy: etapy, terminy i kwoty transz. Do tego projekt i pozwolenie na budowę albo zgłoszenie, do którego urząd nie wniósł sprzeciwu, oraz księgę wieczystą działki. Bank porównuje kosztorys z typowymi kosztami w regionie. Rzeczoznawca w operacie wycenia wartość obecną i docelową, po zakończeniu budowy.
Wkładem własnym może być działka i udokumentowane wydatki poniesione już na budowę, np. za projekt czy fundamenty. Zakupy bez faktur bank pominie.
System gospodarczy czy firma
Przy budowie systemem gospodarczym kosztorys przygotowujesz sam, na formularzu banku, a ryzyko przekroczenia kosztów jest po Twojej stronie. Przy generalnym wykonawcy kosztorys i harmonogram wynikają z umowy z firmą, a cena ryczałtowa zmniejsza to ryzyko. Porównuj kosztorysy brutto: firma budująca dom jednorodzinny do 300 m² powierzchni użytkowej stosuje 8% VAT do usług razem ze swoimi materiałami, a materiały kupowane samodzielnie mają zwykle 23% VAT.
Gdy kosztorys zostanie przekroczony
To najczęstszy problem przy budowie. Bank nie dopłaci, gdy ceny materiałów wzrosną albo ekipa się pomyli, a bez dokończenia etapu może wstrzymać ostatnią transzę. Zakładaj w kosztorysie rezerwę i odłóż własną poduszkę. Podwyższenie kredytu w trakcie budowy bywa możliwe, ale wymaga nowej oceny zdolności kredytowej i aneksu. Więcej w artykule kredyt na budowę domu.
Przykład
Działka warta 250 000 zł i kosztorys 700 000 zł to inwestycja za 950 000 zł. Kredyt 700 000 zł daje LTV 700 000 / 950 000 = około 74%, więc mieścisz się w progu 80% bez dokładania gotówki. Jeśli koszty budowy wzrosną o 10%, brakuje 70 000 zł, których bank z tej umowy nie wypłaci. Przy 6% i 30 latach rata dla 700 000 zł wynosi około 4 197 zł.
Kalkulator zdolności kredytowej
Najczęstsze pytania
Kto robi kosztorys budowy domu do banku?
Możesz wypełnić formularz kosztorysu banku sam albo zlecić go kosztorysantowi lub kierownikowi budowy. Przy generalnym wykonawcy bank przyjmuje kosztorys z umowy z firmą.
Co, jeśli zabraknie pieniędzy na dokończenie budowy?
Bank nie wypłaci więcej niż w umowie. Brakującą kwotę pokrywasz z własnych środków albo wnioskujesz o podwyższenie kredytu, co wymaga ponownej oceny zdolności i aneksu.
Czy działka może być wkładem własnym przy budowie?
Tak. Bank liczy LTV od wartości działki z wyceny i kosztów budowy, więc działka warta co najmniej 20% całej inwestycji zwykle wystarcza jako wkład.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Nieruchomość i zabezpieczenia”