Definicja
Kredyt budowlano-hipoteczny to kredyt hipoteczny na budowę domu, który bank wypłaca w częściach, zwykle w 3–5 transzach, po kolejnych etapach prac. Podstawą jest projekt, pozwolenie na budowę albo skuteczne zgłoszenie, kosztorys i harmonogram. Zabezpieczeniem jest hipoteka na działce, na której powstaje dom.
Co to oznacza dla Ciebie
W czasie budowy płacisz zwykle tylko odsetki od wypłaconej części, a pełna rata zaczyna się po ostatniej transzy. Bank nie dopłaci, gdy przekroczysz kosztorys, więc rezerwę musisz mieć z własnych pieniędzy. Wkładem własnym może być działka, co często pozwala zbudować dom bez dużych oszczędności w gotówce.
Czego bank wymaga przed wnioskiem
Potrzebujesz działki z księgą wieczystą, projektu i dokumentu, że możesz legalnie budować: ostatecznego pozwolenia albo zgłoszenia bez sprzeciwu urzędu. Do tego kosztorys na formularzu banku i harmonogram rzeczowo-finansowy z etapami i kwotami. Bank porównuje kosztorys z typowymi kosztami w regionie, a rzeczoznawca wycenia wartość obecną i docelową, po zakończeniu budowy.
Wkładem może być działka i udokumentowane wydatki poniesione już na budowę. Bank liczy LTV od wartości całej inwestycji: działki i kosztów budowy.
Transze, inspekcje i karencja
Bank wypłaca kredyt w transzach. Pierwszą często po umowie i ustanowieniu hipoteki, kolejne po potwierdzeniu etapu przez inspektora albo na podstawie zdjęć i dziennika budowy. Inspekcje są zwykle płatne według cennika banku. Na czas budowy większość banków daje karencję w spłacie kapitału, często do 2–3 lat, zależnie od banku. Płacisz wtedy same odsetki od wypłaconej kwoty.
Najczęstsze pułapki
Najczęstszy problem to przekroczony kosztorys. Bank wypłaci tylko kwotę z umowy, a gdy zabraknie pieniędzy przed ostatnim etapem, może wstrzymać transzę. Podwyższenie kredytu wymaga nowej oceny zdolności i aneksu. Drugi problem to płacenie czynszu za obecne mieszkanie przez cały czas budowy. Zdolność bank liczy na racie docelowej, z buforem przy stopie zmiennej. Więcej w artykule kredyt na budowę domu.
Przykład
Działka warta 250 000 zł, kosztorys 700 000 zł, kredyt 700 000 zł przy 6%. LTV liczone od 950 000 zł wynosi około 74%, więc działka wystarcza jako wkład. Transze: 140 000 zł (3 miesiące), do 350 000 zł (4 miesiące), do 525 000 zł (3 miesiące), do 700 000 zł (7 miesięcy). Odsetki w tych 17 miesiącach to około 41 475 zł. Potem rata równa na 30 lat wynosi około 4 197 zł.
Najczęstsze pytania
Ile transz ma kredyt na budowę domu?
Zwykle 3–5, zależnie od banku i harmonogramu. Każda kolejna transza jest wypłacana po potwierdzeniu zakończenia etapu.
Czy działka może być wkładem własnym?
Tak. Bank liczy LTV od wartości działki z wyceny i kosztów budowy. Jeśli działka stanowi co najmniej 20% wartości całej inwestycji, zwykle wystarcza jako wkład.
Co, jeśli zabraknie pieniędzy na dokończenie budowy?
Bank nie wypłaci więcej niż w umowie. Brakującą kwotę pokrywasz sam albo wnioskujesz o podwyższenie kredytu, co wymaga ponownej oceny zdolności i aneksu.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (ISAP)
- KNF: Rekomendacja S
- Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Rodzaje kredytów i programy”