Definicja
Kredyt hipoteczny to kredyt udzielany zwykle na zakup, budowę lub remont nieruchomości, zabezpieczony hipoteką wpisaną do księgi wieczystej. Spłacasz go przez wiele lat, najczęściej 25–30, a Rekomendacja S KNF dopuszcza najwyżej 35 lat. Umowę z konsumentem reguluje ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym.
Co to oznacza dla Ciebie
Hipoteka daje bankowi zabezpieczenie, dlatego oprocentowanie jest dużo niższe niż w kredycie gotówkowym, a kwota może sięgnąć 80–90% wartości mieszkania. W zamian ryzykujesz nieruchomością, gdy przestaniesz spłacać. Rata zależy od kwoty, okresu, marży i rodzaju oprocentowania, więc przed wnioskiem porównaj co najmniej kilka ofert po RRSO.
Jak działa
Bank pożycza Ci pieniądze na cel mieszkaniowy, a Ty ustanawiasz na nieruchomości hipotekę na jego rzecz. Jeśli przestaniesz spłacać, bank może dochodzić długu z nieruchomości. Kredyt spłacasz w ratach, zwykle równych, przez 25–30 lat. Część raty to kapitał, część odsetki, a na początku spłaty odsetki stanowią większość raty.
Bank pożycza zwykle do 80% wartości nieruchomości, a do 90%, gdy brakujący wkład ma dodatkowe zabezpieczenie. Resztę, czyli wkład własny, wnosisz sam albo zastępuje go gwarancja BGK w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym.
Z czego składa się oprocentowanie
Przy oprocentowaniu zmiennym płacisz sumę wskaźnika i marży banku. W październiku 2026 r. WIBOR 3M wynosił około 3,89%, a marże to zwykle 1,5–2,5 pkt proc. Nowe kredyty zmienne od 1 stycznia 2027 r. nie mogą opierać się na WIBOR i przechodzą na POLSTR. Druga możliwość to stała stopa na 5 lat, dziś zwykle około 5,8–6,5%.
Do zdolności przy stopie zmiennej bank dolicza bufor co najmniej 2,5 pkt proc. Dlatego zdolność kredytowa liczona jest na racie wyższej niż ta, którą zapłacisz na start.
Co dostajesz od banku i ustawy
Przed wnioskiem dostajesz formularz ESIS z ratą, RRSO i całkowitym kosztem. Decyzja wiąże bank co najmniej 14 dni. Po podpisaniu umowy masz 14 dni na odstąpienie bez podania przyczyny, a kredyt możesz spłacić wcześniej w każdej chwili. Przy stopie zmiennej po 36 miesiącach bank nie pobierze za to rekompensaty. Cały proces krok po kroku opisujemy w artykule jak dostać kredyt hipoteczny.
Przykład
Mieszkanie za 500 000 zł, wkład własny 100 000 zł (20%), kredyt 400 000 zł na 30 lat, oprocentowanie 6%. Rata równa wynosi około 2 398 zł, a odsetki przez cały okres około 463 000 zł. Do zdolności bank przy stopie zmiennej przyjmie co najmniej 8,5%, czyli ratę około 3 076 zł. Na tej kwocie sprawdzi, czy mieścisz się w limicie DSTI.
Najczęstsze pytania
Czym różni się kredyt hipoteczny od gotówkowego?
Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony hipoteką, ma niższe oprocentowanie, dłuższy okres spłaty i wyższe kwoty, ale wymaga wyceny, notariusza i wpisu do księgi wieczystej. Gotówkowy jest szybszy, ale droższy i zwykle na krótszy okres.
Na ile lat można wziąć kredyt hipoteczny?
Rekomendacja S KNF dopuszcza najwyżej 35 lat, a jako zalecany wskazuje okres do 25 lat. Banki skracają okres starszym kredytobiorcom, żeby spłata skończyła się przed określonym wiekiem.
Ile wkładu własnego trzeba mieć?
Standardowo 20% wartości nieruchomości, a w części banków 10% z dodatkowym zabezpieczeniem. W Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym brakujący wkład do 100 000 zł może zastąpić gwarancja BGK.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
- KNF: Rekomendacja S
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Rodzaje kredytów i programy”