Definicja
ESIS (formularz informacyjny) to dokument, w którym bank, pośrednik albo agent przedstawia Ci zindywidualizowaną ofertę kredytu hipotecznego na jednolitym wzorze z załącznika do ustawy o kredycie hipotecznym. Dostajesz go najpóźniej przed złożeniem wniosku, a informacje w nim są ważne co najmniej 14 dni. Nazwa pochodzi z unijnej dyrektywy 2014/17/UE.
Co to oznacza dla Ciebie
Formularz pozwala porównać oferty kilku banków punkt po punkcie, bo te same informacje są zawsze w tych samych miejscach. Jeśli złożysz wniosek w terminie ważności, warunki z formularza wiążą bank. Porównuj RRSO i całkowity koszt, a nie samą ratę.
Kiedy go dostajesz i jak długo jest ważny
Bank, pośrednik i agent przekazują formularz na trwałym nośniku niezwłocznie po tym, jak podasz informacje o swoich potrzebach i sytuacji finansowej, najpóźniej przed złożeniem wniosku (art. 11 ust. 4). Informacje są ważne co najmniej 14 dni (art. 11 ust. 5). Jeśli złożysz wniosek po tym terminie, nowy formularz przyjdzie razem z decyzją kredytową.
Formularz nie jest decyzją: nie zobowiązuje banku do udzielenia kredytu, bo ten zależy od oceny zdolności i nieruchomości. Różni się też od przykładu reprezentatywnego z reklamy, liczonego dla modelowego klienta.
Co sprawdzić w formularzu
Wzór ma 15 sekcji. Najważniejsze są:
- sekcja 3: kwota, okres, wartość nieruchomości i LTV przyjęte do oferty,
- sekcja 4: oprocentowanie, RRSO i wszystkie koszty, w tym ubezpieczenia,
- sekcja 6: rata i to, jak może się zmienić; przy stopie zmiennej bez górnego limitu jest przykład raty przy najwyższym oprocentowaniu z ostatnich 20 lat,
- sekcja 8: dodatkowe obowiązki, czyli produkty wymagane do tej oferty,
- sekcja 9: zasady wcześniejszej spłaty.
Formularz od pośrednika ma dodatkowo sekcję 2 z numerem wpisu w rejestrze KNF i informacją o wynagrodzeniu od banku. Jak czytać każdą sekcję, pokazujemy w artykule formularz informacyjny ESIS.
Jak porównać dwa formularze
Tylko przy tych samych założeniach: kwocie, okresie, typie oprocentowania i podobnej dacie. Potem porównaj RRSO, całkowity koszt, koszty pierwszych lat (ważne, jeśli planujesz nadpłaty albo refinansowanie) i obowiązki z sekcji 8. Przy ofercie z okresowo stałą stopą RRSO zakłada stopę z pierwszego okresu na cały kredyt, więc samo RRSO nie rozstrzyga porównania ze stopą zmienną.
Przykład
Kredyt 400 000 zł na 25 lat. Bank A: 6,00%, bez prowizji, rata 2 577 zł, RRSO 6,17%. Bank B: 5,80%, prowizja 3% (12 000 zł) i ubezpieczenie 50 zł miesięcznie przez 5 lat, rata 2 529 zł, RRSO 6,37%. Rata w B jest niższa o 49 zł, ale przez 25 lat oba kredyty kosztują praktycznie tyle samo, a przy spłacie po 5 latach B wychodzi około 10 000 zł drożej.
Najczęstsze pytania
Co to jest ESIS przy kredycie hipotecznym?
Formularz informacyjny z ustawy o kredycie hipotecznym: zindywidualizowana oferta kredytu na jednolitym wzorze, którą dostajesz przed złożeniem wniosku.
Jak długo ważny jest formularz ESIS?
Co najmniej 14 dni. Jeśli w tym czasie złożysz wniosek, warunki z formularza wiążą bank. Bank może podać dłuższy termin.
Czy pośrednik kredytowy musi dać formularz ESIS?
Tak. Obowiązek mają kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego i agent.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 720 (ISAP)
- Dyrektywa 2014/17/UE w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi (EUR-Lex)
- Rejestr pośredników kredytu hipotecznego i agentów KNF
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Wniosek, decyzja i dokumenty”