Operat szacunkowy: co to jest i ile kosztuje wycena

Definicja

Operat szacunkowy to dokument, w którym rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości. Przy kredycie hipotecznym zleca go zwykle bank, a płaci kredytobiorca. Bank przyjmuje do wyliczenia LTV zwykle niższą z dwóch kwot: cenę z umowy albo wartość z wyceny.

Co to oznacza dla Ciebie

Wycena decyduje o tym, ile bank pożyczy. Jeśli wyjdzie niżej niż cena, maksymalny kredyt spada, a różnicę pokrywasz z wkładu własnego. Niższa wycena może też podnieść marżę, gdy LTV przekroczy próg w tabeli banku.

Kto robi wycenę i ile to kosztuje

Według ustawy o kredycie hipotecznym, jeśli bank wymaga wyceny, wykonuje ją rzeczoznawca majątkowy wskazany w porozumieniu banku i klienta (art. 21). W praktyce wybierasz z listy rzeczoznawców współpracujących z bankiem. Przed złożeniem wniosku bank musi poinformować, czy wycena jest wymagana, ile kosztuje i kto ją zapewnia. Przy mieszkaniu to zwykle około 400–1 000 zł według cennika banku, przy domu więcej, a przy budowie dochodzą płatne inspekcje przed każdą transzą.

Rzeczoznawca ogląda lokal i porównuje go z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości z aktów notarialnych, nie z cenami ofertowymi. Liczą się lokalizacja, metraż, piętro, stan techniczny, budynek i stan prawny, w tym wpisy w księdze wieczystej.

Gdy wycena jest niższa niż cena

Każde 10 000 zł niższej wyceny to 8 000 zł mniej kredytu przy LTV 80%. Masz kilka wyjść: dopłacić wkład własny, wnioskować o LTV do 90% z ubezpieczeniem niskiego wkładu, negocjować cenę z operatem w ręku, złożyć zastrzeżenia do wyceny z dowodami (faktury za remont, błędny metraż, nietrafione transakcje porównawcze) albo złożyć wniosek w innym banku, który zleci własną wycenę. Najlepszą ochroną jest zapis w umowie przedwstępnej o zwrocie zadatku, gdy bank przyzna niższy kredyt z powodu wyceny.

Ważność i kopia operatu

Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala wykorzystywać operat przez 12 miesięcy od sporządzenia, jeśli nie zmieniły się istotne czynniki. Banki mają jednak własne zasady i nie zawsze przyjmują wycenę zamówioną przez inny bank. Ustawa nie nakazuje wydania kopii operatu, ale skoro za niego płacisz, poproś o nią. Więcej w artykule operat szacunkowy: wycena banku niższa niż cena.

Przykład

Mieszkanie za 450 000 zł, bank pożycza do 80% wartości. Przy wycenie równej cenie kredyt może wynieść 360 000 zł, a wkład 90 000 zł. Rzeczoznawca wycenia lokal na 430 000 zł. Maksymalny kredyt spada do 344 000 zł (80% z 430 000 zł), więc wkład rośnie do 106 000 zł, czyli o 16 000 zł.

Kalkulator zdolności kredytowej

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje operat szacunkowy do kredytu?

Przy mieszkaniu zwykle około 400–1 000 zł według cennika banku. Przy domu więcej. Część banków zwraca koszt w promocji.

Czy bank liczy kredyt od ceny czy od wyceny?

Zwykle od niższej z tych dwóch kwot. Gdy wycena wyjdzie poniżej ceny, potrzebujesz większego wkładu.

Czy można odwołać się od wyceny banku?

Tak, przez reklamację z dowodami. Bank może zlecić korektę lub weryfikację, ale nie ma obowiązku zmienić wartości.

Powiązane hasła

Więcej w poradniku

Operat szacunkowy: wycena banku niższa niż cena, co dalej?Kto robi wycenę nieruchomości do kredytu, ile kosztuje operat szacunkowy i co zrobić, gdy bank wyceni mieszkanie niżej niż cena: LTV, wkład, odwołanie.Poradnik · Prawo i formalności Czytaj →Wkład własny do kredytu hipotecznego: ile i z czego w 2026Ile wkładu własnego wymagają banki: 10% czy 20%, co może być wkładem, darowizna od rodziny i SD-Z2 oraz ile kosztują PCC, notariusz i wpisy.Poradnik · Wkład własny i programy Czytaj →

Źródła

Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.

Inne hasła w dziale „Wniosek, decyzja i dokumenty”