Definicja
Akt notarialny to dokument urzędowy sporządzony przez notariusza, w którym strony składają oświadczenia woli, np. zawierają umowę sprzedaży nieruchomości. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Przy zakupie na kredyt w tym samym akcie zwykle ustanawia się hipotekę na rzecz banku, a notariusz składa wnioski do księgi wieczystej.
Co to oznacza dla Ciebie
W dniu aktu musisz mieć na koncie nie tylko wkład własny, ale też pieniądze na taksę, podatek PCC i opłaty sądowe, bo banki zwykle ich nie finansują. Bank wypłaca kredyt dopiero po akcie, na podstawie jego wypisu i dyspozycji wypłaty. Treść aktu musi zgadzać się z umową kredytu, np. co do kwoty hipoteki i sposobu zapłaty ceny.
Co zawiera akt przy kredycie
Umowę sprzedaży z ceną i sposobem jej zapłaty: część z wkładu własnego, część z kredytu na wskazane rachunki, przy hipotece sprzedającego także kwotę do jego banku. Do tego oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku do kwoty określonej przez bank, często wyższej niż kredyt, wnioski wieczystoksięgowe o wpis własności i hipoteki oraz, jeśli bank wymaga, oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Notariusz potrzebuje dokumentów kilka dni wcześniej, w tym umowy kredytu albo dokumentu z banku z treścią oświadczenia o hipotece.
Ile kosztuje
Taksa notarialna ma stawki maksymalne z rozporządzenia, do których notariusz dolicza 23% VAT. Za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego może wziąć najwyżej połowę stawki, a za ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt mieszkaniowy jedną czwartą. Notariusz pobiera też PCC 2% przy rynku wtórnym (chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie), 19 zł PCC od hipoteki i opłaty sądowe: 200 zł za wpis własności i 200 zł za wpis hipoteki.
Od 5 listopada 2026 r. zmieniają się niektóre stawki: wypis kosztuje maksymalnie 12 zł netto za każdą stronę od 1. do 10., 10 zł od 11. do 20. i 8 zł od 21., a za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej notariusz może pobrać maksymalnie 300 zł. Stawki od wartości czynności do 1 mln zł się nie zmieniają. Pełne wyliczenia w artykule koszty notariusza i PCC.
Przykład
Mieszkanie z rynku wtórnego za 400 000 zł, kredyt 320 000 zł, hipoteka ustanowiona do 480 000 zł (150% kredytu, zależy od banku). Taksa za sprzedaż: połowa z 1 010 zł + 0,4% × 340 000 zł, czyli 1 185 zł netto (1 457,55 zł z VAT). Taksa za hipotekę: jedna czwarta z 1 010 zł + 0,4% × 420 000 zł, czyli 672,50 zł netto (827,18 zł z VAT). Do tego PCC 8 000 zł, PCC od hipoteki 19 zł, opłaty sądowe 400 zł oraz wniosek i wypisy według cennika kancelarii. Notariusz może policzyć mniej niż maksimum.
Kalkulator kosztów zakupu mieszkania
Najczęstsze pytania
Czy akt notarialny podpisuje się przed czy po umowie kredytu?
Zwykle po. Najpierw podpisujesz umowę kredytu, bo w akcie ustanawia się hipotekę na rzecz banku, a bank wypłaca pieniądze po akcie.
Czy koszty notarialne można wziąć z kredytu?
Zwykle nie. Taksę, PCC i opłaty sądowe płacisz z własnych pieniędzy w dniu aktu. Część banków pozwala powiększyć kredyt, ale wtedy rośnie LTV.
Ile kosztuje akt notarialny przy zakupie mieszkania?
Zależy od ceny i kwoty hipoteki. Taksa, wypisy i opłaty sądowe to zwykle kilka tysięcy złotych. Na rynku wtórnym dochodzi PCC 2% ceny, np. 10 000 zł przy mieszkaniu za 500 000 zł, chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jedn. Dz.U. 2024 poz. 1566 (ISAP)
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 13 października 2026 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2026 poz. 1370 (ISAP)
- Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
- Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Wniosek, decyzja i dokumenty”