Definicja
Umowa kredytu hipotecznego to umowa, w której bank oddaje do Twojej dyspozycji określoną kwotę na ustalony cel, a Ty zobowiązujesz się ją zwrócić z odsetkami w oznaczonych terminach (art. 69 Prawa bankowego). Musi być zawarta na piśmie. Ustawa o kredycie hipotecznym dodaje listę obowiązkowych elementów, m.in. wszystkie opłaty, całkowity koszt, zasady wcześniejszej spłaty i odstąpienia.
Co to oznacza dla Ciebie
Zapisy umowy decydują, ile zapłacisz przez 20–30 lat, a nie tylko na starcie. Najczęściej zaskakują warunki promocyjnej marży, które po ich niespełnieniu podnoszą ratę do końca kredytu. Projekt umowy bank musi zaproponować razem z decyzją kredytową, więc masz czas, żeby go przeczytać przed podpisem.
Co musi zawierać
Prawo bankowe wymaga m.in. stron, kwoty i waluty, celu, zasad i terminów spłaty, oprocentowania i warunków jego zmiany, zabezpieczeń, terminów wypłaty, prowizji oraz warunków zmiany i rozwiązania umowy (art. 69 ust. 2). Ustawa o kredycie hipotecznym dodaje (art. 29 ust. 1): wszystkie opłaty i warunki ich zmiany, całkowity koszt i całkowitą kwotę do zapłaty, zasady zabezpieczeń i ubezpieczeń, prawo do wcześniejszej spłaty i jej koszt, zasady odstąpienia, skutki zaległości, sposób ustalania stopy i minimalny zakres wymaganego ubezpieczenia. Przy stopie zmiennej oprocentowanie to wskaźnik referencyjny plus marża.
Zapisy do sprawdzenia przed podpisem
- wskaźnik, dzień jego aktualizacji i zapis o wskaźniku zastępczym (od 1.01.2027 r. nowe kredyty zmienne nie mogą opierać się na WIBOR),
- warunki promocyjnej marży: ile wynosi każdy warunek i o ile wzrośnie marża po jego niespełnieniu,
- ubezpieczenia, cesja polisy i koszt pomostowy do wpisu hipoteki, który po wpisie wraca do Ciebie albo jest zaliczany na spłatę (art. 29 ust. 5a–5b),
- rekompensata za wcześniejszą spłatę: przy stopie zmiennej tylko w ciągu 36 miesięcy i maksymalnie 3%,
- tabela opłat: aneksy, zaświadczenia, inspekcje, kary za spóźnione dokumenty,
- przyczyny wypowiedzenia.
Bank, pośrednik i agent mają obowiązek bezpłatnie wyjaśniać postanowienia umowy przez cały czas jej trwania (art. 29 ust. 6–7). Czytaj projekt razem z regulaminem i tabelą opłat, bo wiele szczegółów jest właśnie tam. Pytania zadawaj na piśmie: odpowiedź e-mailem to dowód. Uzgodnione zmiany, np. niższą marżę, poproś o wpisanie do umowy, bo ustne zapewnienie nie wystarczy. Lista 10 zapisów z komentarzem jest w artykule umowa kredytu hipotecznego: na co uważać.
Przykład
Kredyt 400 000 zł na 25 lat, oprocentowanie 6%, rata 2 577 zł. Umowa przewiduje wzrost marży o 0,5 pkt proc., gdy przestaniesz zapewniać wpływ wynagrodzenia na konto. Jeśli stanie się to od pierwszej raty, rata wzrośnie do 2 701 zł, czyli o 124 zł, a odsetki przez 25 lat o około 37 000 zł.
Najczęstsze pytania
Czy bank musi dać projekt umowy kredytu przed podpisaniem?
Tak. Ustawa o kredycie hipotecznym wymaga, żeby bank zaproponował projekt umowy razem z decyzją kredytową, na jej warunkach.
Czy umowę kredytu hipotecznego można negocjować?
Wzoru zwykle nie, ale marżę, prowizję, warunki promocji i terminy dokumentów często tak, zwłaszcza z drugą decyzją kredytową w ręku. Uzgodnienia poproś o wpisanie do umowy.
Czy umowę kredytu podpisuje się u notariusza?
Nie. Umowę kredytu podpisujesz w banku albo zdalnie. U notariusza podpisujesz akt zakupu i ustanowienie hipoteki.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 38 (ISAP)
- Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 720 (ISAP)
- Rzecznik Finansowy
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Umowa kredytu i prawa kredytobiorcy”