Definicja
Ustawa o kredycie hipotecznym to ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, obowiązująca od 22 lipca 2017 r. Wdraża unijną dyrektywę 2014/17/UE i reguluje umowy kredytu zabezpieczonego hipoteką lub przeznaczonego na nabycie mieszkania albo domu. Określa obowiązki banków, pośredników i agentów oraz prawa konsumenta przed zawarciem umowy i w trakcie spłaty.
Co to oznacza dla Ciebie
Ustawa daje Ci konkretne terminy i prawa, z których możesz korzystać bez prawnika: czas na porównanie ofert, odstąpienie od umowy, tańszą wcześniejszą spłatę i ochronę przed nagłym wypowiedzeniem. Wymaga też, żeby pośrednik i agent mieli wpis w rejestrze KNF. Gdy bank ich nie przestrzega, możesz złożyć reklamację, a potem zwrócić się do Rzecznika Finansowego.
Najważniejsze prawa i terminy
| Prawo | Przepis | Termin lub limit |
|---|---|---|
| Formularz informacyjny ESIS | art. 11 | ważny min. 14 dni |
| Zakaz sprzedaży wiązanej | art. 9 | polisa dowolnego ubezpieczyciela |
| Decyzja kredytowa | art. 14 | w 21. dniu, wiąże min. 14 dni |
| Informacja o odmowie | art. 24 | niezwłocznie, bezpłatnie |
| Zwrot kosztu do wpisu hipoteki | art. 29 ust. 5a–5b | po wpisie |
| Wypowiedzenie przez bank | art. 37 | 30 dni, najpierw restrukturyzacja |
| Wcześniejsza spłata | art. 38–40 | przy stopie zmiennej opłata tylko do 36 mies., maks. 3% |
| Odstąpienie od umowy | art. 42–45 | 14 dni, zwrot w 30 dni |
Ustawa zakazuje sprzedaży wiązanej, ale dopuszcza łączoną, czyli pakiet z niższą marżą, gdy kredyt bez pakietu też jest dostępny. Wymaga też od banku wyjaśniania postanowień umowy bez opłat przez cały okres jej trwania.
Kogo dotyczy
Banków i innych kredytodawców, a także pośredników kredytu hipotecznego i agentów. Pośrednik może działać po uzyskaniu zezwolenia KNF i wpisie do rejestru pośredników kredytowych. Każdy z nich musi przekazać formularz informacyjny i informację o wynagrodzeniu od banku. Ustawa ogranicza też używanie określeń „doradca” i „doradztwo”: przy usługach doradczych nie mogą ich stosować m.in. bank i powiązany pośrednik (art. 25).
Uzupełnia ją Prawo bankowe, m.in. art. 70a o wyjaśnieniu oceny zdolności i art. 75c o wezwaniu do zapłaty i restrukturyzacji. Praktyczny przegląd wszystkich praw z numerami przepisów znajdziesz w artykule prawa kredytobiorcy.
Przykład
Masz kredyt ze stopą zmienną i w 2. roku spłaty nadpłacasz 50 000 zł. Bank może pobrać rekompensatę najwyżej 3% nadpłacanej kwoty, czyli 1 500 zł, i nie więcej niż odsetki za rok od tej kwoty (przy 6% to 3 000 zł, więc limit 3% jest niższy). Jeśli nadpłacisz tę samą kwotę po 36 miesiącach od zawarcia umowy, rekompensata wynosi 0 zł. Przy okresowo stałej stopie zasady określa umowa w granicach ustawy.
Najczęstsze pytania
Od kiedy obowiązuje ustawa o kredycie hipotecznym?
Od 22 lipca 2017 r. Aktualny tekst jednolity ogłoszono w Dz.U. z 2025 r. poz. 720.
Czy ustawa o kredycie hipotecznym dotyczy pośredników?
Tak. Pośrednik kredytu hipotecznego może działać dopiero po uzyskaniu zezwolenia KNF i wpisie do rejestru pośredników kredytowych. Agent też musi mieć wpis w rejestrze.
Gdzie zgłosić, że bank łamie ustawę o kredycie hipotecznym?
Najpierw złóż reklamację w banku. Po odmowie możesz zwrócić się do Rzecznika Finansowego. Nadzór nad bankami i pośrednikami sprawuje KNF.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 720 (ISAP)
- Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 38 (ISAP)
- Dyrektywa 2014/17/UE w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi (EUR-Lex)
- Komisja Nadzoru Finansowego
- Rzecznik Finansowy
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Umowa kredytu i prawa kredytobiorcy”