Umowa przedwstępna: co to jest i co wpisać przy kredycie

Definicja

Umowa przedwstępna to umowa, w której kupujący i sprzedający zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży, nazywaną umową przyrzeczoną (art. 389 Kodeksu cywilnego). Musi określać jej istotne postanowienia: strony, nieruchomość i cenę. Przy kredycie hipotecznym bank potrzebuje jej do wniosku, bo finansuje konkretną nieruchomość.

Co to oznacza dla Ciebie

Umowa przedwstępna ustala termin, w którym musisz mieć kredyt, i decyduje o losie zadatku, jeśli bank odmówi. Za krótki termin albo brak klauzuli kredytowej to najczęstsza przyczyna utraty zadatku. Forma notarialna daje mocniejszą ochronę, gdy sprzedający się wycofa.

Forma zwykła czy notarialna

Cecha	Forma pisemna	Akt notarialny
Gdy druga strona się uchyla	odszkodowanie za szkodę z liczenia na zawarcie umowy	żądanie w sądzie zawarcia umowy sprzedaży
Podstawa	art. 390 § 1 KC	art. 390 § 2 KC
Koszt	0 zł	maks. połowa taksy za sprzedaż + VAT i wypisy

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Od samej umowy przedwstępnej nie płaci się PCC. Formę notarialną (akt notarialny) wybiera się zwykle przy wysokim zadatku, długim terminie albo kilku chętnych na mieszkanie. Umowa notarialna pozwala też wpisać roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży do księgi wieczystej, co ostrzega innych kupujących. Przy zwykłej formie zostaje Ci odszkodowanie, czyli zwrot kosztów poniesionych w oczekiwaniu na umowę, np. za wycenę.

Co wpisać, kupując na kredyt

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej co najmniej 6–8 tygodni od podpisu, dłuższy przy działalności gospodarczej albo nieuregulowanym stanie prawnym, najlepiej z automatycznym przedłużeniem, gdy decyzja banku się opóźnia.
Rodzaj wpłaty: wprost zadatek albo zaliczka.
Klauzula kredytowa: zwrot zadatku, gdy mimo złożenia wniosków w określonym terminie dostaniesz odmowy, także gdy bank przyzna niższą kwotę przez wycenę.
Podział ceny: zadatek, reszta wkładu, kwota z kredytu i rachunek do wypłaty.
Hipoteka sprzedającego: jak zostanie spłacona z pieniędzy z kredytu.

Przed podpisem sprawdź księgę wieczystą w systemie EKW. Przy zakupie od dewelopera zamiast przedwstępnej podpisuje się umowę deweloperską lub rezerwacyjną. Przykładową klauzulę podajemy w artykule umowa przedwstępna: zadatek czy zaliczka.

Przykład

Cena mieszkania 450 000 zł. Pełna maksymalna taksa od tej wartości to 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli 2 570 zł netto. Za umowę przedwstępną notariusz może wziąć najwyżej połowę: 1 285 zł netto, czyli 1 580,55 zł z 23% VAT, do tego wypisy. Strony zwykle dzielą ten koszt.

Kalkulator kosztów zakupu mieszkania

Najczęstsze pytania

Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?

Nie, forma pisemna jest ważna. Tylko umowa notarialna pozwala jednak żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży.

Jaki termin wpisać w umowie przedwstępnej przy kredycie?

Co najmniej 6–8 tygodni od podpisania, przy trudniejszym dochodzie lub stanie prawnym dłużej, najlepiej z automatycznym przedłużeniem.

Co, jeśli w umowie przedwstępnej nie ma terminu?

Termin wyznacza strona uprawniona. Jeśli nikt tego nie zrobi w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 KC).

Powiązane hasła

Więcej w poradniku

Umowa przedwstępna przy kredycie: zadatek czy zaliczka?Umowa przedwstępna zwykła czy notarialna, zadatek a zaliczka według art. 394 KC, klauzula na wypadek odmowy kredytu i zapisy, których wymaga bank.Poradnik · Prawo i formalności Czytaj →Ile trwa kredyt hipoteczny: od wniosku do wypłatyIle czeka się na decyzję kredytową, wycenę, umowę i wypłatę. Czas każdego etapu i 6 sposobów, żeby nie stracić tygodni.Poradnik · Kredyt krok po kroku Czytaj →

Źródła

Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.

Inne hasła w dziale „Wniosek, decyzja i dokumenty”