Definicja
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych to zasada, według której treść księgi rozstrzyga na korzyść osoby, która w dobrej wierze nabyła prawo od właściciela wpisanego do księgi, nawet jeśli wpis nie zgadza się z rzeczywistym stanem prawnym. Wynika z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nie chroni nabycia za darmo ani osoby, która wiedziała o niezgodności lub mogła się o niej łatwo dowiedzieć.
Co to oznacza dla Ciebie
Dzięki rękojmi możesz kupić mieszkanie na kredyt, opierając się na tym, co jest w księdze, a bank może opierać się na tym samym przy wpisie hipoteki. Ochrona znika, gdy w księdze jest wzmianka o wniosku albo ostrzeżenie, dlatego takie wpisy trzeba wyjaśnić przed zadatkiem. Rękojmia nie zastępuje czytania księgi, bo nie możesz się powołać na nieznajomość wpisów.
Jak działa rękojmia
Załóżmy, że ktoś jest wpisany w dziale II księgi wieczystej jako właściciel, choć w rzeczywistości jego prawo jest wadliwe, np. z powodu nieważnej wcześniejszej umowy. Jeśli kupisz od niego mieszkanie odpłatnie i w dobrej wierze, rękojmia chroni Twoje nabycie. Prawdziwy właściciel może dochodzić roszczeń od osoby, która go pokrzywdziła, ale co do zasady nie odbierze Ci lokalu.
Obok rękojmi działa zasada jawności: wpisy w księdze są publiczne, więc nikt nie może się bronić tym, że ich nie znał. Rękojmia chroni przed tym, czego w księdze nie ma, a jawność obciąża Cię tym, co w niej jest.
Kiedy rękojmia nie działa
- przy nabyciu nieodpłatnym, np. darowiźnie albo spadku,
- w złej wierze, czyli gdy wiedziałeś o niezgodności lub mogłeś się o niej łatwo dowiedzieć,
- przeciwko wzmiance o wniosku i ostrzeżeniu wpisanym do księgi,
- przeciwko prawom, które obciążają nieruchomość z mocy ustawy, bez wpisu.
Wzmianka w dziale III lub IV oznacza, że w sądzie czeka wniosek o wpis, np. nowej hipoteki albo zmiany właściciela. Dopóki nie wiesz, czego dotyczy, nie wpłacaj zadatku. Rękojmia nie obejmuje też rzeczy, których księga w ogóle nie pokazuje: zaległości wobec wspólnoty, osób zameldowanych, stanu technicznego.
Co to oznacza przy zakupie na kredyt
Sprawdź księgę przed umową przedwstępną, jeszcze raz tuż przed aktem notarialnym, a notariusz zrobi to w dniu aktu. Przy mieszkaniu po spadku, gdy w księdze wciąż figuruje zmarły właściciel, spadkobiercy muszą najpierw stwierdzić nabycie spadku. Przy roszczeniach i ostrzeżeniach w dziale III najlepiej skorzystać z pomocy prawnika. Więcej w artykule księga wieczysta: co sprawdzić.
Przykład
Kupujesz mieszkanie za 500 000 zł od osoby wpisanej w dziale II jako jedyny właściciel. W dniu aktu księga nie ma wzmianek ani ostrzeżeń. Rok później okazuje się, że sprzedający nabył lokal na podstawie umowy, którą sąd uznał za nieważną. Jeśli kupiłeś w dobrej wierze i zapłaciłeś cenę, rękojmia chroni Twoją własność i hipotekę banku. Gdyby w dniu aktu w dziale III było ostrzeżenie o toczącym się sporze, ta ochrona by nie zadziałała.
Najczęstsze pytania
Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Zasada z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: gdy treść księgi różni się od stanu prawnego, rozstrzyga na korzyść osoby, która w dobrej wierze kupiła prawo od właściciela wpisanego do księgi.
Czy rękojmia chroni przy darowiźnie?
Nie. Rękojmia nie działa przy nabyciu nieodpłatnym, np. darowiźnie, ani przy nabyciu w złej wierze.
Czy wzmianka w księdze wyłącza rękojmię?
Tak. Rękojmia nie działa przeciwko wzmiance o wniosku i ostrzeżeniu wpisanym do księgi. Dlatego każdą wzmiankę trzeba wyjaśnić przed zadatkiem.
Powiązane hasła
Więcej w poradniku
Źródła
- Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
- Ministerstwo Sprawiedliwości: Elektroniczne Księgi Wieczyste
Definicja jest uproszczona. W sprawach, w których liczy się każde słowo, rozstrzyga treść ustawy i Twojej umowy. Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku.
Inne hasła w dziale „Nieruchomość i zabezpieczenia”