Stała czy zmienna stopa: kalkulator

Co by było, gdyby: zmienna w kolejnych latach

Kredyt z przykładu wzięty w styczniu każdego roku, gdy stopa NBP zmieniała się potem tak jak w rzeczywistości. POLSTR 1M startuje z dzisiejszego poziomu 3,55% i rośnie albo spada o tyle, o ile stopa NBP od dnia startu. Stała 6,74% kosztuje zawsze 129 083 zł odsetek w 5 lat.

Symulacja na dzisiejszych stawkach, nie historyczne oferty: kredyt 400 000 zł na 25 lat, stała 6,74% przez 5 lat, zmienna POLSTR 1M 3,55% + marża 1,80. Wskaźnik nie spada poniżej zera. Okresy zaczynające się co miesiąc (nie tylko w styczniu) liczy kalkulator: 221 okresów od 07.2003.

Stopa referencyjna NBP

0%2%4%6%8%

3,75%

2003200520072009201120132015201720192021202320252026

Źródło: NBP, archiwum stóp procentowych i decyzje RPP

WIBOR i POLSTR (WIRON) dziś i rok temu

Przy zmiennej stopie rata zależy od wskaźnika z umowy. Starsze kredyty mają WIBOR 3M albo 6M, nowe coraz częściej POLSTR, czyli dawny WIRON. Od 2027 r. nowe kredyty zmienne będą oparte na POLSTR.

Wykresy dziennych fixingów i prognozy są na stronie WIBOR dziś, a stopa NBP od 1998 r. w historii oprocentowania kredytów.

Prognozy banków: odsetki w 5 lat

Stopy bez zmian: Bank Millennium i Bank Pekao (bez zmian do końca 2027 r.); średnia oczekiwana stopa na 2027 r. w ankiecie NBP: 3,75%. Mediana prognoz banków: mediana prognoz 5 banków (mBank, ING, Credit Agricole, Millennium, Pekao): 3,75% na koniec 2026 r. i 4,00% w połowie 2027 r.. Wyższe stopy: mBank (8.10.2026): podwyżki o 0,25 p.p. w listopadzie 2026, styczniu i marcu 2027 r.. Banki publikują prognozy najdalej do końca 2027 r. Na 2028 r. przyjmujemy stopę z końca ścieżki; mBank zakłada, że w 2028 r. stopy mogą wrócić w okolice dzisiejszych. Szczegóły w kalkulatorze raty za rok.

Jak czytać wynik

• Próg opłacalności to średni poziom wskaźnika przez cały okres stałej stopy, przy którym oba warianty kosztują tyle samo odsetek. Wyżej wygrywa stała, niżej zmienna.
• Stała stopa to ubezpieczenie raty. Dziś kosztuje 340 zł miesięcznie. Chroni przed scenariuszem, w którym rata zmienna rośnie do 4 189 zł.
• Liczy się też zdolność. Przy zmiennej bank dolicza bufor na wzrost stóp, przy stałej na co najmniej 5 lat zwykle nie, więc stała może dać wyższą kwotę kredytu.
• Historia nie jest prognozą. W latach 2003–2020 stopy przeważnie spadały, dlatego w historii częściej wygrywa zmienna.

Opis obu rodzajów oprocentowania i tego, co dzieje się po okresie stałym, jest w artykule stałe czy zmienne oprocentowanie. Aktualne oferty: ranking kredytów ze stałym oprocentowaniem i ze zmiennym.

Skąd te liczby?

• Stawki na start: mediana stałych stóp (11 ofert) i marż zmiennych (7 ofert) z przykładów reprezentatywnych banków, sprawdzonych 28.10.2026.
• Wskaźniki dziś i rok temu: fixingi GPW Benchmark (WIBOR 3M, WIBOR 6M, POLSTR 1M, POLSTR 3M), za finwire.pl.
• Historia: stopa referencyjna NBP z archiwum NBP i decyzji RPP, od lipca 2003. Wcześniejszych lat nie liczymy: w latach 1998–2003 stopa spadła z 24% do 5,25%, czego nie da się przenieść na dzisiejszy poziom.
• Prognozy: ekonomiści banków z 28 października 2026: NBP: podstawowe stopy procentowe, NBP: kalendarz posiedzeń RPP, mBank: „Idziemy w podwyżki stóp, ale bez dużego przekonania” (8.10.2026), za CEO Magazyn, ING: podwyżki do 4,25% na początku 2027 r. (30.09.2026), za Manager+, Zestawienie prognoz banków i kontraktów FRA (stan na 8.10.2026), finwire.pl.
• Rachunek: rata równa, odsetki miesiąc po miesiącu w okresie stałej stopy. Przy zmiennej wskaźnik zmienia się o tyle, o ile stopa NBP, a rata jest przeliczana z salda w miesiącu zmiany. Bez prowizji, ubezpieczeń i nadpłat.

Pytania

Co się bardziej opłaca: stała czy zmienna stopa?

Zależy od tego, jak zmieni się wskaźnik. Przy kredycie 400 000 zł na 25 lat, stałej stopie 6,74% na 5 lat i zmiennej POLSTR 1M 3,55% + marża 1,80 stała wyjdzie taniej, jeśli POLSTR 1M przez 5 lat wyniesie średnio więcej niż 4,94%. Według mediany prognoz banków zmienna kosztowałaby 106 085 zł odsetek, stała 129 083 zł.

Jak często w historii stała stopa byłaby tańsza?

W naszym przykładzie w 32 z 221 okresów 5-letnich, które zaczynały się co miesiąc od 07.2003 do 11.2021. Stała wygrywała, gdy w okresie przyszły duże podwyżki, np. w latach 2021–2022. Przez większość tych lat stopy spadały, więc historia sprzyja zmiennej: nie zakładaj, że tak będzie dalej.

Ile może wzrosnąć rata przy zmiennej stopie?

Gdyby stopy zmieniły się tak jak od 09.2021, rata zmienna w przykładzie wzrosłaby z 2 421 zł do 4 189 zł. Rata stała przez 5 lat wynosi 2 761 zł.

Dlaczego nie liczycie na historii WIBOR albo WIRON?

Publicznie dostępny szereg, który mamy, obejmuje około roku fixingów WIBOR i POLSTR (GPW Benchmark). WIRON, dziś POLSTR, publikowany jest od 2022 r., więc nie ma okresów sprzed podwyżek. WIBOR 3M w długim okresie podąża za stopą NBP, dlatego zmianę wskaźnika przybliżamy zmianą stopy referencyjnej NBP z archiwum NBP od lipca 2003.

Co po okresie stałej stopy?

Bank zaproponuje nową stałą stopę albo przejście na zmienną: marża plus wskaźnik. Za ustalenie nowej stopy nie może pobrać opłaty (art. 29 ust. 4 ustawy o kredycie hipotecznym). Co wtedy wybrać, policzysz w kalkulatorze końca stałej stopy.