Zamiana mieszkania: kalkulator sprzedaży z kredytem i zakupu nowego
Wpisz cenę obecnego mieszkania, saldo kredytu i cenę nowego. Przy sprzedaży za 600 000 zł z 250 000 zł do spłaty zostaje 350 000 zł, a na mieszkanie za 900 000 zł potrzeba wtedy około 523 455 zł kredytu. Sprawdzisz też, ile kosztuje zakup przed sprzedażą.
Obecne mieszkanie
Dokładną kwotę poda bank w zaświadczeniu o saldzie do spłaty.
Przy zmiennej stopie bank może ją pobrać tylko przez 3 lata od umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty. W okresie stałej stopy według umowy (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym).
Procent ceny z umowy z biurem, razem z VAT. Bez biura zostaw 0.
Tylko przy sprzedaży przed upływem 5 lat. Ile wyjdzie po uldze mieszkaniowej, policzysz w kalkulatorze podatku od sprzedaży.
Nowe mieszkanie
Na start najniższe oprocentowanie w porównaniu: 5,17% (Credit Agricole, zmienne, przykład reprezentatywny z 23.10.2026), przy warunkach banku.
Na rękę zostanie 350 000 zł, a na nowe mieszkanie potrzebujesz 523 455 zł kredytu
Na rękę ze sprzedażypo spłacie kredytu i kosztach
350 000 złRata nowego kredytu523 455 zł, 5,17%, 30 lat
2 865 zł- Spłata obecnego kredytubez opłaty za spłatę
- 250 000 zł
- Biuro i podatek przy sprzedaży
- 0 zł
- Koszty zakupu nowegonotariusz, wpisy, PCC, biuro
- 23 455 zł
- Kredyt do ceny nowego mieszkaniaLTV, banki wymagają zwykle najwyżej 80–90%
- 58%
Bezpłatnie i bez zapytania w BIK. Liczymy ratę równą, bez prowizji banku, wyceny i ubezpieczeń.
Przykład reprezentatywny: 520 000 zł na 30 lat, rata 3025 zł, RRSO 5,98%, całkowity koszt 580 283 zł, do zapłaty 1 100 283 zł. Szczegóły
Przykład reprezentatywny na 26 października 2026: całkowita kwota kredytu 520 000 zł, okres 30 lat (360 równych rat po 3025 zł), oprocentowanie zmienne 5,72% (WIBOR 3M 3,90% (fixing 26.10.2026) + średnia marża rynku 1,82% (AMRON-SARFiN, II kw. 2026)), RRSO 5,98%, całkowity koszt kredytu 580 283 zł (odsetki 568 883 zł, wycena nieruchomości 600 zł, ubezpieczenie nieruchomości 30 zł miesięcznie: 10 800 zł, prowizja 0 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 100 283 zł. Zabezpieczenie: hipoteka na nieruchomości o wartości 650 000 zł, wkład własny 20%.
Ryzyko zmiany stopy. Przy oprocentowaniu zmiennym rata zmienia się razem ze wskaźnikiem (WIBOR, od 2027 r. w nowych umowach POLSTR). Gdy wskaźnik wzrośnie o 3 p.p., rata z przykładu wyniesie 4080 zł, czyli o 1055 zł więcej.
Kalkulator jest szacunkiem poglądowym, nie ofertą w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani decyzją kredytową. Oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia i RRSO ustala bank po ocenie zdolności kredytowej.
Dane zostają w Twojej przeglądarce. Nie zapisujemy ich i nie sprawdzamy BIK.
Jak liczymy
- Na rękę ze sprzedaży: cena minus saldo kredytu, opłata za wcześniejszą spłatę, prowizja biura i podatek. Bank kupującego albo kupujący przelewa część ceny prosto na rachunek do spłaty Twojego kredytu, resztę dostajesz Ty.
- Opłata za spłatę: przy zmiennej stopie najwyżej 3% spłacanej kwoty i tylko w pierwszych 3 latach umowy, w okresie stałej stopy według umowy (art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym).
- Koszty zakupu nowego mieszkania: taksa notarialna z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z VAT, wpisy w księdze wieczystej, PCC 2% na rynku wtórnym i prowizja biura, tak samo jak w kalkulatorze kosztów zakupu.
- Kredyt: cena nowego mieszkania i koszty zakupu minus kwota na rękę i oszczędności. Rata równa, bez prowizji banku i ubezpieczeń.
- Zakup przed sprzedażą: kredyt bez kwoty ze sprzedaży, dwie raty przez okres przejściowy, a potem nadpłata z obniżeniem raty. Nadpłata nowego kredytu może kosztować według tych samych zasad co wyżej.
Najpierw sprzedać czy najpierw kupić
| Kolejność | Plusy | Minusy |
|---|---|---|
| Najpierw sprzedaż | Znasz kwotę na rękę, mniejszy kredyt, jedna rata | Trzeba gdzieś mieszkać między aktami; ryzyko, że ceny pójdą w górę |
| Najpierw zakup | Jedna przeprowadzka, bez presji przy zakupie | Wyższy kredyt i dwie raty; zdolność liczona z obu; ryzyko, że sprzedaż się przeciągnie |
Kompromisem bywa jeden dzień dla obu aktów albo umowa sprzedaży z odroczonym wydaniem mieszkania. Więcej w artykułach o kredycie pomostowym przy zamianie mieszkania i o sprzedaży mieszkania z kredytem.
Pytania
Ile zostanie mi ze sprzedaży mieszkania z kredytem?
Cena sprzedaży minus saldo kredytu z zaświadczenia banku, ewentualna opłata za wcześniejszą spłatę, prowizja biura i podatek, jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat. Przy cenie 600 000 zł i saldzie 250 000 zł bez opłat zostaje 350 000 zł.
Lepiej najpierw sprzedać czy najpierw kupić?
Sprzedaż przed zakupem daje pewną kwotę i niższy kredyt, ale wymaga mieszkania na czas przeprowadzki. Zakup przed sprzedażą oznacza wyższy kredyt i przez kilka miesięcy dwie raty: w przykładzie 6 583 zł miesięcznie zamiast 2 865 zł, a bank musi uznać, że stać Cię na obie.
Czy bank policzy zdolność z dwoma kredytami?
Tak. Przy zakupie przed sprzedażą bank liczy zdolność z ratą obecnego kredytu, dopóki nie zostanie spłacony. Dlatego przed zakupem sprawdź zdolność z obiema ratami.
Czy mogę przenieść obecny kredyt na nowe mieszkanie?
Niektóre banki zgadzają się na zmianę zabezpieczenia: kredyt zostaje, zmienia się hipoteka. Opisujemy to w artykule o przeniesieniu kredytu na inną nieruchomość. Przy wyższej cenie nowego mieszkania i tak potrzebny jest aneks albo dodatkowy kredyt.
Czy przy zamianie zapłacę podatek od sprzedaży?
Tylko jeśli sprzedajesz przed końcem 5 lat liczonych od końca roku zakupu. Pieniądze wydane na nowe mieszkanie i spłatę kredytu na sprzedawane mieszkanie mogą ten podatek obniżyć w ramach ulgi mieszkaniowej.