Kredyt pomostowy: jak kupić nowe mieszkanie, zanim sprzedasz stare

Masz mieszkanie, chcesz większe, a nie stać Cię na wkład własny, dopóki nie sprzedasz obecnego. Sprzedaż przed zakupem oznacza przeprowadzkę na wynajem albo ryzyko, że wymarzone mieszkanie zniknie z rynku. Do tego służy kredyt pomostowy: bank finansuje zakup teraz, a pieniądze ze sprzedaży starego mieszkania spłacają część długu później.

Czym jest kredyt pomostowy

To kredyt na krótki „most” między zakupem a sprzedażą. W klasycznej wersji bank pożycza na nowe mieszkanie, przez kilka lub kilkanaście miesięcy pobiera niższe raty albo same odsetki, a po sprzedaży starego mieszkania klient spłaca uzgodnioną część kredytu. Osobny produkt o takiej nazwie ma dziś niewiele banków, a jego warunki często się zmieniają, dlatego zawsze pytaj w kilku bankach.

Nie myl go z ubezpieczeniem pomostowym. To dodatkowa opłata, którą bank pobiera do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, i nie ma nic wspólnego z zamianą mieszkania.

Jak zrobić to samo zwykłym kredytem hipotecznym

Najczęstsze rozwiązanie w 2026 r. to standardowy kredyt hipoteczny na zakup nowego mieszkania z dwoma elementami w umowie:

• Hipoteka łączna na nowym i starym mieszkaniu. Stare mieszkanie zastępuje brakujący wkład własny. Mechanizm opisujemy w artykule hipoteka łączna.
• Zobowiązanie do sprzedaży i nadpłaty w określonym terminie, zwykle 12–24 miesiące. Po nadpłacie bank zwalnia hipotekę ze starego mieszkania i przelicza ratę.

Jeśli na starym mieszkaniu jest jeszcze kredyt, kupujący zwykle płaci część ceny bezpośrednio do Twojego banku, a reszta trafia do Ciebie. Jak to wygląda krok po kroku, piszemy w artykule sprzedaż mieszkania z kredytem.

Zdolność: bank liczy pełną ratę

Najczęstsza przeszkoda to zdolność. Do czasu sprzedaży spłacasz pełną ratę nowego kredytu, a jeśli stare mieszkanie ma swój kredyt, także jego ratę. Bank musi uznać, że udźwigniesz obie, nawet jeśli sprzedaż się opóźni. Przykład z naszego modelu: dwie osoby z dochodem 15 000 zł netto mogą pożyczyć około 745 tys. zł. Jeśli spłacają już ratę 2 500 zł, zostaje im około 434 tys. zł przy limicie rat 40% dochodu (621 tys. zł przy 50%). Swój przypadek policzysz w kalkulatorze zdolności, wpisując obecną ratę w polu zobowiązań.

Inne sposoby na zamianę mieszkania

• Sprzedaż z odroczonym wydaniem. Sprzedajesz najpierw, ale w umowie przedwstępnej uzgadniasz wydanie mieszkania kupującemu kilka miesięcy później. Pieniądze ze sprzedaży idą na wkład, a Ty mieszkasz u siebie do przeprowadzki. Zasady zadatku i zaliczki opisujemy w artykule umowa przedwstępna.
• Pożyczka hipoteczna na starym mieszkaniu jako wkład własny. Bywa droższa niż kredyt hipoteczny i część banków nie akceptuje wkładu z pożyczki. Szczegóły: pożyczka hipoteczna.
• Zakup od dewelopera z płatnościami w transzach. Przy budowie od dewelopera większa część ceny bywa płatna później, co daje czas na sprzedaż.

Ryzyka i jak je ograniczyć

1. Sprzedaż trwa dłużej. Przyjmij w planie dłuższy czas sprzedaży niż średnia w Twoim mieście i sprawdź, ile wytrzymasz na dwóch ratach.
2. Cena niższa niż zakładasz. Policz wariant ze sprzedażą o 10% taniej. Ceny transakcyjne w Twoim mieście pokazuje strona ceny mieszkań (dane: wycenowo.pl).
3. Termin w umowie z bankiem. Zapytaj, co się stanie, gdy nie sprzedasz w terminie: podwyżka marży, obowiązek dodatkowego zabezpieczenia, możliwość przedłużenia.
4. Koszty podwójne. Czynsz, media i ubezpieczenie dwóch mieszkań przez kilka miesięcy.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami
2. KNF: Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też