Hipoteka łączna na mieszkaniu rodziców zamiast wkładu: ryzyka

Gdy brakuje wkładu własnego, a rodzice mają mieszkanie albo dom bez kredytu, bank może przyjąć dodatkowe zabezpieczenie zamiast gotówki. Najczęściej to hipoteka łączna, czyli jedna hipoteka obejmująca kupowane mieszkanie i nieruchomość rodziców. Dla kupującego to szybka droga do kredytu. Dla rodziców to ryzyko utraty mieszkania, jeśli kredyt przestanie być spłacany. W artykule kredyt bez wkładu własnego opisujemy tę drogę obok innych. Tu wyjaśniamy ją dokładnie, z punktu widzenia obu stron.

Czym jest hipoteka łączna

Hipoteka pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami właściciela (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Tę samą wierzytelność można zabezpieczyć na kilku nieruchomościach jedną hipoteką. To hipoteka łączna umowna (art. 76 ust. 3). Bank może wtedy według swojego uznania żądać zaspokojenia z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych albo ze wszystkich łącznie (art. 76 ust. 2).

W praktyce bank wybierze nieruchomość, z której najłatwiej odzyskać pieniądze. Nie musi zaczynać od mieszkania kredytobiorcy. Zamiast hipoteki łącznej bank może też ustanowić dwie odrębne hipoteki, jedną na każdej nieruchomości. Skutek dla rodziców jest podobny.

Jak to zastępuje wkład własny

Rekomendacja S KNF pozwala bankowi sfinansować do 80% wartości zabezpieczenia, a do 90% z dodatkowym zabezpieczeniem. Przy hipotece łącznej bank liczy LTV od łącznej wartości nieruchomości. Przykład: mieszkanie za 450 000 zł, kredyt 450 000 zł, mieszkanie rodziców warte 350 000 zł bez obciążeń. Zabezpieczenie warte jest 800 000 zł, a LTV wynosi około 56%.

Dodatkowe zabezpieczenie nie zastępuje zdolności kredytowej. Rata kredytu 450 000 zł na 30 lat przy 6,5% to około 2 844 zł, a bank sprawdzi ratę testową przy 9%, około 3 621 zł. Z własnych pieniędzy trzeba też pokryć koszty zakupu i kredytu: notariusza, opłaty sądowe, ewentualny PCC i dwie wyceny zamiast jednej. Koszty policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania, a zasady wyceny opisujemy w artykule operat szacunkowy.

Co podpisują rodzice

Rodzice jako właściciele składają oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w formie aktu notarialnego, bo tej formy wymaga oświadczenie właściciela (art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego). Często robi się to w tym samym akcie co zakup. Jeśli mieszkanie rodziców należy do ich majątku wspólnego, potrzebna jest zgoda obojga małżonków (art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Bank może też wymagać, żeby rodzice poddali się egzekucji z obciążonej nieruchomości w akcie notarialnym (art. 777 § 1 pkt 6 KPC). Wtedy bank może prowadzić egzekucję po nadaniu aktowi klauzuli wykonalności, bez procesu.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy (art. 68 ust. 2). Banki zwykle ustanawiają ją na kwotę wyższą niż kredyt, często 150–200% jego wartości, żeby objęła też odsetki i koszty. Ta suma widnieje w księdze wieczystej rodziców. Gdy zabezpieczenie jest nadmierne, właściciel może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

Bank zleca też wycenę nieruchomości rodziców i sprawdza jej księgę wieczystą. Mieszkanie powinno być wolne od innych hipotek, służebności i roszczeń, a jego stan prawny uregulowany. Przeszkodą bywa np. spółdzielcze prawo bez księgi albo nieuregulowany spadek po dziadkach. Koszty tej wyceny i wpisu hipoteki w drugiej księdze zwykle pokrywa kredytobiorca, więc doliczasz je do kosztów kredytu obok standardowych opłat.

Ryzyka dla właściciela nieruchomości

• Egzekucja z ich mieszkania. Rodzice nie są dłużnikami osobistymi i nie odpowiadają całym majątkiem, ale bank może sprzedać ich mieszkanie w egzekucji, jeśli kredyt nie jest spłacany. Mogą podnosić zarzuty, które przysługują kredytobiorcy (art. 73 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
• Sprzedaż i zamiana. Hipoteka nie zakazuje sprzedaży, ale kupujący rzadko chce mieszkanie z cudzą hipoteką. W praktyce potrzebna jest zgoda banku na zwolnienie albo przeniesienie zabezpieczenia.
• Własne finansowanie. Rodzice nie wezmą pod to mieszkanie pożyczki hipotecznej ani kredytu na zamianę, dopóki obciążenie nie zniknie.
• Spadek. Po śmierci rodzica mieszkanie z hipoteką dziedziczą wszyscy spadkobiercy, także rodzeństwo kredytobiorcy. Obciążenie zostaje, a to może prowadzić do konfliktu w rodzinie.
• Rozwód lub rozstanie kredytobiorcy. Gdy kredyt ma dwóch kredytobiorców, a potem się rozstają, ryzyko rodziców zależy od tego, czy ktoś dalej płaci.

Rodzice powinni wiedzieć, ile wynosi saldo i czy raty są płacone na czas. Przy dużym ryzyku rozsądne jest ubezpieczenie na życie kredytobiorcy z cesją na bank. Rodzaje polis opisujemy w artykule ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym.

Kiedy bank zwolni mieszkanie rodziców

Zwolnienie nie następuje samo. Bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi rodziców, gdy kupowane mieszkanie samo wystarcza jako zabezpieczenie, zwykle gdy saldo spadnie do 80% jego wartości. Warunki zwolnienia warto wpisać do umowy kredytu przed podpisaniem. W przykładzie, bez nadpłat i przy tej samej wartości mieszkania, saldo spadnie poniżej 90% ceny po około 7 latach, a poniżej 80%, czyli 360 000 zł, po około 12 latach.

Po zgodzie banku rodzice składają do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi. Jak to wygląda, wyjaśniamy w artykule wykreślenie hipoteki po spłacie. Efekt nadpłat policzysz w kalkulatorze nadpłaty kredytu.

Hipoteka rodziców, darowizna czy współkredytobiorca

Jeśli rodzice mają gotówkę, darowizna jest prostsza i nie wiąże ich mieszkania na lata. Opisujemy ją w artykule darowizna na wkład własny. Jeśli brakuje zdolności, a nie wkładu, hipoteka nie pomoże i potrzebny jest współkredytobiorca, co opisujemy w artykule współkredytobiorca: kredyt z rodzicami. Przy braku własnego mieszkania sprawdź też Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, w którym wkład zastępuje gwarancja BGK, bez obciążania nieruchomości rodziców.

Na co umówić się z bankiem i rodziną

1. Zapytaj kilka banków, czy przyjmą hipotekę łączną i jaka będzie suma hipoteki.
2. Wpisz do umowy kredytu warunki zwolnienia nieruchomości rodziców.
3. Ustal z rodzeństwem, jak to wpłynie na przyszły spadek.
4. Rozważ polisę na życie z cesją na bank.
5. Planuj nadpłaty, żeby jak najszybciej uwolnić mieszkanie rodziców.

Ekspert kredytowy wskaże banki, które przyjmują zabezpieczenie na nieruchomości osoby trzeciej, i porówna ich warunki zwolnienia.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
2. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
3. Ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (ISAP)
4. Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (ISAP)
5. KNF, Rekomendacja S

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też