Ubezpieczenie pomostowe: ile kosztuje, ile trwa i jak je skrócić

Bank wypłaca kredyt hipoteczny zwykle zaraz po akcie notarialnym, ale hipoteka zabezpiecza go dopiero od wpisu do księgi wieczystej. Między wypłatą a wpisem mija od kilku tygodni do kilku miesięcy, a w tym czasie bank ma większe ryzyko. Pokrywa je kosztem pomostowym, który płacisz Ty. Poniżej wyjaśniamy, jak to działa, ile kosztuje, kiedy wraca i co możesz zrobić, żeby ten okres był krótszy. Liczby to przykłady policzone według wzorów bankowych, a nie oferta konkretnego banku.

Jak koszt do wpisu hipoteki wpływa na RRSO, policzysz w kalkulatorze RRSO, a po wpisie wniosek o rozliczenie przygotujesz w generatorze pism do banku.

Czym jest ubezpieczenie pomostowe

Nazwa bywa myląca. Ubezpieczenie pomostowe nie chroni kredytobiorcy, tylko bank, na wypadek gdyby przed wpisem hipoteki nie udało się odzyskać pieniędzy. Banki stosują dwa rozwiązania:

• podwyższona marża, najczęściej o 1 pkt proc., czasem o 0,5–1,5 pkt, naliczana do miesiąca, w którym bank dostanie potwierdzenie wpisu,
• polisa, w której bank jest ubezpieczonym, a Ty płacisz składkę, zwykle miesięcznie albo z góry za kilka miesięcy.

Ustawa o kredycie hipotecznym nazywa to dodatkowym kosztem kredytu związanym z oczekiwaniem na wpis hipoteki (art. 29 ust. 5a). Umowa może go przewidywać, ale nie musi. Część banków nie pobiera go wcale, inne tylko przy niektórych transakcjach, np. przy zakupie od dewelopera, gdy księga lokalu dopiero powstaje. Koszt musi być ujęty w formularzu informacyjnym, który dostajesz przed umową. Jak go czytać, opisujemy w artykule formularz informacyjny ESIS.

Ile to kosztuje: przykład

Kredyt 450 000 zł na 30 lat przy oprocentowaniu 6,5% ma ratę około 2 844 zł. Podwyżka marży o 1 pkt proc. do czasu wpisu kosztuje:

Koszt rośnie liniowo z czasem, bo naliczany jest od salda, które w pierwszych miesiącach spada bardzo powoli. Przy większym kredycie rośnie proporcjonalnie: przy 700 000 zł i +1 pkt to około 580 zł miesięcznie. Pomostowe jest jednym z kilku kosztów okołokredytowych, które warto policzyć z góry. Pełne zestawienie znajdziesz w artykule koszty okołokredytowe.

Kiedy bank zwraca pomostowe

Od 17 września 2022 r. ustawa wymaga, żeby dodatkowy koszt pobrany do czasu wpisu hipoteki został zwrócony konsumentowi albo zaliczony na poczet spłaty kredytu po dokonaniu wpisu, na warunkach określonych w umowie (art. 29 ust. 5b ustawy o kredycie hipotecznym). W praktyce oznacza to, że w nowszych umowach pomostowe jest kosztem przejściowym: płacisz go z budżetu, a po wpisie odzyskujesz albo bank zmniejsza o tę kwotę saldo kredytu.

Na co zwrócić uwagę w umowie:

• forma zwrotu: przelew na rachunek czy zaliczenie na spłatę kredytu. Przy zaliczeniu nie dostajesz gotówki, za to płacisz mniejsze odsetki,
• termin zwrotu: liczony od wpisu albo od dostarczenia bankowi odpisu księgi,
• Twoje obowiązki: część banków wymaga, żebyś sam dostarczył odpis księgi z wpisem. Bez tego podwyżka może trwać dłużej, niż trwa oczekiwanie w sądzie,
• co, jeśli sąd odmówi wpisu: umowa zwykle przewiduje wtedy dodatkowe zabezpieczenie albo inne konsekwencje.

Umowy zawarte przed 17 września 2022 r. rozlicza się według ich treści. Jeśli bank nie oddaje pieniędzy mimo wpisu, złóż reklamację, a po odmowie możesz zwrócić się do Rzecznika Finansowego. Jak to zrobić, opisujemy w artykule reklamacja w banku i Rzecznik Finansowy.

Ile czeka się na wpis hipoteki

Czas zależy od sądu rejonowego, który prowadzi księgę, i od rodzaju transakcji. Notariusz składa wniosek o wpis elektronicznie zaraz po akcie, ale na jego rozpatrzenie czeka się różnie: w części sądów kilka tygodni, w dużych miastach bywało kilka miesięcy. Dłużej trwa zwykle:

• zakup od dewelopera, gdy dla lokalu zakłada się nową księgę wieczystą: najpierw sąd wyodrębnia lokal, potem wpisuje hipotekę,
• zakup mieszkania z hipoteką sprzedającego, gdy w księdze trzeba najpierw wykreślić starą hipotekę,
• wnioski z brakami, gdy sąd wzywa do uzupełnienia dokumentów albo opłaty,
• spółdzielcze własnościowe prawo bez księgi, gdy księgę trzeba dopiero założyć.

Stan sprawy sprawdzisz w elektronicznych księgach wieczystych: po złożeniu wniosku w dziale IV pojawia się wzmianka, a po wpisie sama hipoteka. Jak czytać księgę, wyjaśniamy w artykule księga wieczysta: co sprawdzić.

Jak skrócić okres pomostowy i jego koszt

1. Porównaj banki także pod tym kątem. Część banków nie stosuje pomostowego albo pobiera je tylko przy nowych księgach. Przy długim oczekiwaniu w danym sądzie różnica może wynieść kilka tysięcy złotych przejściowego kosztu.
2. Przygotuj kompletne dokumenty do aktu, żeby sąd nie wzywał do uzupełnień. Notariusz powinien mieć numer księgi, zaświadczenia i dane banku.
3. Dostarcz odpis szybko. Gdy tylko hipoteka pojawi się w księdze, wyślij bankowi wymagany dokument, jeśli umowa tego wymaga, i poproś o potwierdzenie końca podwyżki.
4. Przy uzasadnionej potrzebie poproś sąd o przyspieszenie. Wniosek nie gwarantuje szybszego wpisu, ale w niektórych sytuacjach, np. przy wysokim koszcie dla rodziny, bywa uwzględniany. Napisz go rzeczowo, z sygnaturą sprawy.
5. Negocjuj. Przy dobrym profilu klienta bank może obniżyć albo pominąć dodatkową marżę, szczególnie gdy porównujesz kilka ofert. Pomoże w tym ekspert kredytowy.

Jak zaplanować ten koszt w budżecie

Pomostowe przypada na najdroższy moment zakupu: zaraz po zapłacie wkładu, PCC, taksy notarialnej i często wykończenia. Nawet jeśli po wpisie pieniądze wrócą, przez kilka miesięcy rata jest wyższa. W przykładzie z kredytem 450 000 zł płacisz około 3 219 zł zamiast 2 844 zł. Przy zakupie od dewelopera, gdy księga lokalu dopiero powstaje, warto przyjąć w budżecie co najmniej pół roku podwyższonej raty, a przy rynku wtórnym bez komplikacji 2–3 miesiące. Zapytaj notariusza, jak długo w danym sądzie czeka się na wpis, bo ma bieżące doświadczenia. Koszty całego zakupu policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Pomostowe a inne podwyżki marży

Pomostowe łatwo pomylić z dwoma innymi dopłatami. Ubezpieczenie niskiego wkładu albo wyższa marża przy wkładzie poniżej 20% trwa, dopóki nie spłacisz kapitału do określonego poziomu, i nie wraca po wpisie hipoteki. Z kolei podwyższona marża za brak produktów dodatkowych, np. konta z wpływem pensji, trwa tak długo, jak nie spełniasz warunków. Wszystkie trzy mogą występować w jednej umowie, dlatego czytaj ją pod kątem każdej podwyżki osobno. Szerzej o tym w artykułach ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym i produkty dodatkowe banku.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
3. Ministerstwo Sprawiedliwości: elektroniczne księgi wieczyste
4. Rzecznik Finansowy
5. UOKiK: prawa konsumenta przy kredycie

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też