Ubezpieczenie nieruchomości do kredytu: suma, koszt i cesja

Ten artykuł jest dla osób, które przed wypłatą kredytu muszą dostarczyć bankowi polisę na mieszkanie albo dom i chcą zrobić to dobrze: z właściwą sumą, odpowiednim zakresem i bez przepłacania. Wyjaśniamy, skąd ten wymóg, jak ustalić sumę ubezpieczenia, czym różni się polisa bankowa od własnej i co zmienia się przy budowie domu. Pozostałe ubezpieczenia przy kredycie opisujemy w artykule ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym, a samą procedurę przelewu praw z polisy w tekście cesja polisy na bank.

Ile składka dokłada do kosztu kredytu, policzysz w kalkulatorze RRSO.

Skąd obowiązek ubezpieczenia

Żaden przepis nie nakłada na każdego właściciela mieszkania obowiązku ubezpieczenia. Wyjątkiem są budynki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, które rolnik musi ubezpieczyć od ognia i innych zdarzeń losowych na podstawie ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych. Przy kredycie hipotecznym obowiązek wynika z umowy z bankiem, a bank działa według dwóch źródeł:

• Rekomendacja S KNF (rek. 13.5): bank powinien zapewnić sobie zabezpieczenie, w tym ubezpieczenie, nieruchomości od skutków zniszczenia. Wymagania wobec polisy przedstawia przed zawarciem umowy i potwierdza je w umowie. Nie powinien nakładać dodatkowych obowiązków, jeśli Twoja polisa spełnia jego warunki.
• Ustawa o kredycie hipotecznym: bank może wymagać ubezpieczenia i przelewu praw z polisy, ale musi poinformować, że możesz wybrać dowolnego ubezpieczyciela odpowiadającego minimalnemu zakresowi (art. 9 ust. 2–3). Minimalny zakres i koszty ubezpieczeń wpisuje do umowy (art. 29 ust. 1 pkt 4 i 9).

Dlatego polisa na nieruchomość jest w praktyce warunkiem wypłaty kredytu w każdym banku i trzeba ją utrzymywać przez cały okres spłaty. Termin dostarczenia polisy znajdziesz w decyzji i w umowie. Zwykle to jeden z warunków uruchomienia środków, o których piszemy w artykule wypłata kredytu hipotecznego.

Jaki zakres wymaga bank

Standardem jest ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych. Banki zwykle wymieniają co najmniej: pożar, uderzenie pioruna, wybuch, upadek statku powietrznego, huragan, powódź, zalanie, grad, osuwanie się ziemi, lawinę i ciężar śniegu. Lista w konkretnym banku może być krótsza albo dłuższa. Ubezpieczenie od kradzieży i dewastacji jest zwykle dobrowolne.

Przedmiotem ubezpieczenia są mury, czyli to, co stanowi zabezpieczenie kredytu. Przy mieszkaniu to lokal wraz z elementami stałymi: tynkami, posadzkami, drzwiami, oknami, instalacjami i zabudową na stałe. Przy domu także konstrukcja, dach i budynki gospodarcze, jeśli bank tego wymaga. Ruchomości, takie jak meble, sprzęt RTV i AGD czy rower, nie są zabezpieczeniem kredytu, więc bank ich nie wymaga. Możesz je dokupić w tej samej polisie, ale bez cesji.

Suma ubezpieczenia: wartość odtworzeniowa czy rynkowa

To najczęstsze źródło pomyłek. Wartość rynkowa mieszkania obejmuje lokalizację, udział w gruncie i sytuację na rynku. Wartość odtworzeniowa to koszt odbudowy lub naprawy w tym samym standardzie, bez gruntu. Wartość rzeczywista to koszt odbudowy pomniejszony o zużycie. Ubezpieczyciel płaci za zniszczenie murów, a nie za utratę lokalizacji, dlatego suma powyżej kosztu odbudowy zwykle nie daje wyższego odszkodowania: suma jest górną granicą odpowiedzialności (art. 824 § 1 KC), a wypłata co do zasady nie może przekroczyć szkody (art. 824¹ § 1 KC).

Banki określają minimalną sumę różnie: jako wartość z operatu szacunkowego, wartość odtworzeniową podaną w operacie albo co najmniej kwotę kredytu. Sprawdź to w umowie, zanim kupisz polisę. Jak czytać wycenę, wyjaśniamy w artykule operat szacunkowy.

Przykład poglądowy: mieszkanie 60 m² kupione za 600 000 zł. Przyjmujemy koszt odbudowy 6 000 zł za m², więc wartość odtworzeniowa to 360 000 zł. Przy przykładowej stawce 0,07% sumy rocznie:

Stawki i koszt odbudowy to przykłady, nie cennik. Faktyczna składka zależy od ubezpieczyciela, lokalizacji (np. ryzyka powodzi), konstrukcji budynku, piętra i zakresu.

Niedoubezpieczenie i zasada proporcji

Zbyt niska suma też szkodzi. Część ogólnych warunków przewiduje zasadę proporcji: gdy suma jest niższa niż wartość mienia, odszkodowanie zmniejsza się w tej samej proporcji. Przykład: dom wart według kosztu odbudowy 400 000 zł ubezpieczono na 200 000 zł, a zalanie spowodowało szkodę 50 000 zł. Przy zasadzie proporcji ubezpieczyciel wypłaci 25 000 zł. Wybierając polisę, sprawdź, czy ubezpieczyciel stosuje proporcję i jak liczy wartość: odtworzeniowo czy z potrąceniem zużycia.

Polisa z banku czy własna

• Polisa z banku: składka doliczana do raty albo pobierana raz w roku, cesja i odnowienie dzieją się automatycznie. Zakres jest zwykle minimalny, a cena nie zawsze najniższa. Część banków daje za nią niższą marżę lub prowizję.
• Polisa własna: możesz porównać kilku ubezpieczycieli, dobrać zakres, dokupić ruchomości i OC w jednej polisie. Musisz sam dostarczyć polisę z cesją przed wypłatą i co roku pilnować odnowienia.

Jeśli bank daje obniżkę marży za swoją polisę, policz to tak, jak opisujemy w artykule produkty dodatkowe banku: różnica rat kontra różnica składek. Przy polisie na mieszkanie kwoty są małe, więc o wyborze często decyduje wygoda i zakres.

OC w życiu prywatnym

Bank nie wymaga ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, ale w mieszkaniu w bloku jest ono często bardziej przydatne niż polisa na mury. Zalanie mieszkania pod spodem, z remontem sufitów i podłóg, potrafi kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych. OC dokupisz w polisie mieszkaniowej zwykle za kilkadziesiąt złotych rocznie. Pamiętaj też, że wspólnota albo spółdzielnia ubezpiecza zwykle części wspólne budynku, ale nie Twój lokal i nie Twoją odpowiedzialność wobec sąsiadów. Przy spółdzielczym własnościowym prawie bank wymaga polisy na lokal tak samo jak przy odrębnej własności.

Budowa domu na kredyt

Przy budowie bank wypłaca kredyt w transzach, a zabezpieczenie rośnie razem z budynkiem. Dlatego zwykle wymaga:

1. przed pierwszą transzą albo po zakończeniu określonego etapu: ubezpieczenia budowy lub budynku w stanie surowym, z sumą odpowiadającą wartości robót,
2. w trakcie budowy: aktualizacji sumy, gdy budynek przybywa,
3. po zakończeniu budowy: polisy na gotowy dom z sumą z końcowej wyceny i z cesją na bank.

Szczegóły, w tym to, czy wystarczy ubezpieczenie od zdarzeń losowych, czy potrzebne jest także ubezpieczenie od kradzieży materiałów, zależą od banku. Proces opisujemy w artykule kredyt na budowę domu.

Zmiana ubezpieczyciela w trakcie kredytu

Polisę na nieruchomość możesz zmienić przy każdym odnowieniu, a często także w trakcie roku. Jeśli rezygnujesz z polisy bankowej, bank musi przyjąć nową, o ile spełnia minimalny zakres z umowy. Przy wygaśnięciu umowy ubezpieczenia przed końcem okresu należy Ci się zwrot składki za okres niewykorzystanej ochrony (art. 813 § 1 KC). Nowa polisa musi jednak zacząć się najpóźniej w dniu, w którym kończy się stara, a bank musi dostać nową cesję, zanim wypowiesz poprzednią umowę. Jeśli polisa z banku dawała niższą marżę, policz, czy oszczędność na składce jest większa niż wzrost raty. Porównując oferty co roku, patrz nie tylko na cenę, ale na sumę ubezpieczenia, udział własny w szkodzie, limity dla zalania i sposób liczenia odszkodowania. Polisa tańsza o 50 zł rocznie, która przy szkodzie potrąca zużycie, może kosztować więcej niż oszczędziłeś przez cały kredyt.

Co przygotować przed wypłatą

• wymagania banku wobec polisy na piśmie: zakres, minimalna suma, okres, treść cesji,
• polisę z sumą zgodną z umową kredytu i okresem obejmującym datę wypłaty,
• cesję potwierdzoną przez ubezpieczyciela,
• potwierdzenie zapłaty składki, jeśli bank go wymaga.

Polisę na mieszkanie odnawiasz co roku i co roku dostarczasz bankowi nową cesję. Co się dzieje, gdy o tym zapomnisz, opisujemy we wspomnianym artykule o cesji. Pełną listę dokumentów znajdziesz na stronie lista dokumentów do kredytu.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. KNF, Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie
2. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
3. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (ISAP)
4. Ustawa z 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (ISAP)
5. Rzecznik Finansowy

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też