Kredyt na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: z księgą i bez

W blokach z lat 60.–80. wiele mieszkań nadal ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Formalnie właścicielem budynku i gruntu jest spółdzielnia, a Ty masz prawo do lokalu, które możesz sprzedać, wynająć, przekazać w spadku i obciążyć hipoteką. Dla kupującego na kredyt różnica wobec zwykłej własności sprowadza się najczęściej do jednego pytania: czy dla tego prawa jest założona księga wieczysta. Poniżej opisujemy, jak banki do tego podchodzą, ile kosztuje i trwa założenie księgi i w jakich sytuacjach kredytu nie dostaniesz. Ogólne zasady zakupu z drugiej ręki znajdziesz w artykule kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego.

Trzy rodzaje praw do mieszkania w spółdzielni

Zanim zaczniesz rozmawiać z bankiem, ustal, co dokładnie kupujesz. W ogłoszeniach określenia bywają mylone.

Lokatorskie prawo jest niezbywalne i nie może być zabezpieczeniem kredytu. Osoba, która je ma, może wystąpić do spółdzielni o przeniesienie własności lokalu, co zwykle wymaga spłaty przypadającej na lokal części kosztów budowy i zaległości. Dopiero po tym mieszkanie można sprzedać i kupić na kredyt. Jeśli sprzedający mówi „mam lokatorskie, ale to formalność”, umowę przedwstępną podpisuj dopiero po przekształceniu albo z wyraźnym warunkiem, że do niego dojdzie.

Spółdzielcze prawo z księgą wieczystą

Gdy księga istnieje, kredyt wygląda niemal tak samo jak przy odrębnej własności. Bank sprawdza księgę w systemie elektronicznych ksiąg wieczystych, zleca wycenę, a po akcie notariusz składa wniosek o wpis nabywcy i hipoteki. W dziale I takiej księgi zobaczysz opis lokalu i informację, że chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo, a w dziale II nazwę spółdzielni jako właściciela budynku i uprawnionego do prawa sprzedającego. Na co zwrócić uwagę przy czytaniu wpisów, opisujemy w tekście księga wieczysta: co sprawdzić.

Od spółdzielni i tak potrzebujesz zaświadczenia: o przysługującym prawie, o braku zaległości w opłatach i o osobach zameldowanych. Banki proszą o nie także wtedy, gdy księga istnieje, bo zadłużenie wobec spółdzielni nie jest widoczne w księdze.

Spółdzielcze prawo bez księgi: co robi bank

Prawo nie wymaga, żeby spółdzielcze własnościowe prawo miało księgę. Bez niej sprzedaż jest ważna, a stan prawny potwierdza zaświadczenie ze spółdzielni. Kłopot polega na tym, że hipotekę wpisuje się do księgi wieczystej, więc bank zabezpieczenia nie dostanie, dopóki księga nie powstanie. W praktyce spotkasz trzy podejścia:

• Bank finansuje i godzi się na założenie księgi przy akcie. Notariusz składa w jednym wniosku żądanie założenia księgi, wpisu nabywcy i wpisu hipoteki. Do czasu wpisu płacisz podwyższoną marżę albo składkę ubezpieczenia pomostowego. To najczęstszy wariant.
• Bank wymaga księgi przed wypłatą. Sprzedający musi wtedy założyć księgę przed aktem. Spółdzielnia wydaje zaświadczenie do wniosku, a sąd zakłada księgę po kilku tygodniach albo miesiącach. Transakcja się wydłuża, a umowa przedwstępna musi mieć odpowiednio odległy termin.
• Bank odmawia. Zdarza się to przy prawie bez uregulowanego gruntu (opis niżej) albo w bankach, które nie finansują lokali bez księgi w ogóle.

Który wariant stosuje bank, nie wynika z żadnej tabeli opłat. Trzeba o to zapytać przed złożeniem wniosku, najlepiej podając adres i numer zaświadczenia ze spółdzielni. Ekspert kredytowy zna praktykę kilku banków naraz i może od razu odrzucić te, które takich lokali nie finansują.

Ile kosztuje i ile trwa założenie księgi

Opłaty sądowe są niskie. Zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata stała za wniosek o założenie księgi wynosi 100 zł, a wpis prawa nabywcy i wpis hipoteki to po 200 zł. Do tego dochodzi wynagrodzenie notariusza za sporządzenie wniosku i VAT. Prawdziwym kosztem jest czas: od wniosku do wpisu hipoteki mija od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od sądu.

Przykład: mieszkanie za 380 000 zł, kredyt 304 000 zł na 30 lat przy oprocentowaniu 6,5%, rata około 1 921 zł. Jeśli bank do wpisu hipoteki podnosi marżę o 1 pkt proc., każdy miesiąc oczekiwania kosztuje około 253 zł. Przy trzech miesiącach to około 760 zł, przy dziewięciu około 2 280 zł. Bank wyliczy ratę z buforem 2,5 pkt proc. na około 2 446 zł i z tą kwotą porówna Twój dochód. Swój wariant policzysz w kalkulatorze raty, a pełną listę kosztów zakupu w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Kiedy księgi nie da się założyć

Część budynków spółdzielczych stoi na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma ani własności, ani użytkowania wieczystego. To zdarza się przy osiedlach budowanych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Wtedy prawo do lokalu ma ograniczony charakter i sąd księgi dla niego nie założy, więc nie ma gdzie wpisać hipoteki. Większość banków takiego lokalu nie sfinansuje kredytem hipotecznym. Zapytaj spółdzielnię wprost, czy ma tytuł prawny do gruntu pod budynkiem i czy dla lokalu można założyć księgę. Odpowiedź powinna być na piśmie, zanim zapłacisz zadatek. O zadatku i warunku kredytowym piszemy w artykule umowa przedwstępna, zadatek i zaliczka.

Wkład, wycena i program RKM

Zasady LTV są takie same jak przy innych mieszkaniach: według Rekomendacji S bank finansuje do 80% wartości, a do 90% z dodatkowym zabezpieczeniem. Rzeczoznawca wycenia lokal tak samo jak odrębną własność, choć w niektórych miastach transakcje prawami spółdzielczymi bywają nieco tańsze. Spółdzielcze prawo można kupić także w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym, w którym gwarancja BGK zastępuje część wkładu; warunki opisujemy na stronie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Przy zakupie płacisz 2% PCC od ceny, tak jak przy odrębnej własności. Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu obejmuje również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Szczegóły w tekście koszty notariusza i PCC.

Przekształcenie w odrębną własność

Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa może zażądać od spółdzielni przeniesienia na niego własności lokalu. Koszty to głównie taksa notarialna i opłaty sądowe, a spółdzielnia może wymagać spłaty przypadającej na lokal części zobowiązań. Przy zakupie na kredyt nie ma potrzeby czekać na przekształcenie, bo bank i tak może wpisać hipotekę na prawie spółdzielczym. Warto je rozważyć później, zwłaszcza przed sprzedażą: odrębna własność jest dla części kupujących i banków prostsza. Jeśli mieszkanie ma już hipotekę, przekształcenie trzeba uzgodnić z bankiem, bo hipoteka przechodzi na nową księgę.

Lista przed umową przedwstępną

1. Ustal rodzaj prawa: zaświadczenie ze spółdzielni, nie samo ogłoszenie.
2. Sprawdź, czy jest księga wieczysta, a jeśli nie, czy spółdzielnia ma tytuł do gruntu.
3. Zapytaj wybrany bank, czy sfinansuje lokal bez księgi i ile kosztuje okres do wpisu hipoteki.
4. Wpisz do umowy przedwstępnej termin, który pozwoli założyć księgę, i warunek uzyskania kredytu.
5. Poproś sprzedającego o zaświadczenie o braku zaległości aktualne na dzień aktu.

Dokumenty, o które poprosi bank, zebraliśmy w artykule dokumenty do kredytu hipotecznego.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (ISAP)
2. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
3. Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
4. Ministerstwo Sprawiedliwości: elektroniczne księgi wieczyste
5. KNF, Rekomendacja S

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też