Wypłata kredytu hipotecznego: warunki, dyspozycja i transze

Podpisana umowa kredytu nie oznacza jeszcze przelewu. Ten tekst jest dla osób, które mają decyzję i umowę i chcą wiedzieć, co dokładnie musi się wydarzyć, zanim bank wypłaci pieniądze, dokąd one trafią i ile to trwa. Etap od decyzji do umowy opisujemy w artykule decyzja kredytowa: co dalej, a zapisy samej umowy w tekście umowa kredytu hipotecznego: na co uważać. Wszystkie etapy kredytu w jednym miejscu opisuje przewodnik po kredycie hipotecznym.

Warunki uruchomienia kredytu

Umowa kredytu zawiera listę warunków wypłaty, w bankach nazywaną też warunkami uruchomienia. Bank nie przeleje pieniędzy, dopóki nie spełnisz wszystkich. Najczęściej są to:

• Akt notarialny zakupu albo przeniesienia własności, a w nim oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku i wniosek o jej wpis do księgi wieczystej. Notariusz składa wniosek elektronicznie, a bank chce potwierdzenia, zwykle wypisu aktu.
• Wkład własny zapłacony sprzedającemu i udokumentowany: przelewem albo pokwitowaniem w akcie.
• Polisa nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych z cesją praw na bank. Szczegóły w tekstach ubezpieczenie nieruchomości do kredytu i cesja polisy na bank.
• Produkty z oferty, jeśli są warunkiem marży: konto, ubezpieczenie na życie, karta.
• Opłaty, np. prowizja, jeśli nie jest kredytowana.
• Dokumenty sprzedającego przy rynku wtórnym: zaświadczenie z jego banku o kwocie do spłaty i zgoda na wykreślenie hipoteki po spłacie.
• Dyspozycja wypłaty podpisana przez kredytobiorców.

Hipoteka powstaje dopiero z wpisem do księgi wieczystej (art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a sąd wpisuje ją po tygodniach lub miesiącach. Dlatego bank wypłaca kredyt na podstawie złożonego wniosku o wpis, a do czasu wpisu stosuje ubezpieczenie pomostowe albo wyższą marżę. Przebieg wpisu opisujemy w artykule wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Dyspozycja wypłaty

To formularz, w którym wskazujesz, ile i na jaki rachunek bank ma przelać. Najczęściej zawiera kwotę transzy, numery rachunków odbiorców z nazwami, tytuł przelewu (zwykle z numerem aktu notarialnego) i datę. Podpisujesz ją w oddziale albo w bankowości elektronicznej, w części banków jeszcze przed aktem, z datą wypłaty po akcie.

Gdy kredytobiorców jest dwoje, dyspozycję podpisują zwykle oboje, a przy pełnomocniku bank sprawdzi, czy pełnomocnictwo obejmuje także ten krok. Numery rachunków sprawdź w akcie albo w umowie przedwstępnej i potwierdź telefonicznie ze sprzedającym. Błąd w numerze to opóźnienie, a w skrajnym przypadku pieniądze u niewłaściwego odbiorcy.

Rynek wtórny: przelew do sprzedającego i jego banku

Przy mieszkaniu z drugiej ręki bank wypłaca zwykle całą kwotę jednorazowo po akcie. Jeśli mieszkanie ma hipotekę sprzedającego, część pieniędzy idzie prosto do jego banku. Przykład: cena 500 000 zł, wkład własny 100 000 zł, kredyt 400 000 zł, sprzedający ma do spłaty 180 000 zł:

Kwotę do spłaty bank bierze z zaświadczenia z banku sprzedającego, aktualnego na dzień wypłaty. Rata takiego kredytu na 30 lat przy 6,5% wynosi około 2 528 zł.

Dzień aktu i wypłaty krok po kroku

1. Kilka dni przed aktem wysyłasz notariuszowi umowę kredytu, a bank sprzedającego aktualizuje zaświadczenie o kwocie do spłaty.
2. Przed aktem przelewasz sprzedającemu wkład własny, jeśli nie zapłaciłeś go wcześniej jako zadatek, i dostarczasz bankowi polisę z cesją.
3. Przy akcie notariusz odczytuje umowę sprzedaży z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki i wysyła wniosek o wpis do księgi wieczystej.
4. Po akcie składasz w banku wypis aktu i dyspozycję wypłaty, osobiście albo przez bankowość elektroniczną.
5. Bank sprawdza dokumenty i przelewa pieniądze do banku sprzedającego i do sprzedającego.
6. Wydanie mieszkania następuje w terminie z aktu, zwykle po wpływie całej ceny na rachunek sprzedającego.

Jeśli wszystko jest przygotowane wcześniej, część banków wypłaca kredyt w dniu aktu albo następnego dnia roboczego.

Rynek pierwotny: mieszkaniowy rachunek powierniczy

Przy zakupie od dewelopera kredyt trafia na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji, a nie bezpośrednio do dewelopera. Ustawa deweloperska rozróżnia dwa rodzaje rachunku:

• Zamknięty: bank prowadzący rachunek wypłaca deweloperowi pieniądze dopiero po akcie przenoszącym własność na Ciebie, bez obciążeń, na które się nie zgodziłeś (art. 15).
• Otwarty: wypłaty dla dewelopera następują po zakończeniu kolejnych etapów z harmonogramu, nie wcześniej niż 30 dni od umowy deweloperskiej, a bank kontroluje każdy etap przed wypłatą (art. 16 i 17).

Twój bank wypłaca kredyt zwykle w transzach zgodnych z harmonogramem płatności z umowy deweloperskiej. Odsetki płacisz od wypłaconej części. Ostatnia transza idzie często przed odbiorem lub aktem przeniesienia własności. Więcej w artykule kredyt na mieszkanie od dewelopera.

Budowa domu: transze po inspekcjach

Przy budowie systemem gospodarczym bank wypłaca kredyt w transzach według harmonogramu i kosztorysu. Przed każdą kolejną transzą sprawdza postęp prac: inspektor albo rzeczoznawca ogląda budowę, czasem wystarczają zdjęcia i wpis w dzienniku budowy. Pierwsza transza bywa wypłacana po udokumentowaniu wkładu własnego, np. zakupionej działki. Przykład: kredyt 600 000 zł w czterech transzach i odsetki miesięczne przy 6,5%, gdy w okresie budowy spłacasz same odsetki:

Po zakończeniu wypłat zaczyna się spłata kapitału, a rata przy 30 latach wynosi około 3 792 zł. Termin wykorzystania transz jest w umowie i warto mieć zapas. Szczegóły w tekście kredyt na budowę domu.

Ile czeka się na przelew

Od dostarczenia kompletu dokumentów do przelewu mija zwykle od 1 do kilku dni roboczych. Maksymalny termin jest w umowie kredytu. Od dnia wypłaty bank nalicza odsetki, przy 400 000 zł i 6,5% to około 71,23 zł dziennie, a pierwsza rata może być niepełna. Najczęstsze opóźnienia to brak wypisu aktu, polisa bez cesji, nieaktualne zaświadczenie banku sprzedającego i nowa weryfikacja zatrudnienia albo BIK tuż przed wypłatą.

Pierwsza rata i okres karencji

Termin pierwszej raty zależy od dnia wypłaty i dnia spłaty wskazanego w umowie. Jeśli kredyt wypłacono kilka dni przed dniem spłaty, pierwsza rata składa się zwykle z samych odsetek za te dni albo bank przesuwa ją na kolejny miesiąc. Przy wypłacie w transzach umowa przewiduje często karencję w spłacie kapitału: do ostatniej transzy płacisz same odsetki, a pełna rata zaczyna się po zakończeniu wypłat. Po wypłacie bank przesyła harmonogram spłat. Sprawdź, czy kwota, liczba rat i dzień spłaty zgadzają się z umową, i ustaw zasilenie rachunku do spłaty z wyprzedzeniem.

Jeśli bank nie wypłaci kredytu

Bank może wstrzymać wypłatę, gdy nie spełnisz warunków albo Twoja sytuacja istotnie się zmieni, np. stracisz pracę. Opłaty pobrane przed zawarciem umowy wracają do Ciebie, jeśli kwota kredytu nie została wypłacona w terminie wskazanym w umowie (art. 15 ustawy o kredycie hipotecznym). Od umowy możesz odstąpić w ciągu 14 dni od jej zawarcia (art. 42 ust. 1), także po wypłacie, oddając kapitał z odsetkami za czas korzystania. Opisujemy to w tekście odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (ISAP)
2. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ISAP)
3. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
4. Ministerstwo Sprawiedliwości: Elektroniczne Księgi Wieczyste
5. KNF, Rekomendacja S

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też