Wpis hipoteki do księgi wieczystej: koszt, czas, wzmianka

Bank wypłaca kredyt zwykle zaraz po akcie notarialnym, ale jego najważniejsze zabezpieczenie, hipoteka, powstaje dopiero wtedy, gdy sąd wpisze ją do księgi wieczystej. Ten tekst jest dla osób przed aktem i tuż po nim: wyjaśniamy, kto składa wniosek, ile to kosztuje, jak długo trwa, jak śledzić sprawę w systemie EKW i co zrobić, gdy wpis trzeba zmienić. Co sprawdzić w księdze przed zakupem, opisujemy w artykule księga wieczysta: co sprawdzić, a wszystkie koszty u notariusza w tekście koszty notariusza i PCC.

Hipoteka umowna i suma hipoteki

Hipoteka zabezpieczająca kredyt to hipoteka umowna. Od 20 lutego 2011 r. nie ustanawia się już osobno hipoteki zwykłej i kaucyjnej: jedna hipoteka zabezpiecza kapitał, a w granicach sumy hipoteki także odsetki i koszty, jeśli wymieniono je w dokumencie będącym podstawą wpisu (art. 68 i 69 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Suma hipoteki jest więc wyższa niż kredyt, często 150–200% jego kwoty, zależnie od banku. Gdy zabezpieczenie jest nadmierne, właściciel może żądać zmniejszenia sumy (art. 68 ust. 2).

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składa właściciel nieruchomości w formie aktu notarialnego, zwykle w tym samym akcie co zakup. Przy majątku wspólnym potrzebna jest zgoda małżonka.

Kto i kiedy składa wniosek

Notariusz, który sporządza akt z ustanowieniem hipoteki, składa wniosek o wpis przez system teleinformatyczny sądów najpóźniej w dniu sporządzenia aktu (art. 92 § 4 Prawa o notariacie). Taki wniosek traktuje się jak złożony przez stronę. Nie wypełniasz papierowego formularza KW-WPIS, potrzebnego wtedy, gdy wniosek składa osoba prywatna, np. przy wykreśleniu hipoteki po spłacie.

O kolejności wniosków decyduje chwila wpływu, przy wniosku elektronicznym co do sekundy (art. 626⁶ KPC), a wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku (art. 29 ustawy o księgach wieczystych). Dla banku to ważne: nawet jeśli sąd wpisze hipotekę po trzech miesiącach, jej pierwszeństwo liczy się od dnia aktu.

Ile kosztuje wpis hipoteki

Notariusz pobiera wszystkie kwoty w dniu aktu i przekazuje je dalej. Przykład dla kredytu 400 000 zł z sumą hipoteki 600 000 zł:

Kwoty taksy to stawki maksymalne, notariusz może wziąć mniej. Taksę za hipotekę liczy się od sumy hipoteki: przy 600 000 zł pełna stawka to 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli 3 170 zł, a za hipotekę zabezpieczającą kredyt mieszkaniowy notariusz może pobrać najwyżej jedną czwartą, 792,50 zł netto. Przy sumie 720 000 zł byłoby to 1 122,38 zł z VAT.

Rozporządzenie z 13 października 2026 r. zmienia część stawek od 5 listopada 2026 r.: za złożenie wniosku do księgi notariusz może pobrać najwyżej 300 zł netto zamiast dotychczasowych 200 zł, a za wypis 12 zł za każdą z pierwszych 10 stron, 10 zł za strony 11–20 i 8 zł za kolejne. Przy akcie do 4 listopada wniosek kosztuje najwyżej 246 zł z VAT, a cały przykład około 1 440 zł.

PCC wynosi 19 zł, gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelność o nieustalonej wysokości, a tak zwykle traktuje się kredyt z odsetkami zmiennymi w czasie. Przy hipotece na wierzytelność istniejącą, o znanej kwocie, podatek to 0,1%, np. 400 zł od 400 000 zł. Jeśli sąd hipoteki nie wpisze, PCC podlega zwrotowi (art. 11 ustawy o PCC). Przy hipotece łącznej na kilku nieruchomościach opłata sądowa jest jedna. Przy zakupie od dewelopera dochodzi 100 zł za założenie nowej księgi. Całość policzysz w kalkulatorze kosztów zakupu mieszkania.

Ile czeka się na wpis

Przepisy nie wyznaczają sądowi konkretnego terminu. Czas zależy od obciążenia wydziału ksiąg wieczystych i rodzaju sprawy: w części sądów wpis pojawia się po kilku tygodniach, w dużych miastach bywało kilka miesięcy. Dłużej trwa zwykle:

• zakup od dewelopera, gdy sąd najpierw zakłada księgę dla lokalu, wpisuje własność, a dopiero potem hipotekę,
• zakup mieszkania z hipoteką sprzedającego, gdy trzeba też ją wykreślić,
• wniosek z brakami, gdy sąd wzywa do uzupełnień,
• spółdzielcze własnościowe prawo, dla którego trzeba założyć księgę.

Notariusz zwykle zna aktualny czas oczekiwania w danym sądzie. Zapytaj go przed aktem i zaplanuj budżet z zapasem. Na tempo możesz wpłynąć tylko pośrednio: kompletne dokumenty u notariusza, poprawny numer księgi i opłacone koszty zmniejszają ryzyko wezwania do uzupełnień, które potrafi wydłużyć sprawę o kilka tygodni. Wniosek o przyspieszenie możesz złożyć przy uzasadnionej potrzebie, ale sąd nie ma obowiązku go uwzględnić. Wypłata kredytu od tego nie zależy, bo bank uruchamia pieniądze po akcie, zwykle na podstawie wypisu i dowodu złożenia wniosku.

Wzmianka i sprawdzanie w EKW

Zaraz po wpływie wniosku elektronicznego w dziale IV księgi automatycznie pojawia się wzmianka o wniosku (art. 626⁷ § 2 KPC) z numerem sprawy w formacie Dz.Kw./numer/rok. Sprawdzisz to bezpłatnie na stronie ekw.ms.gov.pl, wpisując numer księgi. Po rozpatrzeniu wniosku wzmianka znika, a w dziale IV pojawia się wpis hipoteki z nazwą banku i sumą. Sąd doręcza też zawiadomienie o wpisie. Jeśli wpisu dokonał referendarz, a treść się nie zgadza, przysługuje skarga do sądu w krótkim terminie liczonym od doręczenia zawiadomienia, więc przeczytaj je od razu.

Pomostowe do czasu wpisu

Między wypłatą a wpisem bank nie ma jeszcze hipoteki, więc część banków pobiera dodatkowy koszt, najczęściej marżę wyższą o około 1 pkt proc. Przy kredycie 400 000 zł to około 333 zł miesięcznie, czyli około 1 000 zł za 3 miesiące i 2 000 zł za pół roku, przy racie podstawowej 2 528 zł. W umowach od 17 września 2022 r. ten koszt podlega zwrotowi albo zaliczeniu na spłatę kredytu po wpisie, na warunkach z umowy (art. 29 ust. 5a i 5b ustawy o kredycie hipotecznym). Szczegóły w artykule ubezpieczenie pomostowe. Po wpisie sprawdź, czy umowa wymaga dostarczenia odpisu księgi, bo bez tego podwyżka może trwać dłużej.

Zmiany wpisu hipoteki

• Refinansowanie. Nowy bank spłaca stary kredyt, a w księdze wpisuje się nową hipotekę i wykreśla starą. Wpis kosztuje 200 zł, wykreślenie 100 zł. Opisujemy to w tekście refinansowanie kredytu hipotecznego.
• Przeniesienie kredytu na inną nieruchomość. Bank ustanawia hipotekę na nowym mieszkaniu i zgadza się na wykreślenie ze starego.
• Sprzedaż wierzytelności. Przelew wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wymaga wpisu w księdze (art. 79), a hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności.
• Zmniejszenie sumy hipoteki. Możliwe przy nadmiernym zabezpieczeniu, za zgodą banku albo na podstawie wyroku.
• Połączenie banków. Przy połączeniu nowy bank wstępuje w prawa poprzednika, a wpis w księdze tylko to odzwierciedla.

Opłata sądowa przy zmianie zależy od rodzaju wpisu: ustawa o kosztach sądowych przewiduje 200 zł za wpis prawa, 100 zł za inne wpisy i połowę opłaty za wykreślenie. Notariusz lub bank poda dokładną kwotę dla Twojej sytuacji. Po spłacie całego kredytu hipotekę trzeba wykreślić osobnym wnioskiem.

Najczęstsze pytania

Źródła

1. Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (ISAP)
2. Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP)
3. Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP)
4. Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (ISAP)
5. Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (ISAP)

Przykłady liczbowe są orientacyjne i nie są ofertą banku. Decyzję kredytową podejmuje bank.

Czytaj też